給投資客教訓?被「金龍海嘯」掃到求解…4解套秘笈曝光:自住換屋、繼承持分變「非首購」必看

給投資客教訓?被「金龍海嘯」掃到求解…4解套秘笈曝光:自住換屋、繼承持分變「非首購」必看

央行第七波選擇性信用管制上路,意在打擊炒房投資客,卻衝擊有實際換屋需求的民眾,對此房市專家教戰四種因應策略、兩種申貸管道,民眾可多評估比較。

「我們要給投資客一個教訓,不是你要貸多少就貸多少!」為了打炒房,央行祭出被稱為「史上最狠」的信用管制措施,儘管央行總裁楊金龍這番宣戰,鎖定目標是房市投資客,但業界認為,換屋族同樣受到「金龍海嘯」波及。

 

簡單說,在央行新措施下,不僅全國第二戶以上購屋貸款成數一律降至五成以下,就連名下有房者的第一戶購屋貸款,也無法適用寬限期;台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就指出,除了適用新青安的首購族外,其他有購屋需求者幾乎皆受牽動,且對「換屋族」的影響不低。

 

就目前狀況看,影響也非短期間能消弭。

 

首先,楊金龍表示,未來將持續檢視銀行不動產貸款集中度是否回落,觀察期「至少一年」。再者,由於先前房市價量齊揚時,不少買家房貸均有使用寬限期,造成銀行回收資金時間拉長,所以短期內授信水位大幅回落的機會有限,估計需要1至3年時間逐步調整。有自住購屋需求的民眾,確實必須備好應對方案。

 

央行第七波信用管制措施上路,連換屋族都可能遭受波 及,民眾買房、申辦房貸須更加審慎。

▲央行第七波信用管制措施上路,連換屋族都可能遭受波及,民眾買房、申辦房貸須更加審慎。(攝影/吳東岳)

 

先賣後買才享有寬限期

 

先就換屋族來說,根據新規範,只要名下有房,就無法適用寬限期。張旭嵐表示,換屋族若名下有房,但買新屋仍希望享有寬限期,必須「先賣後買」,若實務上兩筆交易難無縫接軌,可考慮與買方協商短期回租自己售出的住房。

 

如果上述作法不可行,事實上,針對迫不得已必須「先買後賣」的實際換屋族,央行也有提供協處措施,只要在新屋貸款撥款後的「一年之內」處分舊屋,就可不受信用管制貸款成數上限限制。

 

但高力國際業主代表服務部董事黃舒衛提醒,一年內處分房產的變數不少,像是無法賣到理想價錢,或是市場買氣差等。且據央行規範,若一年內無法處分舊屋,第二戶貸款條件馬上就會縮減成一般狀況,比如有兩戶購屋貸款,第二戶可貸成數會大幅縮減到只剩五成,等於民眾要再多籌2至3成自備款,加重負擔。

 

值得注意的是,這次央行宛如重新詮釋何謂「首購族」。規範中所謂「名下有房者的第一戶購屋貸款,無法適用寬限期」,就被解讀是「手中若有繼承而來的住宅持分」,即使沒有其他房產,仍不算是央行定義的首購族

 

關於繼承房產分割持分可能衍生的問題,央行業務局表示,已在研擬相關的認定標準,近日確定後會對外公布。

 

在認定標準公布前,黃舒衛建議這類全新的「非首購族」,可考慮將持分賣給共同所有人,「恢復」首購身分。

 

在貸款困難下,部分民眾會想藉信貸周轉,但台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中提醒,信用貸款與購屋的自用住宅貸款目的不同,本就不應投入房市;且央行本次也強調,「另以其他名目,額外增加貸款金額」不被允許,所以就算是用定存單質借、增提擔保品等各種方式融資,資金皆不能轉進房市,倘若違規遭查獲,貸款恐將被追回。

 

想換屋或已繼承房產⋯購屋可這樣做

 

農漁會利率好  但鑑價恐更嚴

 

另方面,即使購屋者有能力在成數較低、無寬限期條件下負擔房貸,但因市場屢傳申貸困難情況,不少專家建議現階段可洽詢保險公司、農漁會等銀行以外管道申辦貸款

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這些機構過去非承辦房貸主力,民眾確實可考慮多加詢問。但他也坦言,「通路並不好找,且雖貸款利率有競爭力,鑑價卻可能更嚴,貸款額度易比預期大打折扣。」

 

針對農漁會的貸款機會,據農業金融署統計,全台311家農漁會目前辦理購置住宅放款及房屋修繕放款的餘額,約占存款總餘額26%,對比法規限定各家農漁會住宅放款及房屋修繕不得超過存款總餘額55%的上限,尚有空間。

 

不過,據本刊訪查台北市、新北市存款餘額最多的十家農會(雙北各五家),各區情況不一,例如新北板橋區農會明確表示「不再受理房貸申請」,北市景美區、新北蘆洲區農會則是額度已滿,但分別有機會在一個月、半年後釋出額度。

 

即使仍有貸款額度,各農會程序也略有不同,士林區、內湖區、樹林區、中和區農會目前可正常受理申請,但如北投區、木柵區農會,皆表示將優先受理北市民眾申貸;新莊區農會更為嚴格,僅將房貸額度提供給當地會員客戶。

 

此外,也有農會建議民眾不要跨區申貸,「否則利率、貸款成數等各方面條件,會相對較差。」

 

保險公司方面,檢視「壽險業購置住宅貸款資訊彙總表」,包含國泰、富邦、新光、保誠、台灣人壽等,目前都有可承做購置住宅貸款的額度;但國壽已在彙總表備註寫到:「目前房貸業務量增,故案件作業期間較長……,請客戶預先評估資金需求時程。」富邦人壽則表示,目前房貸受理量約為平常作業量的四倍,受理及核撥速度確實有拉長。

 

整體看來,若有意轉向壽險、農會等管道申辦貸款,民眾似乎也有加速腳步的必要。

 

對於這波央行打炒房,曾敬德直言,「新的措施下去後,馬上就有機會見到房市降溫跡象。」對於非投機的自住購屋需求民眾來說,也造成不小壓力,交易量能可預見將大幅萎縮,但高昂的房價是否鬆動,還得視區域或個案條件觀察。究竟房市有無機會成功軟著陸,也將持續考驗楊金龍的智慧。

 

戴德梁行台灣分公司 董事總經理 顏炳立

▲戴德梁行台灣分公司董事總經理 顏炳立

 

顏炳立:房市量縮價緩跌  首購族避追高

 

年初以來,本意是要照顧年輕人購屋圓夢的新青安貸款,引發炒房亂象,逼得央行推出一系列打房政策,目的都是在抑制房價繼續上漲,也的確讓外界感受到政府打炒房的決心。

 

我覺得這波政策上路後,買房的熱度很快就會降下來,成交量也會減少。雖然房價不至於斷崖式下跌,但要繼續漲上去也很困難了。

 

央行政策可能會導致今年下半年房市成交量萎縮,但我預期價格不會快速下降,因為房價下跌需要時間,況且央行並沒有採取更嚴厲的措施,例如大幅調高利率或全面限制貸款。

 

政府出手打房,市場見招拆招,但央行政策也會隨市況滾動調整,顧慮房市崩盤可能衝擊金融業,出手不會太重。

 

對於因為自用需求而準備購屋的人,我的建議是,現在仍然可以考慮買房,因為買房是剛性需求,且政府的優惠政策仍然存在,新青安優惠房貸仍持續,首購族優先放款。

 

如果是首購族,只要看見合適的物件、能找到願意借貸的銀行,其實不用等待房價下跌。非首購族如果口袋夠深,我也不建議等待。

 

只不過,所有購屋者都應該避免追高房價,因為目前許多地區的房價已經脫離合理範圍,尤其是很多所謂蛋白區(郊區)房價,已經被炒到跟蛋黃區(市中心)一樣高;部分蛋殼區(都市最外圍)的房價也跟蛋白區一樣高,甚至更偏遠的蛋殼區周邊也在賣蛋白區的價格,這種情況明顯是炒作造成的。

 

去年《平均地權條例》修正案上路,房市本來應該要降溫的,沒想到政府關了一扇門,緊接著新青安專案推出,又像開啟了另一扇窗。

 

資金就像活水,政策則扮演調控的角色,央行現階段只是進行選擇性信用管制,並沒有真正關閉資金水龍頭,買房子借錢的管道還是很多。我覺得今後市場會慢慢回到比較健康、穩定的狀態,不必過度恐慌。

 

(整理.梁任瑋)