房子，成了我的提款機
認識到房地產的財富累積威力之後，我就上癮了。2005年，我又買了一棟獨棟住宅，住到2014年。雖然2008年金融海嘯期間度過了一段艱辛的日子，但那十年整體而言讓我的生活品質大幅提升。之後我把房子出租了3年，扣除費用後每月進帳約台幣1萬6（以下幣值同）。
那段時間，房子被一群二三十歲的男生輪流租住，他們常開派對、損壞房屋、拖欠房租、製造噪音。所以沒錯，當房東可不是一帆風順的。原本計畫多留著這房子，但兒子2017年出生後，我選擇賣掉，因為初為人父的我壓力和焦慮如影隨形，不想再花時間管出租的事，想把精力全放在孩子身上。房子最後以當年買入價的八成溢價賣出，賣得的款項重新投入股票、債券和私人房地產基金，享有100%的被動收入。
每個房地產投資者都會面臨一個時刻：當房東帶來的麻煩，值不值得那個報酬？
站對位置，讓通膨替你賺錢
隨著年紀增長、時間變少、財富增加，投資組合可能需要重新調整。不過，線上私人房地產投資管道愈來愈多，如果你願意，現在完全可以選擇100%被動投資房地產。過去，一般投資人只能買上市的不動產投資信託（REITs）或房地產ETF，而這些產品的波動往往比標普500還大。2012年美國《就業法》（JOBS Act）放寬了房地產聯合投資平台的限制，讓投資人更容易分散投資到全美各類私人房地產。
房地產的核心優勢，在於風險與報酬的非對稱關係。政府提供了一系列補貼，包括房貸利息稅額扣除、出售自住房最高800萬元（夫妻合計1600萬）的資本利得免稅額，以及偶爾對過度槓桿屋主的紓困方案。有這麼多政策支持，不投資房地產才是不聰明的做法。
盡可能站在政府那一邊，不只要遵守稅法，更要充分利用所有與房產所有權相關的稅收優惠。房地產也是通膨長期的受益者：通膨上升，租金和房價通常也跟著漲，住宅本來就是消費者物價指數（CPI）的組成部分。
在通膨環境下，持有固定利率房貸的房產最有利。通膨升高，房貸的實際成本下降，但房屋的本金價值卻跟著通膨上漲，這一升一降的組合，是平均屋主財富為平均租屋者40倍的重要原因之一。
房地產不只是通膨的受益者，同時也是對沖通膨的工具。假設某個意料之外的因素讓通膨飆升，如果你有房，不管是有貸款還是已還清，住的成本基本上不會大幅變化，你的資產還會增值。
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反過來，如果你是租屋，你就是通膨的被動承受者，是「價格接受者」，而非「價格決定者」。通膨加速，房租上漲的機率也跟著升高。最起碼，多數房東會把上漲的持有成本和維護費用轉嫁給房客；最壞的情況，部分房東可能在租屋需求大幅超過供給時，把租金調高到法規允許的上限。
對租屋者最有利的經濟環境，是價格下跌的通縮。但歷史一再告訴我們，通膨是幾乎不可阻擋的力量。根據聖路易斯聯邦準備銀行的數據，過去60年來，美國只出現過2次通縮：2009年金融海嘯期間，以及2015年CPI勉強跌破0%至-0.1%。
站在政府和通膨那一邊，成為千萬富翁的路就輕鬆很多。
房子不只遮風避雨，也在默默存錢
你認識的每個有錢人幾乎都持有多間房產，是有道理的：風險與報酬的非對稱關係。
賺錢這件事，沒有風險，通常也沒有報酬。貧富差距愈來愈大，最主要的原因就是有沒有持有房產。在美國的大城市，一個租屋者一輩子付出的房租可能超過8千萬元，光想就讓人不舒服。長期做空標普500不是明智之舉，長期租屋放棄購屋，也是一樣的道理。
持有房產，就有機會透過房屋淨值（equity）累積財富。天災和保險費率上漲等因素可能影響這個機會，但整體而言，長期持有房地產獲得正報酬的機率相當高。以過去四十年美國住宅市場的年化平均成長率為例，依來源和計算方式不同，大約在4%至10%之間。
在多數最壞的情況下，屋主只要持續繳房貸，就算房價沒有上漲，也能透過「強制儲蓄」累積財富。本利攤還的房貸，每筆還款中有一部分還本金、一部分付利息，隨著時間推移，貸款餘額下降、月付金額固定，還本金的比例愈來愈高。
這種強制儲蓄的機制，讓屋主每個月在不知不覺中累積房屋淨值。租屋者當然也可以強制自己每月存錢投資，但如果投資風險資產不是強制或自動的，錢很容易就被花在不能累積淨資產的地方。
等到房貸還清，整棟房子的市值就100%成為你的淨資產。你可以繼續住在裡面、享受免付租金的生活，這才是持有一間無貸款房產真正的價值所在；或是出租，產生半被動收入；或是留給孩子當傳承。
作者介紹｜山姆‧杜根（Sam Dogen）
2009年創立「理財武士」網站，是《華爾街日報》暢銷書《懂用錢，愈活愈富有》的作者。
他是當今財務自由運動的先驅之一，曾任職於高盛和瑞士信貸，34歲急流勇退，專心投入寫作。杜根畢業於威廉瑪麗學院，並在加州大學柏克萊分校取得MBA學位。現與妻子和兩名孩子定居舊金山，閒暇喜愛打網球、匹克球、撲克牌，以及在壘球場上練習安打。
（本文摘自《高勝率的階梯理財法：FIRE運動先驅親身實證，掌握3階段×12個里程碑，28歲存第一桶金、34歲提早退休，享受有選擇權的人生》文化出版，山姆‧杜根著）
