買房真的值得嗎?只要用這觀念買屋,10年後見真章!

撰文 :好房網News編採中心/報導 日期:2019年02月12日 分類:聰明理財 圖檔來源:達志
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台灣人慣有「有土斯有財」的概念,就算背上好幾十年的房貸,也要買房,美國有經濟學者指出,買房才是讓人越來越窮的原因。不過專家認為,如果要自住買屋,10年後就可以感受到差異了。

買房是許多人一輩子的夢想,不過有經濟學家表示,買房才是讓人越來越窮的主因。美國經濟學者Atif Mian表示,窮人越窮的原因,就是因為「買房」。

 

他在《窮人為什麼變得更窮?》一書中提到,2007年時,美國家庭的資本淨值主要由兩類資產構成,分別是金融資產與房地產,而有錢人的投資集中在基金、股票及債劵上。

 

 

窮人則相反,多以房屋為資產,但房價一崩跌,對以房產為資本的家庭衝擊最大,因為他們的財富完全和房屋淨值綁在一起了。

 

Atif Mian分析,只有房產的家庭幾乎沒有其他金融資產,等於是暴露在高風險中,而2006至2009年,美國房價就整整下跌了30%,房價一暴跌,就讓窮人更窮,債務成了有錢人的資產,高負債與房價暴跌的組合,就拉大了美國的貧富差距。

 

加上美國火災、風災頻傳,一旦失去房子,損失就會相當慘重。 而相較於美國,台北市的房價所得比高到讓人咋舌,但就算要背2、30年的房貸,許多人還是願意咬牙買房,因他們視買房為變相的強迫儲蓄。

 

 

財經專家林奇芬認為,台灣現在房市冷清,議價空間大,如果要自住,只要用存資產的觀念買屋,10年後就可以感受到差異了。

 

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撰文 :原點出版 日期:2019年01月09日 圖檔來源:達志
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在宅養老的住家改造原則

文/林黛羚

 

對住了一輩子的老家有感情是人之常情。但還是要考慮安全性。從五十多年前輕工業化開始,景氣開始復甦,原本多代同堂的家庭開始分散各地組成小家庭,為讓更多人有房子住, 興起了成批大量快速建成的別莊、販厝,「鋼筋細的像米粉、砌磚簡陋、只講速度。」一位年近七十歲的老工頭曾這樣形容。

 

三、四十年前,開始有公寓形式的住宅出現,房地產及公寓大樓營造業成為新興產業,政府並在一九七四年訂定建築相關法規,但法源多來自美國,與台灣潮溼多雨多地震帶的條件不同。有的則貪快求售,紮實的畢竟是少數。

 

 

老工頭說的沒錯,我有幾次機會看到翻修中的四、五十年老房子,樓板割開的時候,看到的鋼筋真的細到頭皮發毛。現在樓板通常用三號或四號鋼筋,而且還會固定間距穿插比較粗的七號鋼筋加強。

 

但早期樓板清一色用更細的鋼筋來搭接整片樓板,在拆除時,只見師傅腳一踢,整片樓板就掉下,因此這種老房子在翻修時,最好只拆到剩下骨架、或乾脆重建。

 

但也不是說早期的房子都很脆弱,如果是家族蓋的透天、或者建商自己也要住進去的大樓,自然就會蓋的較為堅固。

 

搭配定期的維護、保養與檢查,並且日後也不做影響到結構安全的改造的話,體質好的鋼筋混凝土建築,壽命達到七、八十歲以上也不無可能,只是比例實在不高。

 

不安全的建築,有點像是溫水煮青蛙,是潛藏的危機。如果房子本身讓你產生纖毫疑慮, 而你有可能再住上三十年以上的話,請務必先找建築師、土木技師等相關專業人員進行評估, 如果結構真的衰敗、或者補強經費超過預算的話,安全第一,還是搬家吧!

 

 

(本文節錄自《後半輩子最想住的家》,原點出版,林黛羚著)

 

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退休後要換房子嗎?賣大屋、換小屋,退休金更充足!

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月16日 分類:聰明理財 圖檔來源:達志
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最近有朋友邀請我去參觀位於新竹的一個養老宅建案,也讓我認真思考,究竟老了該怎麼生活才好?

尤其是台灣高齡化趨勢越來越明確,老年生活與照顧問題,確實是一大挑戰。

 

根據市場調查,台灣民眾購買養老宅的預算,近9成落在1500萬元以下。

 

另外,由於子女已經長大或成家,不需要太大空間,因此比較期待的是1+1房,或1+2房等較小坪數住宅。而養老宅機能,最重視的是靠近公園、醫院、捷運、便利生活用品採購等。在城市的選擇上,雖然有4成還是喜歡台北市,但也有民眾喜歡生活步調較緩慢的台中市、花東、宜蘭等地。


以目前台灣可以提供的養老方式,大約有以下幾個方向選擇。

 

一、住宅低總價,高管理費

 

最近參觀的養老宅,是一個養老社區的規劃,每個住戶的居住坪數不大,大約在12坪左右,但是重視公共空間與服務,包括有餐廳、溫泉、休閒設施、健康管理等,等同於飯店式的管理與服務。

 

由於個別居住空間不大,所以房屋總價不高,大約在800萬到1000萬之間。但後續進住後,每個月二人生活管理費要2.5萬元,不含伙食費、電費等。

 

這類產品較適合重視生活品質的族群,主要看後續社區維護管理能力,但也需要有充足的現金流,才能支應每個月的管理費與生活費。

 

 

二、銀髮族押租住宅

 

這類養老宅以知名的潤福生活、長庚養生村等為主。沒有住宅產權,以租屋方式進住。

 

但進住前要先付押租金,根據坪數大小不同(15到30坪不等),金額在600萬到1400萬元之間。若居住超過二年以上退租(看個別規定),押租金可退還。

 

此外,每個月管理費,單人預算大約1.5萬元,二人約2.5萬元左右。伙食費、水電費要再外加,預估二人約需4萬元。

 

目前這類銀髮宅數量稀少,但頗受歡迎,需要排隊預約等候進住機會。此等同於付租金住飯店,每個月需要較高的現金流需求。

 

 

三、賣大屋,換小屋

 

大多數人在家庭成長期,由於家庭人口數較多,需要較大坪數的住宅,但等到子女長大、進入退休生活時,並不需要太大居住空間。

 

如果考量退休後生活費需求,可以賣出大坪數的房屋,轉換小坪數房屋,保留部分現金作為退休生活費來源。

 

除此之外也可考慮移居其他城市,例如台北市房價較高,若賣出台北市的房屋,轉而買進台南市、高雄市的房屋,由於其他縣市房價較低,就可保留部分現金作為養老生活所需。

 

 

四、房屋貸款,以房養老

 

這幾年開始受到注意的「以房養老」,比較適合有房子,沒有現金的高齡族使用。

 

先把房子抵押給銀行,但可以繼續居住在原房屋,銀行每個月提撥一筆資金給借款人,作為養老生活費用來源。

 

目前銀行會先進行房屋估價,以7成價、30年期間分期提供資金。 未來若屋主過世,繼承人可清償借款取得房屋繼承,或是由銀行拍賣房屋清償借款,剩餘資金再歸還繼承人。

 

以上四種選擇,可以根據個人資金狀況,與對生活品質需求來做考量。由於台灣高齡化社會的發展速度相當快速,大家也要開始為退休生活預做準備了。

 


 

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(本文獲「好房網」授權轉載,原文刊載於此

 

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聽某嘴大富貴!買房多問女性意見,殺價關鍵看這裡

撰文 :今周刊 日期:2019年01月18日 圖檔來源:達志
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以我過去的經驗發現,決定買下房子後的當晚,睡不著的人高達八成。存了二十到三十年的錢,終於決定買房子,這是一個人一生中最重要的決定,因此會特別慎重,格外謹慎,十個裡面有八個,隔天一早會跑來公司找我,他們的雙眼布滿血絲,代表昨天晚上不但沒睡好,心裡壓力更是大到讓眼睛的微血管破裂。

文/ 李慶隆

 

為什麼會這樣? 因為他們心中有很多疑問。

 

有人會不安的問我:「李先生,這間房子有沒有買貴了?」、「李先生,我是不是在一個適當的時機買到對的房子?」、「李先生,這個房子過去有沒有發生什麼狀況?」

 

「李先生,這間房子住了會不會平安?」、「李先生,我簽完約、付了訂金後,才發現這間房子有些路衝,要怎麼辦?」此時,我要扮演心理醫生,化解他們心中的不確定感。

 

也有很多人在買房子之前,會找地理師來看,通常不同的地理師對同一間房子的說法會有矛盾。面對這些客人,我會以專業分析,房子的大、小環境好,內部格局好,光線夠,就是好宅,要相信自己。

 

 

聽某嘴大富貴,聽老婆的話準沒錯

 

四十多年的買賣房經驗,我也發覺買房子時,要多聽女性的看法,通常她們的眼光比較好,能夠挑到更棒的房子,所以有句話說:「聽某嘴大富貴」,不是沒有原因的。

 

因為買屋時,男人多以大方向來考慮,包括經濟條件、交通等,女性思考事情比較細膩,她們還會注意到房子的狀況、住起來是否舒適、內部動線好不好等等。

 

我曾經遇過這樣的個案。一回我在報紙的分類廣告上看到一則售屋訊息,立刻聯絡屋主登門拜訪。那是位於和平東路二段、師專附小旁,四層樓公寓的三樓,四十五坪,格局方正、地段很好的房子。我一進門看到客廳旁擺了撞球台,一家四口正在打撞球,其樂融融。

 

我先自我介紹,並表達想協助賣房的意願。五分鐘後,太太馬上變臉說,憑她自己就可以賣掉房子,不需要房仲,並對我破口大罵:「你們房仲業者都是寄生蟲。」(影射房仲業者只靠一張嘴說得天花亂墜就要賺錢。)

 

屋主太太說話很傷人,但我聽了並不放在心上,反而對她的先生說:「你好幸福,娶到一個會理財又顧家的太太,你太太是我崇拜的偶像,我能擁抱她一下嗎?」

 

他先生看了我一眼,回答:「沒問題。」

 

我問太太:「我很崇拜妳,能不能上前擁抱妳?」

 

她很大方的說:「好。」

 

一個擁抱立刻化解尷尬的場面,最後她也改變心意,同意由我協助賣房。

 

 

我也遇過太太過於尊重先生,任由先生恣意妄為,結果連家都沒了!

 

那年我標下位於敦化南路的一間法拍屋,辦點交時,先生坐在客廳,太太神情落寞,眼神哀戚,泛著淚光的站在廚房許久,捨不得離開住了二十幾年的老房子。

 

在國小當老師的她喃喃自語的說,自己要對今天的結果負起很大的責任,「結婚二十幾年來,要不是我過於尊重他,也不會落得今天這種下場。」

 

原來,從事貿易工作的先生因為個性太好,交遊廣闊,又不懂得拒絕朋友。當親朋好友開口向他借錢時,一向來者不拒。這次是替朋友做保被連累,連住家都被法院拍賣。

 

 

聽到他們的遭遇,我於心不忍,於是多付三十萬元搬家費給他們,希望他們未來的生活可以過得寬裕些。

 

這些經歷,讓我由衷的建議男人必須尊重太太的意見,她們面對事情時能更冷靜、理智的判斷,「聽某嘴,大富貴」,這句諺語是有它的道理和智慧的。

 

從女主人的個性找切入點

 

而對於想買房子的人,在這裡我提供買房必看重點! 這是專業者才知道的祕密。

 

買屋時,若是屋主還住在裡面,此時,我會想盡辦法到廚房看冰箱。因為,冰箱決定了議價空間,也代表了這個家庭女主人的思路及個性。

 

 

如果一打開來,食物擺放得亂七八糟,代表房價好談,議價空間較大,可以從八折開始談。如果擺放得很整齊,我會讚美女主人一番,同時心裡也很明瞭,價錢不容易殺下來。

 

從擺設可以看出一個人的性格! 東西擺放整齊的人,很有規畫,賣房前,必定做了許多功課,自然不容易討價還價。如果看屋時家具都搬走了,可以看牆壁和地板的狀況,觀察這些細節,殺價空間有多大,就能了然於胸。

 

 

(本文摘自《溫度記憶:永康國際商圈理事長的美麗人生》,今周刊出版,李慶隆著)

 

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考量房價、空間、就醫資源...退休住哪裡最好?

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月21日 分類:聰明理財 圖檔來源:達志
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住在台灣的民眾總是抱怨,房價太高,居住空間太小,還不如移民其他國家。但我看到一則新聞,香港有4成民眾想要移民,其中,最想移民的地點是台灣。

從房價、居住空間相比較,台灣確實比香港要便宜、寬敞。但住在台灣的退休族,若想要生活得更舒適,房價最高的雙北市可能不是最好選擇。

 

根據世邦魏理仕在2015年底的調查,香港平均房價每平方英尺要1416美元,換算成台灣孰悉的計價方式,相當於每坪161萬元,高居全球第一。比倫敦每坪116萬元、紐約每坪96萬元,還高出一大截。

 

此外,香港民眾平均每人居住面積,僅為4.5坪,更是遠低於新加坡平均9.1坪,與東京平均8.5坪(實坪計算,不含公共設施)。

 

 考量房價空間就醫資源 退休住哪裡最好?

 

雙北市居住面積最狹窄

 

如果跟香港鴿籠子一般的居住空間相比,台灣雙北市民居住條件也不太好,根據2015年底統計,台北市、新北市民眾平均居住面積,僅有10.13坪、10.2坪,扣除公共設施約佔三成左右,實際使用面積僅7.09坪、7.14坪,還低於新加坡與日本東京。

 

台灣居住大不易,主要是雙北市房價高,居住空間小。但離開了雙北市之外,其他縣市不管是房價負擔,還是居住面積,都可以大幅改善。也許年輕人為了工作機會,不得不選擇留在大城市打拼,但步入退休後,沒有上班通勤需求,其他縣市可能更適合居住。

 

台北新北居住面積最窄

 

基隆市、嘉義縣,相對房價負擔最低

 

如果選擇房價較低的城市居住,包括基隆市、嘉義縣、嘉義市、屏東縣,房價所得比都不超過6倍,此外,苗栗縣、雲林縣,房價所得比也不超過7倍,都屬於房價負擔輕的城市。

 

若以六都城市房價負擔相比,台南市、高雄市、桃園市也算是物美價廉的一線城市。

 

南投縣、苗栗縣,居住面積最寬敞

 

如果以每人居住空間大小來衡量,南投縣平均每人居住面積可達18.13坪,最為寬敞。其次,台中市、宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、雲林縣、嘉義市、屏東縣等,也都可超過16坪以上。

 

如果不考慮交通比較不方便的台東縣、花蓮縣、澎湖縣等地,台灣大多數縣市都可落在一日生活圈之內,交通都屬便利。

 

只是大多數城市內大眾運輸系統較不完整,市內交通主要靠公車或計程車,另外,機車、汽車也是主要交通工具。不過,離開雙北市之外,物價也相對低廉,更適合退休生活。

 

南投苗栗居住面積最大

 

退休要考慮就醫問題

 

此外,退休族最需要考慮的是就醫問題,目前全台灣各縣市幾乎都有完整的醫療院所,部分城市還有教學醫院或評鑑特優醫院,醫療資源並不短缺。

 

但若以目前各縣市醫院數量,以及每一位醫事人員需要服務人數、每一張病床需要使用人數來看,新北市與新竹縣的負擔最沉重,其次則是苗栗縣、雲林縣。

 

因此,在這些城市要多考慮就醫資源。從資產累積角度來看,台北市、新北市房地產價值最高,是年輕時奮鬥努力的目標。若從退休角度來看,悠閒生活、寬敞空間、低廉物價、便利就醫,反而成為優先目標。換一個腦袋,也許你更希望遠離雙北市享受退休生活。

 

全台房價負擔與居住面積比一比

 

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(本文獲「好房網HouseFun」授權轉載,原文刊載於此)

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簡單理財術!善用「以房養老」,把房子變現金!

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月21日 分類:聰明理財 圖檔來源:達志
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台灣已經步入高齡社會,退休後的生活安排,成為越來越重要的話題。以台灣房屋自有率高達8成的環境下,「以房養老」也成為一個日漸受到矚目的選項。

根據金管會統計,台灣以房養老的業務自2015年11月底開辦,至2017年2月底,共有8家銀行開辦,申辦件數1336件,核貸金額達到70.41億元。金額雖然不大,但跟前一年不到40億元相比,幾乎是7成以上高成長,顯示台灣民眾也開始接受這樣的新理財策略。

 

所謂「以房養老」,就是有屋族把房子抵押給銀行,由銀行分30年期,每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行,但還可以繼續居住,直到未來身故時,銀行可將房子拍賣,銷售金額扣除先前銀行支付成本後,剩下的還可分配給家屬。 究竟,退休族該不該採用以房養老呢?不妨從以下幾個方向考量評估。

 

不會理財的人

 

有些退休族手上沒有太多儲蓄,也不懂得投資理財方法,只擁有一棟房產。若把房子抵押給銀行,取得每月固定生活費,可以解決退休生活問題。

 

不需要留房產給子女的人

 

大多數民眾多有留資產給子女的觀念,若沒有子女可繼承遺產,空留高價房屋也可惜,還不如先把房子轉換成現金,讓老年生活過得更舒適。

 

善用以房養老,簡單理財術把房子變現金!

 

以房養老與房屋出售,二者比一比。

 

以房養老可以住在原來的房子,由銀行按貸款金額分期給付生活費。其實,屋主也可以選擇賣掉房子,將售屋資金轉換為房租與生活費。二者究竟哪個較好,可以比較一下。

 

舉例來說,若房屋價值2000萬元,以房養老最多可貸款7成左右資金,約1400萬元,銀行分30年給付,每月生活費38,888元。但若出售2000萬房子,分為30年使用,每個月可用資金55,555元,可支付房租與生活費。

 

當然後者的風險是,房租上漲以及個人資金能否妥善管理。 此外,想要辦理以房養老的民眾,以下幾個問題也需要留意。

 

注意房貸利率波動

 

以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」,其實是拿房子跟銀行貸款,由銀行分期給付資金。既然是貸款就需要支付利息,目前平均貸款利率在2.2%左右,不過目前是低利率環境,難以預料未來30年利率水準如何變動,若利率升高,貸款利息也會增加,這是必須考量的風險。

 

注意房貸利率波動

 

扣除利息,每月養老金越來越少

 

如同前面所述,隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高,每個月要扣除的利息費用也越來越高,等於年紀越大,每月養老金越少。

 

舉例來說,如果貸款1400萬元,30年,利率2%,銀行每月支付生活費3.88萬元,若從65歲到75歲銀行共支付465萬元(3.88萬元*12*10年),自75歲後每個月要支付房貸利息已提高至7700元,等於每月生活費用降為31000元。

 

而且年齡越大累積貸款金額越高,每月生活費用越低。 針對養老金會越來越少的問題,目前產品多設計,每月支付金額不低於最初金額2/3,以3.88萬元為例,最低不會低於2.59萬元。

 

利息支付不足部分,可先掛帳,等未來出售房屋時再一併計算償還。另外,目前土銀也推出新方案,若貸款金額不超過房價5成者,可先不扣除利息,採取掛帳方式,等房屋出售時再扣除。這樣可以讓每月生活費用更為穩定。

 

通膨壓力

 

以房養老,將房子轉換成每月生活費用。但目前覺得夠用的生活費用,隨著通貨膨脹上升,10年、20年後,該金額是否符合生活所需,也是一個很大的疑問。 整體而言,退休是一個重大議題,最好趁還未退休前多儲蓄一些退休金。但若真的準備不足時,還有以房養老這個工具可以使用,可以讓老年生活多一分安心。

 

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