購屋要投資還是自住?專家8大分析一次說清楚

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年02月18日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
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常常有人問我「現在該不該買屋?」我總是回答說,「你買屋的目的是甚麼?自住、還是投資?」,若是為了自住,隨時都可以買屋;若是為了投資,主要是考量資金投報率。所以,該不該買屋,跟房地產景氣,不一定有直接關係,跟自身的需求關係大。

買屋投資 考量四大重點

 

如果買屋的目的是為了投資獲利,那麼現階段並不是太好的投資時點。

 

主要考量有幾個:

 

一,房價上漲與下跌的空間

 

自2011年啟動政策性打房、以及後續實價登錄、房地合一稅等措施後,台灣房地產市場進入降溫期,房市成交量萎縮,房價也呈現下跌趨勢。

 

展望未來,在餘屋量大、台灣人口結構高齡化、房屋自有率高等環境下,房市不容易有全面性大漲空間,比較偏重在個案與個別區域的表現。

 

 

二,房貸利率高低

 

通常房貸利率低,有利房市,房貸利率高,不利於房市。台灣目前房貸利率接近歷史低點,這部分有利於房市投資

 

三,租金報酬率

 

房租報酬率越高,越有利於投資,房租報酬率低,則不利於房市投資。在高房價下,目前台北市租金報酬率僅約2.5%到3%左右,並不是特別吸引人,中南部可能略高一些。

 

不過,想要以收租為主,還要考慮房屋空置率問題,若無法順利出租,則報酬率會更低,此外還有房地產持有成本,例如稅負等。以目前租金報酬率來看,台灣房地產並沒有太大吸引力。

 

 

四,與其他投資工具相比的機會成本

 

若有其他投資工具,報酬率高於房地產投資報酬率,從機會成本考量,應該會選擇其他工具。

 

例如,台灣績優股票,股息殖利率可高於4%以上,若在股價低點買進,投資報酬率更高。又如許多國外債券、國外股票基金,報酬率也高於台灣房地產收益。

 

此外,其他投資工具流動性更好,資金更具靈活性。 從以上幾點考量,目前僅有低利率一個利多,其他條件都無法支撐房地產的投資吸引力。

 

買屋自住 考量四大重點

 

如果買屋的目的是自住,主要還是考慮負擔能力與居住需求,跟房市景氣好不好沒關係。主要考量重點有幾個:

 

 

一,自備款能力

 

不管是買預售屋,還是成屋,都需要先準備一筆自備款,目前大約需要房價總額的二到三成左右。例如,購屋總價1000萬,需要準備200到300萬元自備款。若沒有這筆資金,根本沒有購屋能力。

 

二,繳付房貸能力

 

大多數民眾都會辦理房貸,買屋前可先做試算。舉例來說,若房價1000萬元,貸款700萬元,利率2%,20年房貸,每月本息攤還金額35000元。若家庭月收入可達10萬元,則房貸支出佔收入比重35%,這是合理的比重。

 

若家庭月收入為8萬元,則房貸支出佔收入比重43.7%,則過為沉重。 建議房貸佔家庭收入比重不要超過40%,這樣才不會排擠家庭其他支出,同時也可以因應利率上升的風險。

 

最好從房貸佔家庭收入比重,去回推試算購買的房屋總價,如此才能輕鬆的繳房貸。

 

 

三,房屋生活機能是否符合預期

 

蛋黃區的房價高,交通時間短,蛋白區的房價低,但需要較長通勤時間,購屋族必須在荷包與交通時間二者去做選擇,購買適合自己的住家。

 

除此之外,房屋周邊生活機能是否符合需求,例如有孩子的家庭,是否有適合的學校就讀,退休族是否鄰近公園、醫院,附近是否有市場、超市,方便生活採購等,都是需要考慮的條件。

 

四,房租與房貸差異的考量

 

因為房價高漲,以及租金相對比房貸支出輕鬆,許多人認為,買屋不如租屋。但若從長期儲蓄累積資產的角度來看,買屋更有利於資產累積。 舉例來說,如果每月支付房租3萬元,這筆支出屬於消費,一年下來總消費支出36萬元。

 

但若是每月支付房貸3.5萬元,其中,每月利息支出是11000元,償還本金是24000元,一年下來,房貸利息支出13.2萬元,償還本金28.8萬元。 換句話說,每年利息支出13.2萬元,比房租支出36萬元要低很多。

 

 

此外,隨著本金償還越多,每月利息支出持續降低,償還本金金額上揚,等於加速累積資產。因此,從累積資產的角度來看,買屋遠優於租屋。

 

綜合以上,如果買屋是為了自住,跟房地產景氣、房價上漲或下跌的關係不大,主要是自備款準備,以及每月繳款能力。而從長線角度來看,買屋有利於累積資產、降低房租支出。

 

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(本文獲「好房網HouseFun」授權轉載,原文刊載於此)

 

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買房真的值得嗎?只要用這觀念買屋,10年後見真章!

撰文 :好房網News編採中心/報導 日期:2019年02月12日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
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台灣人慣有「有土斯有財」的概念,就算背上好幾十年的房貸,也要買房,美國有經濟學者指出,買房才是讓人越來越窮的原因。不過專家認為,如果要自住買屋,10年後就可以感受到差異了。

買房是許多人一輩子的夢想,不過有經濟學家表示,買房才是讓人越來越窮的主因。美國經濟學者Atif Mian表示,窮人越窮的原因,就是因為「買房」。

 

他在《窮人為什麼變得更窮?》一書中提到,2007年時,美國家庭的資本淨值主要由兩類資產構成,分別是金融資產與房地產,而有錢人的投資集中在基金、股票及債劵上。

 

 

窮人則相反,多以房屋為資產,但房價一崩跌,對以房產為資本的家庭衝擊最大,因為他們的財富完全和房屋淨值綁在一起了。

 

Atif Mian分析,只有房產的家庭幾乎沒有其他金融資產,等於是暴露在高風險中,而2006至2009年,美國房價就整整下跌了30%,房價一暴跌,就讓窮人更窮,債務成了有錢人的資產,高負債與房價暴跌的組合,就拉大了美國的貧富差距。

 

加上美國火災、風災頻傳,一旦失去房子,損失就會相當慘重。 而相較於美國,台北市的房價所得比高到讓人咋舌,但就算要背2、30年的房貸,許多人還是願意咬牙買房,因他們視買房為變相的強迫儲蓄。

 

 

財經專家林奇芬認為,台灣現在房市冷清,議價空間大,如果要自住,只要用存資產的觀念買屋,10年後就可以感受到差異了。

 

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不花一毛錢,用名畫換到好房!老教授的品味理財術

撰文 :許怡先 日期:2019年01月30日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志、許怡先提供
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一月的某個晚上,我應邀出席一家上海知名拍賣公司在台灣舉辦的尾牙,與一位淡江大學的老教授在這個餐會中相遇。

文/許怡先

 

老教授已從淡江大學退休多年。1980年代,他從香港支身來到台灣教書,一待就是大半輩子。但不騙你,即便是在台灣住了這麼久,教了30多年的書,直到現在老教授都還是操著些許香港口音呢!

 

老教授在座席上認出了我,知道我是普洱茶長期的趨勢觀察家,便和我開始暢談起普洱茶。

 

用名畫換到好房!老教授的品味理財術

▲我在一場餐會上認識這位老教授收藏家。

 

一位風雅知性的長者,一聊起自己的收藏,突然間就變得像個純真的孩子般,眼中閃爍著炯炯的光芒,說到興奮處,他甚至比劃起雙手,告訴我說:

 

「我年輕時買了好~多、好~多的普洱茶!」

 

「那些東西都還在嗎?」我興奮地追問他。

 

「是的!我都沒賣掉,也還一直在喝!有的更放了二、三十年了!」

 

「他買的茶,現在一定已經價值不斐了吧!」我心想。

 

普洱茶

▲普洱茶不只能品味,更有極高的收藏價值。

 

正想得出神,隔壁一位年輕收藏家聽到我們的對話,彷彿遇見了知音般,把頭湊過來告訴我,老教授不僅擁有許多普洱茶的收藏,更是兩岸三地跨足「近代」、「現代」水墨畫的大收藏家。

 

整晚,老教授與我分享了他許多藝術收藏的故事,談及當時收藏藝術品最多的時候,除了30多件知名畫家李可染的大作之外,更有30幾件張大千的作品。

 

用名畫換到好房!老教授的品味理財術

▲老教授收藏許多珍貴的畫作。

 

聽到這兒,我心中除了訝異,更不由自主地燃起一份敬佩之意!

 

教書的30多年來,老教授一直都住在最繁華的市中心。雖說都在仁愛路上,但其實他已經換了四、五棟不同的房子,從最早的四層公寓,換成電梯大樓,再換到社區華廈……。

 

令我感到最不可思議的,是他每次都只用了一幅那個年代最有價值的畫,去換當時最好的房子。

 

就這樣一路收藏、買房,換到了現在退休後安居的豪宅,這份膽識與眼光,實在是令我由衷欽佩。

 

我想,好多的畫他定都還收藏著吧!

 

用名畫換到好房!老教授的品味理財術

▲老教授曾經用不少名畫換到好房,令人佩服。

 

「春有百花秋有月,夏有涼風冬有雪;

若無閒事掛心頭,便是人間好時節。」 

 

老教授訴說著年輕時的風花雪月,我聽不出半分的吹噓、也沒有絲毫的驕傲,反而像一位勘破紅塵的僧人般,一切是那麼的怡然、自在與快樂。

 

我聆聽著他的「畫」,也想起了他的「茶」。

 

「不知道老教授收藏了哪些茶呢?」

 

其實在普洱茶的品藏世界,也是要趁早的啊!但是,我們如何能像老教授一樣,買在底部起漲點,又收藏到大師精品?

 

我給大家一個建議,不妨蒐尋2000年以後的「當代普洱」。製茶名師加上頂級產區的代表作,我想會是我們的下一個張大千。

 

朋友們!趁早去發掘你的機遇吧!

 

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簡單理財術!善用「以房養老」,把房子變現金!

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月21日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
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台灣已經步入高齡社會,退休後的生活安排,成為越來越重要的話題。以台灣房屋自有率高達8成的環境下,「以房養老」也成為一個日漸受到矚目的選項。

根據金管會統計,台灣以房養老的業務自2015年11月底開辦,至2017年2月底,共有8家銀行開辦,申辦件數1336件,核貸金額達到70.41億元。金額雖然不大,但跟前一年不到40億元相比,幾乎是7成以上高成長,顯示台灣民眾也開始接受這樣的新理財策略。

 

所謂「以房養老」,就是有屋族把房子抵押給銀行,由銀行分30年期,每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行,但還可以繼續居住,直到未來身故時,銀行可將房子拍賣,銷售金額扣除先前銀行支付成本後,剩下的還可分配給家屬。 究竟,退休族該不該採用以房養老呢?不妨從以下幾個方向考量評估。

 

不會理財的人

 

有些退休族手上沒有太多儲蓄,也不懂得投資理財方法,只擁有一棟房產。若把房子抵押給銀行,取得每月固定生活費,可以解決退休生活問題。

 

不需要留房產給子女的人

 

大多數民眾多有留資產給子女的觀念,若沒有子女可繼承遺產,空留高價房屋也可惜,還不如先把房子轉換成現金,讓老年生活過得更舒適。

 

善用以房養老,簡單理財術把房子變現金!

 

以房養老與房屋出售,二者比一比。

 

以房養老可以住在原來的房子,由銀行按貸款金額分期給付生活費。其實,屋主也可以選擇賣掉房子,將售屋資金轉換為房租與生活費。二者究竟哪個較好,可以比較一下。

 

舉例來說,若房屋價值2000萬元,以房養老最多可貸款7成左右資金,約1400萬元,銀行分30年給付,每月生活費38,888元。但若出售2000萬房子,分為30年使用,每個月可用資金55,555元,可支付房租與生活費。

 

當然後者的風險是,房租上漲以及個人資金能否妥善管理。 此外,想要辦理以房養老的民眾,以下幾個問題也需要留意。

 

注意房貸利率波動

 

以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」,其實是拿房子跟銀行貸款,由銀行分期給付資金。既然是貸款就需要支付利息,目前平均貸款利率在2.2%左右,不過目前是低利率環境,難以預料未來30年利率水準如何變動,若利率升高,貸款利息也會增加,這是必須考量的風險。

 

注意房貸利率波動

 

扣除利息,每月養老金越來越少

 

如同前面所述,隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高,每個月要扣除的利息費用也越來越高,等於年紀越大,每月養老金越少。

 

舉例來說,如果貸款1400萬元,30年,利率2%,銀行每月支付生活費3.88萬元,若從65歲到75歲銀行共支付465萬元(3.88萬元*12*10年),自75歲後每個月要支付房貸利息已提高至7700元,等於每月生活費用降為31000元。

 

而且年齡越大累積貸款金額越高,每月生活費用越低。 針對養老金會越來越少的問題,目前產品多設計,每月支付金額不低於最初金額2/3,以3.88萬元為例,最低不會低於2.59萬元。

 

利息支付不足部分,可先掛帳,等未來出售房屋時再一併計算償還。另外,目前土銀也推出新方案,若貸款金額不超過房價5成者,可先不扣除利息,採取掛帳方式,等房屋出售時再扣除。這樣可以讓每月生活費用更為穩定。

 

通膨壓力

 

以房養老,將房子轉換成每月生活費用。但目前覺得夠用的生活費用,隨著通貨膨脹上升,10年、20年後,該金額是否符合生活所需,也是一個很大的疑問。 整體而言,退休是一個重大議題,最好趁還未退休前多儲蓄一些退休金。但若真的準備不足時,還有以房養老這個工具可以使用,可以讓老年生活多一分安心。

 

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(本文獲「好房網」授權轉載,原文刊載於此

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考量房價、空間、就醫資源...退休住哪裡最好?

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月21日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
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住在台灣的民眾總是抱怨,房價太高,居住空間太小,還不如移民其他國家。但我看到一則新聞,香港有4成民眾想要移民,其中,最想移民的地點是台灣。

從房價、居住空間相比較,台灣確實比香港要便宜、寬敞。但住在台灣的退休族,若想要生活得更舒適,房價最高的雙北市可能不是最好選擇。

 

根據世邦魏理仕在2015年底的調查,香港平均房價每平方英尺要1416美元,換算成台灣孰悉的計價方式,相當於每坪161萬元,高居全球第一。比倫敦每坪116萬元、紐約每坪96萬元,還高出一大截。

 

此外,香港民眾平均每人居住面積,僅為4.5坪,更是遠低於新加坡平均9.1坪,與東京平均8.5坪(實坪計算,不含公共設施)。

 

 考量房價空間就醫資源 退休住哪裡最好?

 

雙北市居住面積最狹窄

 

如果跟香港鴿籠子一般的居住空間相比,台灣雙北市民居住條件也不太好,根據2015年底統計,台北市、新北市民眾平均居住面積,僅有10.13坪、10.2坪,扣除公共設施約佔三成左右,實際使用面積僅7.09坪、7.14坪,還低於新加坡與日本東京。

 

台灣居住大不易,主要是雙北市房價高,居住空間小。但離開了雙北市之外,其他縣市不管是房價負擔,還是居住面積,都可以大幅改善。也許年輕人為了工作機會,不得不選擇留在大城市打拼,但步入退休後,沒有上班通勤需求,其他縣市可能更適合居住。

 

台北新北居住面積最窄

 

基隆市、嘉義縣,相對房價負擔最低

 

如果選擇房價較低的城市居住,包括基隆市、嘉義縣、嘉義市、屏東縣,房價所得比都不超過6倍,此外,苗栗縣、雲林縣,房價所得比也不超過7倍,都屬於房價負擔輕的城市。

 

若以六都城市房價負擔相比,台南市、高雄市、桃園市也算是物美價廉的一線城市。

 

南投縣、苗栗縣,居住面積最寬敞

 

如果以每人居住空間大小來衡量,南投縣平均每人居住面積可達18.13坪,最為寬敞。其次,台中市、宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、雲林縣、嘉義市、屏東縣等,也都可超過16坪以上。

 

如果不考慮交通比較不方便的台東縣、花蓮縣、澎湖縣等地,台灣大多數縣市都可落在一日生活圈之內,交通都屬便利。

 

只是大多數城市內大眾運輸系統較不完整,市內交通主要靠公車或計程車,另外,機車、汽車也是主要交通工具。不過,離開雙北市之外,物價也相對低廉,更適合退休生活。

 

南投苗栗居住面積最大

 

退休要考慮就醫問題

 

此外,退休族最需要考慮的是就醫問題,目前全台灣各縣市幾乎都有完整的醫療院所,部分城市還有教學醫院或評鑑特優醫院,醫療資源並不短缺。

 

但若以目前各縣市醫院數量,以及每一位醫事人員需要服務人數、每一張病床需要使用人數來看,新北市與新竹縣的負擔最沉重,其次則是苗栗縣、雲林縣。

 

因此,在這些城市要多考慮就醫資源。從資產累積角度來看,台北市、新北市房地產價值最高,是年輕時奮鬥努力的目標。若從退休角度來看,悠閒生活、寬敞空間、低廉物價、便利就醫,反而成為優先目標。換一個腦袋,也許你更希望遠離雙北市享受退休生活。

 

全台房價負擔與居住面積比一比

 

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聽某嘴大富貴!買房多問女性意見,殺價關鍵看這裡

撰文 :今周刊 日期:2019年01月18日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
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以我過去的經驗發現,決定買下房子後的當晚,睡不著的人高達八成。存了二十到三十年的錢,終於決定買房子,這是一個人一生中最重要的決定,因此會特別慎重,格外謹慎,十個裡面有八個,隔天一早會跑來公司找我,他們的雙眼布滿血絲,代表昨天晚上不但沒睡好,心裡壓力更是大到讓眼睛的微血管破裂。

文/ 李慶隆

 

為什麼會這樣? 因為他們心中有很多疑問。

 

有人會不安的問我:「李先生,這間房子有沒有買貴了?」、「李先生,我是不是在一個適當的時機買到對的房子?」、「李先生,這個房子過去有沒有發生什麼狀況?」

 

「李先生,這間房子住了會不會平安?」、「李先生,我簽完約、付了訂金後,才發現這間房子有些路衝,要怎麼辦?」此時,我要扮演心理醫生,化解他們心中的不確定感。

 

也有很多人在買房子之前,會找地理師來看,通常不同的地理師對同一間房子的說法會有矛盾。面對這些客人,我會以專業分析,房子的大、小環境好,內部格局好,光線夠,就是好宅,要相信自己。

 

 

聽某嘴大富貴,聽老婆的話準沒錯

 

四十多年的買賣房經驗,我也發覺買房子時,要多聽女性的看法,通常她們的眼光比較好,能夠挑到更棒的房子,所以有句話說:「聽某嘴大富貴」,不是沒有原因的。

 

因為買屋時,男人多以大方向來考慮,包括經濟條件、交通等,女性思考事情比較細膩,她們還會注意到房子的狀況、住起來是否舒適、內部動線好不好等等。

 

我曾經遇過這樣的個案。一回我在報紙的分類廣告上看到一則售屋訊息,立刻聯絡屋主登門拜訪。那是位於和平東路二段、師專附小旁,四層樓公寓的三樓,四十五坪,格局方正、地段很好的房子。我一進門看到客廳旁擺了撞球台,一家四口正在打撞球,其樂融融。

 

我先自我介紹,並表達想協助賣房的意願。五分鐘後,太太馬上變臉說,憑她自己就可以賣掉房子,不需要房仲,並對我破口大罵:「你們房仲業者都是寄生蟲。」(影射房仲業者只靠一張嘴說得天花亂墜就要賺錢。)

 

屋主太太說話很傷人,但我聽了並不放在心上,反而對她的先生說:「你好幸福,娶到一個會理財又顧家的太太,你太太是我崇拜的偶像,我能擁抱她一下嗎?」

 

他先生看了我一眼,回答:「沒問題。」

 

我問太太:「我很崇拜妳,能不能上前擁抱妳?」

 

她很大方的說:「好。」

 

一個擁抱立刻化解尷尬的場面,最後她也改變心意,同意由我協助賣房。

 

 

我也遇過太太過於尊重先生,任由先生恣意妄為,結果連家都沒了!

 

那年我標下位於敦化南路的一間法拍屋,辦點交時,先生坐在客廳,太太神情落寞,眼神哀戚,泛著淚光的站在廚房許久,捨不得離開住了二十幾年的老房子。

 

在國小當老師的她喃喃自語的說,自己要對今天的結果負起很大的責任,「結婚二十幾年來,要不是我過於尊重他,也不會落得今天這種下場。」

 

原來,從事貿易工作的先生因為個性太好,交遊廣闊,又不懂得拒絕朋友。當親朋好友開口向他借錢時,一向來者不拒。這次是替朋友做保被連累,連住家都被法院拍賣。

 

 

聽到他們的遭遇,我於心不忍,於是多付三十萬元搬家費給他們,希望他們未來的生活可以過得寬裕些。

 

這些經歷,讓我由衷的建議男人必須尊重太太的意見,她們面對事情時能更冷靜、理智的判斷,「聽某嘴,大富貴」,這句諺語是有它的道理和智慧的。

 

從女主人的個性找切入點

 

而對於想買房子的人,在這裡我提供買房必看重點! 這是專業者才知道的祕密。

 

買屋時,若是屋主還住在裡面,此時,我會想盡辦法到廚房看冰箱。因為,冰箱決定了議價空間,也代表了這個家庭女主人的思路及個性。

 

 

如果一打開來,食物擺放得亂七八糟,代表房價好談,議價空間較大,可以從八折開始談。如果擺放得很整齊,我會讚美女主人一番,同時心裡也很明瞭,價錢不容易殺下來。

 

從擺設可以看出一個人的性格! 東西擺放整齊的人,很有規畫,賣房前,必定做了許多功課,自然不容易討價還價。如果看屋時家具都搬走了,可以看牆壁和地板的狀況,觀察這些細節,殺價空間有多大,就能了然於胸。

 

 

(本文摘自《溫度記憶:永康國際商圈理事長的美麗人生》,今周刊出版,李慶隆著)

 

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