雖然過去收入不算穩定，但跟女朋友一起租房省錢，平時娛樂開銷都不成問題，口袋也還有點錢，但婚後因為買了房，每個月跟老婆兩個人加起來的收入，有一半都得拿去繳房貸，還有一部分得去繳信貸，因為頭期款是兩人用去信貸補足的，以至於他現在的存款只剩下五位數字，幸好老婆是個知足、物慾又不高的人，因此平時省吃儉用倒也還過得去。
可是，每當節日或紀念日，Ｗ想帶老婆吃頓好的時，老婆總說：「沒關係，跟你在家裡面煮個小火鍋就很幸福啦」，或者是說：「在外面吃多不划算，我們自己買可以買一大堆耶」，Ｗ對於總是貼心幫這個家省錢的老婆感到不捨，就算Ｗ硬帶老婆上餐廳吃東西，她也永遠都是點菜單上最便宜的套餐，連附餐都捨不得加。
W 說自己真的沒想過，原本以為買了一間房就能讓生活變得更好、一切就會不一樣、大家會更看得起自己，沒想到現實卻是讓老婆得處處替自己省錢，手上拿了幾年的 iPhone7 都捨不得換掉，連放假看場電影都有罪惡感，下班後都在上網找哪裡有優惠券可以領，這真的不是他原本想像的買房生活，本來預計婚後要生小孩的計畫，現在也變成他們夫妻間不願多談的默契了。
我聽到這邊也只能安慰他說：「沒關係，至少你是 2020 年買的，這兩年漲不少啊」，Ｗ卻說：「漲那麼多也跟我沒關係，我如果賣掉這間房子賺了錢，到時買下一間房子也一樣變更貴啊」，不過Ｗ還是很樂觀地說：「算了啦，至少我現在有房子，至少我們老了就不用擔心去睡路邊，我打算老了以後，就把這間房子拿去銀行做以房養老，讓這間房當成我們的退休金」。
以房養老的盲點
我常說：「買房的目的，應該是讓生活品質變得更好，而不是變差」，上述收入穩定的 L 與收入不穩定的 W，雖然同樣都買了房子、同樣都會被同學虧有房很厲害，但他們的實際生活品質，卻遠遠不如其他住家裡或是租屋的朋友。另一方面，很多老百姓都不曉得，寄望著「以房養老」來度過晚年，其實是一個不切實際的規劃，讓我先問你一個問題：「你知道什麼是以房養老嗎？」
1. 以房養老是什麼？
簡單講，就是當你老到只剩一間房後，將這間房拿去銀行辦貸款，銀行再將這筆貸款像是養老金一樣，在接下來的30年內，分360 期每月固定撥款給你。但畢竟再怎麼說也是貸款，這個期間一樣有房貸利息，所以這個利息會直接從每個月該撥給你的錢中扣除。
等到銀行撥給你的錢（債務）越來越多，或是貸款者身故後，如果後續沒有繼承者（子女晚輩）去清償這些債務，銀行就會向法院聲請拍賣這間房子來清償，拍賣的錢如果有多，就是退給繼承者；如果拍賣的錢不夠清償債務，就會往貸款者（你）的其他財產去追償，不然就是成為繼承人的負債。
很多人都會這麼想：「都是那麼遠以後的事情了，房子的事就交給銀行跟子女處理，萬一拍賣後的金額不夠清償債務，子女再拋棄繼承就好！反正我人都走了，哪管那麼多。」
沒錯，這個思維很正確，但你可能低估了自己的壽命、退休後的開銷，以及長時間累積的驚人通膨。
2. 30年後的房價，萬一沒漲起來呢？
除非你是「房地產無敵論」的忠實信徒，相信房價只會持續爆漲上去，否則考慮到當30年後我們退休時，依照本書在第四章的國發會數據，2050 年後的臺灣預計至少消失 300 萬以上的人口，需求大蒸發，再加上接下來30年，建商不可能不蓋房子（以2016 至 2021 這6年空頭到多頭的供給量來算，平均每年能蓋出12.8 萬戶的住宅供給）。
我們保守只抓每年 10 萬戶供給來算就好，30年後就會增加300 萬戶的供給量，對比目前 2022 年 890 萬總戶數與 81 萬戶空屋量來算，再對照 2021 年後快速降低的家戶數增長量（2021 年 7.2萬、預計 2022 年會低於 7 萬戶）。
加加減減計算下來，等你30年後要進行以房養老時，屆時臺灣的空屋率預計可能已高達 30% 左右，是目前 9.1% 空屋率的 3.29倍以上，等於每10間房就有3間房是空的，請問空屋率這麼高、人口又那麼少的情況，你的房子還可能有多少價值呢？銀行會願意給你那間老房子估那麼高的價嗎？
3. 以房養老的錢夠用嗎？
我們再用比較簡單的方式來推算，假設房地產「無腦上漲」與長時間「低度通膨」的上漲動力，與「空屋率」和「房屋老化」的降價動力相抵消，將你在 2022 年買的 1,000 萬房子，推估30年後價格漲到 1,500 萬好了，也就是假設等到你 2052 年 65 歲退休時，以這 1,500 萬拆成 30 年的退休金來算，你平均每個月只能領到 41,000 元。
嗯，這個金額看起還不錯嗎？但你有沒有想過30年後的物價呢？依照「臺北市消費者物價指數」網站的計算，30年前與今天相比，1992 年與 2022 年的物價指數相差了 54.11%，也就是1992 年用1千塊錢買得到的東西，30年後的現在，得花 1,543元才買得到。假設依照你現在認為每個月有 5 萬元就能有不錯的退休生活，那麼你現在看到的 50,000 元的生活品質，到 2052 年就得花上 77,000 元才行。
所以來試算一下：1,000 萬的房子，即便30年後漲到 1,500萬去以房養老，2052 年後每個月 41,000 元的生活品質，約莫僅等於 2022 年 28,000 元的生活水準（這還沒考慮現代的通膨速度比過去更嚴重）。現在思考一下，如果每個月「只有 28,000 元」可以花費，是你希望的退休生活嗎？更別說，萬一你房屋的總價並不高，只有800 萬、500 萬，那麼拆成 360 期來計算的話，你每個月只能拿到多少錢呢？
4. 萬一有幸活得太久呢？
上面還是你 2052 年退休的第一個月、手上現金購買力還最強的時候。依據內政部統計，2021 年臺灣人的平均壽命是 80.86 歲，女性平均為 84.25 歲、男性平均為 77.67 歲。可以申請以房養老的年紀是 60 歲（部分銀行可能是 55 歲或 65 歲），假設你從 65 歲退休第一天活到平均壽命的 80 歲，這 15 年以每年 2% 的通膨來算，通膨率大概會是 34% 左右，等於 80 歲時拿到手上的 41,000 元，只剩下 2022 年 18,000 元的生活水準。
認真思考一下，80 歲的你，每個月只有 18,000 元可以花，是你想要的退休生活嗎？萬一隨著醫療水準進步，你非常幸運地活到了 90 歲，那你得計算一下，你確定 2077 年後的 41,000 元，能夠支付你的生活與醫療嗎？
如果你有幸活超過 95 歲，而且身體還很健康，抱歉，30年的以房養老退休金已經領完了，96 歲開始不但沒有錢可以領，你那間舊到快要垮掉的房子，也準備要被銀行收走了，要是沒有子女替你清償之前的以房養老貸款（畢竟銀行並不是慈善事業，而且未來的年輕人也許低薪問題更嚴重），你那間屋齡老舊的房子拍賣後又清償不了貸款，導致銀行開始跟你追討其他現有資產時，請問你該怎麼辦？
因此，被帶風向而勉強硬買房的你，可能會變成以下這種情況：年輕時為了買房子，省吃儉用十幾年才湊到頭期款，終於在高房價時代買了一間自己的小窩，即便小了點、舊了點。為了繳昂貴的房貸，你繼續省吃儉用30年養房子，公司壓榨你也只能忍受、老闆欺負你也只能吞、客戶再芭樂你還是得服務，看到有賠售的房子也沒錢去撿、看到更好的工作機會也不敢換、看到創業翻身的商機也只能放棄，只因為你害怕收入一旦中斷就繳不起房貸，你的資金與未來已經全部卡在這間小房子裡，你的生活與經濟也變得非常脆弱、禁不起任何風險。
好不容易房貸繳完了、65 歲也可以退休了，卻發現身上根本沒存到多少能退休的錢，以房養老能拿到的錢也沒有你想像的多，這筆錢的購買力更沒有你30年前以為的那麼高，但無奈的是你已經退休了，屆時老人那麼多，國家又因為缺乏年輕人導致內需很差，你想重回職場也很難找到機會。
於是，你就只能靠著微薄的退休金和以房養老給的貸款，住在一間又老又舊的小房子內，繼續再過著10年、20年、甚至30年以上省吃儉用的退休生活，最後你才發現，原來當年勉強買房的選擇，竟讓自己成了一個典型的下流老人，等到垂垂老矣躺在病床上吊著點滴、回憶這一生時，才發現自己這一輩子都在省吃儉用。
5. 因買房放棄的機會，就是你最大的風險
分享這麼多以房養老的風險，就是要告訴你一個真相：「想要讓自己過得富有，光靠一間房子根本不可能」，當你把所有資金和時間都卡在一間房子內，你就等於放棄人生中所有的機會與可能性，就像我的偶像蓋瑞．范納洽（Gary Vaynerchuk）曾說過：「阻止你買下法拉利車廠的方式，就是你先買了一輛法拉利」。
大多數年紀輕輕就買房的人，始終都不明白「因買房而放棄的機會成本，才是最大的風險」，房地產的金額巨大、繳款時間這麼長久、變現速度又慢又充滿不確定性，為你處理售屋的仲介又不見得替你著想，怎麼可能買房包你 100% 賺錢，又包你零風險呢？
拿之前租屋比買房更划算的例子來說，租屋不需要你 All in 省吃儉用多年的存款，你身上才有第一桶金可以投資或創業，看到更好的工作機會也有底氣去試一試，因為繳房租比繳房貸便宜太多了，就不會讓現金流支出成為你在投資與創業路上，得半途而廢的原因。
你得知道，有時候「致富」這件事情，真的就是看你氣夠不夠長，能不能撐得過去，知名的對沖基金經理人麥可貝瑞（MichaelBurry），雖然他很早就看出美國房價即將崩盤而開始做空，但是在崩盤真的發生之前，他也是承受了非常巨大的虧損與壓力，甚至不得不使用「禁止交易條款」，不讓客戶贖回本金來讓自己撐下去，最終才讓他一戰成名。但當時也有不少做空房地產的人，卻有多少人因為沒撐過去而提前陣亡呢？因此有沒有資金讓你撐得下去，將大大影響你的成功機率。
作者簡介_國際超級房仲 李昌鵬（Zack）
2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。
本文摘自采實文化出版 《破解黑心話術【購屋超級攻略】》
