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恩典法律事務所律師周依潔在臉書分享案例指出，有位上班族打拼大半輩子，決定將積蓄投入房市，一間自住養老，一間收租。於是在台北買下一間中古屋，隔月又在新北下訂一間預售屋。
由於北市房價高昂，他付了頭期款後，與賣方約定年底前申辦貸款來支付尾款；而預售屋則在下訂時付了簽約金。沒想到2個月後，上班族就因車禍事故離世，家屬處理遺產時，直覺：「房子還沒過戶，應該不用申報遺產稅吧？」殊不知卻踩雷。
周依潔表示，上班族小恩在2025年7月購入台北市中正區4,000萬元的中古屋（公告現值約1,800萬元），先支付了800萬元的頭期款，剩餘的3,200萬元，則約定在年底前申辦貸款來支付。
而同年8月，他想著打鐵趁熱，在新莊區也購入一間2,000萬元的預售屋，並於簽約時先行支付建商300萬元的簽約金。
沒過戶就不算遺產？律師解析國稅局觀點
沒想到小恩在10月不幸因車禍離世，家屬本以為：「房子還不是小恩的，應該不用申報遺產稅吧？」但其實是錯誤觀念。
周依潔解釋，一般人常以為，「名下」沒有房子就不用報稅，但其實國稅局看的是小恩「死亡當下擁有什麼權利」？
而他在生前買的兩間房，依照不同狀況可以這樣看：
一、中正區的中古屋：
雖然尚未實際過戶（辦理不動產所有權移轉登記），但因為小恩已經跟屋主簽定買賣契約並支付頭期款，所以小恩其實已經擁有「請求移轉登記」的「債權」。
因此，小恩的繼承人仍需以不動產的公告現值1,800萬元計價，將這筆「債權」申報遺產稅。同時，小恩因有尾款3,200萬元尚未支付，則可列入「未償債務」中扣除。
二、新莊區的預售屋：
由於小恩過世時，房子還在興建中，對於房子未來能否順利完工交屋，還充滿著不確定性。所以，小恩過世當下所遺留的財產，也不是房屋或土地的所有權，一樣只是請求建商履約的「債權」。
而且，在購買預售屋的情況，這筆債權會以小恩過世前累計已付的價款300萬元計算，併入遺產中課稅。
也就是說，在遺產稅申報時，不能只看小恩名下有沒有這些房子，還要注意小恩有沒有留下了哪些權利與義務？
另外，買賣中古屋或向建商購買預售屋的契約及付款紀錄，並不會出現在目前遺產稅的財產參考清單中，所以繼承人在申報遺產稅時，要特別留意這些事情，主動查報，以免遺漏申報而遭裁罰。
財政部2026年遺贈稅標準一覽，這些項目可扣除
根據財政部最新公布的2026年遺贈稅標準，免稅額為1,333萬元，另可扣除配偶553萬、子女每人56萬、父母每人138萬以及喪葬費等扣除額，得到「遺產淨額」後再乘以10~20%稅率。
不過若僅就小恩持有的兩間房子債權與未償債務來看，可能就不必繳交遺產稅了。
不動產公告現值：1,800萬元
債權（別人欠被繼承人）：300萬元
👉遺產總額 = 1,800萬 + 300萬 = 2,100萬元
申報遺產稅時可扣除被繼承人生前負債：
未償債務：3,200萬元
👉淨額 = 2,100萬 − 3,200萬 = -1,100萬元
