文／朱國鳳
我之前撰寫過兩篇關於「以房養老」的探討，模擬了一個案例，假設市值約2千萬元房產，可以借貸到7成約1,440萬元，30年期間的利息總額645萬元（利率3%計），看到利息代價這麼高，於是有網友留言「還是賣屋養老好了」。
年輕時跟銀行貸款購屋，雖然一開始談定貸款期限是20年期，為了少繳利息給銀行，購屋人多會努力縮衣節食，早點清償本金，因此過去銀行界非正式的統計，很多購屋人會在7~10年間就還清貸款，提早清償本金，其實也是省息的最佳策略。
但是以房養老，屬於反向貸款，貸款人巴不得期限越長越好，才能領到天年，除非有繼承權的子女，有餘力中途提供孝養金，否則父母不會想要提前還款。無法提前償還本金，當然也就無法節省利息，如果單純就利息總負擔的考量，難怪會有網友認為「還是賣屋養老好了」。
假設只有一間房，到底是「以房養老」好？還是「賣房養老」好？這是一個理財的抉擇，除了利息負擔的考量外，以下五個考量一併提供參考。
考量 1：比較變現金額
如果純粹考量「以房養老」與「賣房養老」可以變現的金額，當然後者要比前者高。因為前者可貸額度約在市值的5~7成，後者即使扣除交易成本、搬遷成本，實際到手的售屋款一定會高於5~7成。
只是「賣房養老」的代價是交屋走人，無法在自宅養老。而「以房養老」的產權還在手上，可以自宅養老，也可以把房子出租、另遷他處。不過要提醒的是，想要「以房養老」，房子可不能太老。
雖然目前「以房養老」貸款最長可到30年，並非所有申辦案件都可到30年，有的銀行會規定，譬如坐落於都市區的年限是「屋齡＋貸款年限≦70」，坐落於非都市區的年限是「屋齡＋貸款年限≦60」。
假設老張在40歲時於都市區買了一間中古屋，當時屋齡25年。老張60歲時想要申請「以房養老」，此時屋齡已經變成45年，老張可以獲得的貸款期限最多是25年，也就是房貸给付金只能領到85歲。
（資料來源：愛長照）
考量 2：比較成本
「賣房養老」會產生交易成本，包括增值稅、仲介費、代書費、搬家費用，交易成本最重的就是「增值稅」，目前「一般用地」稅率最高是40%，最低是「自用住宅用地」稅率是10%（按土地公告現值、或實際交易價格計算），如果能按一生一次的自用稅率計稅，稅負可以省很大。
「以房養老」的成本有利息費用與持有成本，試算利息費用，可以發現利率越高，利息負擔總額當然也就越高，佔借貸本金的比例也就越高。
▲假設借款本金為1440萬元，借貸期限360期，當利息超過該期本金1/3時，超過利息開始掛帳，也就是先不扣息。（圖片來源／愛長照）
「以房養老」不管是否要住在裡面，都必須繼續養房，也就是會產生持有成本，包括地價稅、房屋稅、管理費、產險保費（如火險、地震險）、修繕費。而這些費用除了房屋稅，可能會因為屋齡折舊而趨減外，其餘幾乎都是上漲趨勢。
就以地價稅而言，根據內政部統計，105年全國公告地價平均調升30.54%，很多屋主都哇哇叫，其實拉長來看，地價稅長線都是上漲趨勢。譬如台北市內湖區西湖段，近10年的自用住宅用地地價漲幅已約達75%。
修繕費也是隨著屋齡老舊而明顯提升，特別是老屋漏水，修漏費用都是數萬元計。因此未來想要「以房養老」的話，現在就請紀錄每年的持有成本，才能知道領到「以房養老」的貸款時，除了養老之外，還要預留多少養房的成本。
考量 3：比較利率風險
一樣利率兩樣情，如果碰到升息循環，「賣房養老族」當然是掌聲歡迎，因為售屋款如果存銀行，可以領到較多的利息，但是「以房養老族」可就不樂意了。
目前開辦「以房養老」的銀行，幾乎是採取機動計息，利息會隨市場利率而波動，由於利率長年下滑，貸款人對於升息已經失去戒心，未來若通膨重返，長期升息循環就會直接衝擊到「以房養老族」了。
考量 4：比較延壽風險
延壽風險、長壽風險，就是老本花完了、天年卻還未到時，要如何轉移這項風險呢？最佳答案是「年金險」。「賣房養老族」因為是拿到一整筆的賣屋款，可以考慮「即期年金險」，也就是將賣屋款拿去躉繳購買即期年金險，就可以跟保險公司開始月月領年金。
「以房養老族」因為是月月領到房貸给付，也是可以每月撥出一部分資金買「遞延年金險」，可以約定等到貸款期限到期，但是天年還未到時再開始領年金。
只是要注意的是，如果屆時仍然想要繼續住在自宅，銀行是否同意增貸？或是同意增貸，但是房市萎縮，已無增貸空間，都要預先考慮。
考量 5：比較繼承
如果有子女的長者，仍然會考量到繼承分配的問題。當天年已到時，「賣房養老族」若仍有賣屋剩餘款，子女仍然可以獲得繼承。同樣的，「以房養老族」也還是可以留下房子供子女繼承。
子女可以選擇清償所借款項與掛帳利息，也可將房產交由銀行進行拍賣。如果拍賣屋款多於借款本金與掛帳利息，子女仍可取回剩餘屋款。
在進行過以上五種考量後，還要特別提醒「賣房養老族」的是，晚年賣房除了要克服心理上的失落感之外，還要解決賣屋後的去處，而第一個去處通常是與子女同住。
如果膝下有子孫，子孫也已獨立成家，晚年若能與子孫同住，仍然是長者心中的最佳歸宿。只是想與子孫同住，我在《你還在把媳婦當外人嗎?婆媳關係好,長照煩惱少》一文曾經提醒，不只是要考慮到自己的血親意願，更重要的是姻親的媳婦或女婿，才是關鍵人物。
第二個去處是租房。有的長者原本住在公寓高樓層，老後下肢無力、膝關節也不好，上去了下不來、下去了上不來，會動念賣房子搬到低樓層去。但要提醒的是，老後重當無殼蝸牛的話，可能會面對房東們不會說出口的年齡歧視，特別是獨居老人，要小心晚年可能有錢也租不到房。第三個去處是養生村。有一位理財專家過去經常鼓吹「破產上天堂」，認為不用留任何財產给子孫，全部花在自己身上，原來這位專家無後，自然相當適合採取這套理論。
這位理財專家也是「賣房養老族」，拿一部分的售屋款去繳養生村的保證金，其餘當作養生村的月付金與生活費，專家對於養生村的環境讚不絕口，日子過得很是優渥。
但是也要特別提醒，養生村通常只接受生活自理能力無虞，或是仍有半自理能力的住客，當生活自理能力低下時，就不適合住在養生村了，而是要尋求機構照護了。
目前台灣對老人的年齡定義是65歲，但是絕大多數人在75歲之前，仍具有良好的自理能力，如果到長青學苑、樂齡大學走一趟，可以看到很多腦筋靈活、身手穩健的長者。
忙著參觀旅展、出國趴趴走的，銀髮族更是主力。因此，會讓很多人只看到老後仍具自理能力的時期，而輕忽自理能力低落的長照期。當人生邁入長照期時，養生村就不是一個好選項了。
以房養老好？還是賣房養老好？並沒有標準答案，但這可能是一生中最後、也是相當重要的理財抉擇，最好還是多做考量後再抉擇吧。
（本文獲「愛長照」授權轉載，原文刊載於此）
