把不動產變動產 他用一棟房賺進三份收入

把不動產變動產 他用一棟房賺進三份收入

只有高職學歷、學生時代國文分數總是不及格的羅賓,憑藉敏銳的數學概念,國中就會計算土地增值稅。當兵時,同僚都在數饅頭、等退伍,他卻早已開始閱讀投資理財雜誌與書籍,包括邱永漢的《最壞的時代是最好的機會》、《新世紀日本企業大贏家》,甚至連王建煊的《租稅法》都是他的書單。

他發現,成功的投資人都是長期投資具備穩定收入的商品,讓他踏入職場後,想辦法努力增加固定薪水以外的第二收入,用錢再去滾錢。

今年四十五歲的羅賓(化名),第一份工作是防盜系統工程技術人員,儘管月薪才二萬元,就開始每月扣繳三千元買定期定額基金。不過,父親規定領到薪水要繳回家裡,讓他萌生兼差的念頭,利用下班後的時間到夜市擺攤賣衣服,做業務的膽量也由此培養。

因為喜歡與人接觸,羅賓很自然地轉戰業務工作,擔任中國信託銀行信用卡專員時期,曾創下一個月獎金三十幾萬元的紀錄,二十年前,光靠辦業務卡的佣金,年收入就高達一五○萬元,為了讓存款增值,他開始買賣股票。

 

自行買賣美股 研究財報、危機入市


起初,羅賓操作股票的一趟波段獲利頂多二、三○%,後來他跳槽到一家美國上市的媒體廣告公司當AE,當時開放員工認股,讓他早在一九九八年就開立美股帳戶,也開啟了他投資美股的序曲,見識到有別於台股的視野。

「自行買賣美股的好處是,手續費低又可即時交易。」羅賓說,他偏好自己在網路直接向美國券商下單,省去給國內券商複委託的三%手續費,但美股有六千多檔,數字觀念很強的他會自己研究財報,篩選出危機入市的好標的。

他就曾在星巴克全球關掉六百家店、跌到十二美元的時候買進,後來在十六美元獲利出場;也曾在低點買過花旗銀行、臉書的股票,買賣美股最高部位曾高達一千五百萬元新台幣。

不過,相對於這些殺進殺出的價差交易,最讓他有感的一趟布局,還是二○○九年的一次店面投資經驗。

當時,他剛離開美商廣告公司,為了創造穩定收入,他決定當包租公,投入四千萬元,在台中買下一戶一樓為三角窗店面的三層樓透天厝。這樁交易其實隱含著不小的風險,原因在於,這棟樓的一樓雖有連鎖店85度C這家穩定租客,但,二、三樓卻長期乏人問津,整體租金報酬率明顯偏低。

作為新房東,理論上羅賓應該開口要求調高店面租金,意外的是,他卻反其道而行,主動向85度C調降租金,並花五百萬元裝潢其他樓層。

 

讓閒置店面活過來 養出更多小金雞


理由是,與其逼著僅有的金雞母生出更多雞蛋,不如讓金雞母稍微休養生息,生出更多小金雞。也就是,重點不在拉高一樓的租金,而是要讓二、三樓「活過來」,也能創造穩定的現金收益。

主動調降一樓租金,就是要讓好房客85度C稍微忍受不便,因為他要大興土木。首先,羅賓將原本閒置的二樓另外隔出一個樓梯當對外出入口,成為一個二樓店面,隨後也成功找到新娘祕書工作室的新房客;三樓,則是隔成套房出租。

透過他的改造,不僅店面價值大幅提高,也讓原本一個月只能收租十萬元的店面,搖身一變成為月入十八萬元的收益型不動產,租金報酬率也從原本的三%攀升為五%。

羅賓擁有店面租金收入後,不以此為滿足,又將資金拿去投入具有穩定股利收益的股票,打造第二份現金流,若再加上未來房屋增值收入,等於一件不動產替他創造了三份現金收益,名副其實地將「不動產」化為「動產」。

從他成功改造透天厝的故事可以發現,雖然是利用房地產打造成讓錢自動流進來的金庫,但就和存股、存基金一樣,關鍵都是「盡可能累積更多能夠產生現金流的單位數」。

經過二十年的財富累積,羅賓至今在台中買了四、五塊地,其中兩塊地已建為飯店營運,第三家飯店也將在今年底開幕。至於為何獨鍾飯店,他的答案還是不離其宗,道理很簡單,每個房間,都是創造現金流的小金雞啊!

 

他用3心法讓錢流進來

1 充實財經知識,為投資打底

提早了解投資理財所需的基本知識與常識。

2 下金蛋,不如養更多小金雞

與其生出更多金蛋,不如生出更多小金雞,盡可能讓手中每一份資產都能創造現金流。

3 將一份資產創造三份收入

將店面租金投入具有穩定股利收益的股票,打造第二份現金流;若加上未來房屋增值收入,等於一件不動產替他創造了三份現金收益。

 

羅賓
出生:1972年
現職:資產管理公司董事長
經歷:中國信託銀行信用卡部業務專員、美商環球資源(GSOL)廣告業務員
學歷:明道中學資訊科