45歲張先生就是一個兩頭空的例子。5年前他聽從朋友建議在桃園購屋，自己在台北上班。當初購買的想法是先出租，然後用租金付貸款利息，房價上漲時賺取價差，不然就是等60歲退休後收回自住。
但是，張先生購屋區域的空屋供過於求，出租過程中發現租金不如預期，且多次與房客互動不愉快。
高額貸款讓張先生覺得壓力大，想脫手又不甘心這時房價下跌的損失，若收回自住，上班又不方便。因為購屋，反而讓他的情緒及生活品質大受影響。
事實上，對中年人來說，房地產可以作為退休理財的工具，因為房地產能將大筆的現金「鎖住」，在未來需要現金時，它可變現。即使是賠錢賣掉房產，屆時仍然會有一大筆現金入袋。
但要注意的是，投資房地產所需金額龐大，至少要付得起20年的房貸才能下手。
自住還是投資？確認需求再下手
除此之外，投資房地產首先要做的，就是評估購入目的，確認是要自住還是純投資。
自住與投資兩者因用途不同，「稅」也不同，最怕自住與投資混為一談，以為可以一魚雙吃，結果反而兩面利益受損。
以上述張先生的例子來說，我試算他的不動產投資報酬率，不但不到3%，而且還賣不掉！為避免像張先生這樣的困境，投資前一定要認清自住與投資差異。
自住考量生活機能，投資必看投報率
自住要考慮個人生活需求，與工作地點交通、生活機能，家有長輩的特別要注意醫療院所的方便性。自住購屋，也要注意維持現金流，要確保貸款額度是自己負擔得起的金額。
如果是以投資為目的，先評估總報酬率，要有5%以上投報率才值得下手，否則投資股票或ETF，其投資報酬率與變現性都勝過房地產。
想當投資客，就要賺不動產的「價差」或「房租」。
要賺取房地產價差，評估的是進場、退場時間以及稅賦。如果想要出租獲利，每月的管理費用、屋況維護等要特別注意。
投資房地產準備退休金，注意6關鍵
概略來說，要投資房地產，下列6個項目絕對要釐清：
1. 房地產的地點、地點、地點（很重要所以說三次）
2. 總價與銀行貸款成數
3. 個人還款能力
4. 裝修費用
5. 每年持有稅：地價稅、房屋稅
6. 移轉稅：印花稅、契稅、土地增值稅、所得稅、贈與稅
台灣不動產的稅賦非常複雜，關於稅賦問題可以透過財政部稅務入口網或各縣市政府官網，去上網試算，有更進一步的問題可請教CFP或會計師等專業人士。
台商資金回流，不動產價格蠢蠢欲動
至於台灣未來房地產的走勢會是如何？如果我們回顧過去，台灣從窮困到成為富裕國家，不動產價格持續高升，過程雖有景氣循環波動的現象，但整體就是持續創新高，直到前幾年為止。這個過程，造就了一批台灣富豪和財團。
從居住正義而言，房地產不應是人們窮極一生的夢想，但如果是商品的話，就由供需和炒作來決定價錢。
台灣的少子化問題，是未來房地產景氣被看空的重要關鍵，但不動產仍是許多人的最愛，也是許多富豪發跡或發跡後喜歡持有的「商品」，資金的寬鬆與否和「錢」進不動產一直高度相關。
從過去經驗來看，2009年「遺贈稅」從累進稅率最高50%，直接降成單一稅率10%，造成台商海外資金大量回流，大幅炒高不動產價格，但最近幾年房價已由高點反轉，現在處於低檔盤整。
然而，2019年立法通過的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》，台商海外資金回流投資實業有「稅務特赦」的效果：「專款專用」但有5%可任意使用，而25%可投資金融商品；5年內不得投資不動產，但8年後投資不動產就完全不設限。
以上這些因素，有機會為5年或8年後的不動產價格，帶來一波榮景。
小心承擔風險，搞定自住再談投資
無論如何，退休時的風險承受度宜保守，因此如果要用房地產作為退休理財規劃的工具，最好是確保有自住的地方，再以還款能力所及的貸款額度，購入第二套房產當作理財工具，這樣的操作才能攻守皆宜。
退休規劃愈早開始愈有利，以房地產作為退休理財工具，更是愈年輕時安排愈好。
如果還不知道如何著手，建議先從看屋開始學習，累積的經驗多了，適當標的出現時，就比較能掌握。
