2025年新辦1359件、核貸96億元，以房養老雙雙創下新高，這是金管會公布的最新統計。
累計從2015年開辦到現在，已有10,340件、605億元的以房養老貸款。16家銀行承作，平均一簽22年，辦的人越來越多。
但很多人簽約時，沒弄清楚一件事——以房養老，不是把房子賣給銀行；是拿房子去抵押、跟銀行借錢。利息每個月滾、利滾利，等人走了以後，這筆債和這間房，得由孩子來收尾。
「以房養老」不是賣房，是拿房子去借錢
名字裡有「養老」兩個字，聽起來像把房子換成退休金。很多長輩，就是這樣被說動的。
依金管會的定義，它的全名是「不動產逆向抵押貸款」。重點在後面四個字——抵押、貸款。
房子沒賣、也沒過戶，還登記在長輩自己名下；只是拿它去抵押，跟銀行借一筆錢，銀行再按月撥給你，當生活費。
一個月實際拿到的錢，計算方式為——「房屋鑑價」x「銀行貸的成數」，再除以「年限」和「12個月」。
以金管會公布的平均數字來算，等於跟銀行借了約706萬，分成22年、共264個月慢慢領，一個月大概撥2.7萬。
利息不從這裡扣，是滾進你最後要還的那筆。而最容易被略過的，就是利息。它不是當月就繳掉，而是月月利滾利、慢慢滾進本金。
領得越久、活得越久，那串數字就滾得越大。平均一簽22年，利息就跟著滾22年。
爸媽走了，房子只有兩個結局
真正的難題，從借款人過世那天開始。
借款人過世，房子不會自動歸銀行，但那筆本金加利息，總要有人處理。依民法第873條，欠款沒還，銀行可以聲請法院、把房子拍掉。
所以繼承人面前，只剩兩條路：湊一筆錢還清本利，贖回老家；或者不還，讓它走法拍。
這裡有個誤會，就是「以房養老＝債務炸彈」。很多人以為爸媽一走，孩子就揹一身債，其實沒那麼可怕。
民法第1148條寫得清楚，繼承人只以「繼承到的遺產」為限。房子拍掉還是不夠還，差額是銀行自己吸收，不會追到你的存款、你的薪水。
反過來也一樣。要是房子拍得比欠款多，還完銀行那筆，剩下會進遺產、回到你手上。
所以真相是這樣——你得做一個決定：拿錢把老家贖回，還是放手，讓它被拍掉。
真正的坑，不在商品，在「沒人講」
我不是要你反對以房養老。對某些長輩，它確實是一條路：名下有房、手頭緊，房子又沒打算留給誰，這筆錢，能讓晚年寬一點。那是他自己的房、自己的決定，輪不到誰，替他喊停。
但真正會出事的，從來不是商品本身，而是「一個人偷偷簽，全家最後才知道」。
媒體就報導過一個案例。有位長輩生前辦了以房養老，卻沒跟孩子講。家人本來想接下這間房，一查才知道，背後是340萬的債。
那位長輩不傻，也不是要害小孩，多半是不想開口跟孩子拿錢，或者簽的時候，只聽見「每月領錢」的好，沒人把後面贖回、法拍那段講白。這是資訊落差，不是誰的錯。
這篇不是要你支持，也不是要你反對。是想讓你趁還來得及，把它弄明白。
今晚或這禮拜，找個機會問爸媽一句：「我們家的房子，有沒有跟銀行借過錢、或者辦過以房養老？」如果家裡正在考慮、或已經辦了，就陪他去一趟銀行，把這三個數字問清楚：
①利息最多會滾到多少、有沒有上限；
②將來要贖回，大概得準備多少錢；
③年限到了、人還健在，撥款會不會停、之後怎麼辦。
這三題問完，全家坐下來一起算一次，比什麼都實在。
資料來源
▸金管會銀行局｜以房養老（不動產逆向抵押貸款）業務統計（2025）
▸中央社｜2025年以房養老件數與核貸金額皆創新高（2026）
▸全國法規資料庫｜民法第873條（抵押物拍賣）、第1148條（限定繼承）
▸工商時報｜以房養老債務從90萬增至340萬案例·賣厝阿明（2025）
作者簡介_蘇哲永 藍鯨營養師
這裡是 藍鯨營養師，
一個由營養師開始，但不只講營養的地方。
我們說照顧者的辛苦，也說照顧現場的細節。
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