打造你的18%，以舊換新的「滾房賺錢法」
正所謂「此一時彼一時」，不同的時空環境背景以及個人所能負擔的經濟條件都不一樣，即使是同樣的物件，在若干年後依舊會有不一樣的命運……而這就是評估一個物件好壞的關鍵所在，只要懂得把握這個關鍵，賺錢絕非難事！
身邊有個朋友小Q，他父母在20年前用市價800萬買下桃園一棟透天店面，並且長期在此處做生意，如今房價已經上漲到2,500萬，小Q問我：「想先把房子賣掉，再去買下附近的新房子，但看過附近可以買到的房子，感覺也都是差不多一樣的類型？這樣增值空間，換到的房子價格還是跟現在的市價一樣，這樣沒有賺到增值的效應阿！即便賣掉舊房子，也無法買到合心意的新屋啊！」
聽完他的問題，我說：「你的想法其實已落入一個迴圈當中，你仔細想想，當初20年前，你的父母用800萬買下這棟房子，他們其實可能並非用800萬現金買的，或許只用了300萬的自備款而已。假設你父母親到現今都尚未跟銀行結清這800萬貸款，那麼光這棟房子的增值現金已有1,700萬之多，你可以用更多方法換到更好的房子，或藉此創造更多的現金流！」而我給了他以下3種建議：
1.以舊換新，部份貸款
把房子用2500萬賣掉，拿著房子增值的現金1,700萬當做頭期款，去買周邊附近的房子，那這筆現金可以買到市價5,000萬（貸款7成）以上的房子，用小Q父母在20年前的買房策略（只付頭款+繳利息），這樣這間房子，不就從當初的老透天，換到市價5,000萬的新房子了！
2.舊屋增貸，再買房來租人
請小Q父母去銀行辦理理財型房貸，把房子增值的1,700萬價值用房貸利率增貸出來，當作頭期款，買幾間未來看漲的房子來租人，讓租金來支付房貸，房子自己養活自己，等到房子越來越增值的時候，就可以有更多的現金可以運用了！
3.舊屋增貸後買新屋，舊屋租人
請小Q父母去銀行辦理理財型房貸，把房子增值的1,700萬價值用房貸利率增貸出來，當作頭期款買一間適合自己的房子，讓目前這間舊房子出租給別人，讓租金來支付舊房子的房貸，多出來的租金，也可以當作自己的生活費！
不知道大家看出來了沒有，透過這幾種方法評估出來的結果，差異其實就很大了，小Ｑ所發問的問題，表面上看起來確實沒有透過房子獲得相關的增值財富，但是如果筆者提出的方法1、2、3面向來看，則會有不一樣的結果了。
自住投資雙管齊下，自備款一樣多，未來差很大
有一天，有一個朋友Jason問我：「最近想要在台中買房，我現在手邊有兩個案子在掙扎，一間開價500萬，三房兩廳，另一間則是10坪左右的小套房，售價300萬，你覺得我要背負比較高的貸款買下三房兩廳這個物件好呢，還是買負擔較輕的這個小套房來住呢？」我聽完後只問他：「你目前的想法，只想到自己自住的思維，你未來會想要透過這間房子不僅有自住的效益還有增值的效應嗎？」他說：「當然是買來自住，並且在未來有增值的效應。」我說：「那你在買房子前，就要為了未來出售時候做準備了！」
緊接著我拿出紙筆，列了一個表格給他，請他自己比較看看，哪一個比較有利！
（圖片來源：《小資族的不動產煉金術：錢進法拍屋，18%輕鬆賺》 ）
從上面的表中，大家有沒有發現，購買這2種房子的自備款是差不多的，兩者最大的差別是每個月負擔的貸款利息，一個是6,000元，另一個是3,500元。嚴格來說，對於一個收入穩定的上班族來說，利息的負擔其實都不算太大！但是這兩種物件類型，對於未來的流動性與增值效應來說，箇中差別可就很大了。
若我們有100萬自備款，目前有兩個房子可供選擇，一個是三房兩廳總價500萬的房子，一般三房兩廳可以貸到8折；另一個10坪的小套房，總價300萬，但持有10坪小套房的貸款人信用狀況好一點或財務較穩健才有辦法貸到7成。此外，目前有許多銀行不願意承貸13坪以下的小套房，所以若您想要買13坪以下的小套房，建議可以先多詢問幾家願意承貸的銀行，以免屆時新屋貸款辦不下來。
再者，三房兩廳的物件在市場上是最受歡迎的款式，流動性會比小套房好，也因為容易受到市場的喜愛，未來也比較容易賣到好價錢。所以如果是以投資自住兩相宜的角度來看，最好的選擇就是三房兩廳。
最後再加碼一個利多，其實在這個案子裡，最棒的部分還不是這裡，如果Ｎ年後有機會賣出，若當時的房價每坪上漲1萬元，那30坪的三房兩廳就有30萬的增值空間，相對於10坪的小套房，增值的幅度就只有約10萬元左右而已。再者，三房兩廳的物件若在Ｎ年後賣出，你可以拿回100萬頭期款＋增值的30萬資本＝共可拿回130萬的現金；反觀10坪小套房Ｎ年後賣出，你可以拿回頭期款90萬＋增值的10萬利息，共可拿回100萬現金，哪個比較好，自己想想看囉！
打造自己的18%優存
以前公務人員有18%可以領，但時代的變遷，讓18%也隨著國家政策不復存在，我們既然不是公務人員，也從來沒享受過此福利，但你相信嗎？我們還是可以創造屬於自己的18%。
在了解18%之前，我們要先了解什麼是投資報酬率！
您在看房子時若跟仲介說明意圖是投資用的，那麼仲介往往會問：「您希望的租金投報率是多少？」或跟您說：「這個物件很好唷，有高達10%的租金投報率！」當然，您在這之前一定先做好功課，徹底了解所有的投報率，這樣才有辦法讓房仲覺得你是一個內行的Ａ級買方，也才能讓仲介更想把好的便宜Apple物件報給你。
至於投資報酬率，一般簡稱「投報率」，什麼是房地產的投資報酬率？且容我一一為大家說分明。
投資報酬率＝年報酬／投資總金額×100%
無論是自住或是投資客，都要懂得看「租金報酬率」檢視房價與租金之間的關係，對自住客而言，搞懂租金報酬率可以判斷目前租屋或買房何者划算，對投資客來說，則可用以評估現在是否值得買房來投資，先來簡單說明這兩種投報率的差異。
1.「總價」租金收益報酬率
假設您在桃園買了一間房子，房屋總價假設是300萬（自備款60萬），這間房子隔成套房收租，每個月有4萬元的租金收入，一年可收到48萬。所以這個物件的「總價租金收益報酬率」是：
48 萬／（300 萬＋ 200 萬）*100% ＝ 9.6%
總價租金收益報酬率＝年收總租金／《房屋全額》投資總金額×100%
「總價租金收益報酬率」可以說是每月租金收入為4萬元，每年的租金收益為48萬，假設你購買的房子價格為300萬，裝潢款＋雜支總花費200萬，其租金投報率就為 9.6%。
附帶一提的是，上述這個例子是在滿租的情況下，房產可創造的最大租金收益，實務上則要精算出「淨報酬率」，也就是要扣除包括貸款利息、稅金、裝潢費、維修費、物業管理費等相關成本以外，同時還得概抓約1個月的空置期，才是比較精準的租金收益報酬率計算法。
至於更精細的算法則是：
（48萬─利息─地價稅─房屋稅─維修折舊費─管理費－空置期）／（300萬＋200萬）×100%
2.「現金」租金收益報酬率
假設您在桃園買了一間房子，房屋總價假設是300萬（自備款60萬），每個月有4萬元的租金收入，一年可收到48萬。那現金投報率代表你總投資的「現金租金收益報酬率」，其算法為：
現金投報率＝年報酬／（自備現金+額外支出現金額度）*100%
現金投報率＝（48萬）／（60萬＋200萬）*100%＝18.4%
※ 本網站及作者所提供資訊僅供參考，投資人應考量自行能承擔的投資風險及投資結果。
作者簡介_法拍小哥
曾任建設公司董事長特助、法拍屋顧問師
評估過一千多筆法拍及房仲的房地產物件，20歲在學期間與朋友合夥買下人生第一間房，24歲打造10間套房在收租，25歲在半年內募資3,000萬，27歲標下人生第一間法拍屋，戰果輝煌。
本文摘自時報出版 《小資族的不動產煉金術：錢進法拍屋，18%輕鬆賺》
