簡單理財術！善用「以房養老」，把房子變現金！

撰文 |好房網／林奇芬

日期 |2019年01月21日

分類 |退休理財

圖檔來源 |達志

台灣已經步入高齡社會，退休後的生活安排，成為越來越重要的話題。以台灣房屋自有率高達8成的環境下，「以房養老」也成為一個日漸受到矚目的選項。

根據金管會統計，台灣以房養老的業務自2015年11月底開辦，至2017年2月底，共有8家銀行開辦，申辦件數1336件，核貸金額達到70.41億元。金額雖然不大，但跟前一年不到40億元相比，幾乎是7成以上高成長，顯示台灣民眾也開始接受這樣的新理財策略。

所謂「以房養老」，就是有屋族把房子抵押給銀行，由銀行分30年期，每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行，但還可以繼續居住，直到未來身故時，銀行可將房子拍賣，銷售金額扣除先前銀行支付成本後，剩下的還可分配給家屬。究竟，退休族該不該採用以房養老呢?不妨從以下幾個方向考量評估。

不會理財的人

有些退休族手上沒有太多儲蓄，也不懂得投資理財方法，只擁有一棟房產。若把房子抵押給銀行，取得每月固定生活費，可以解決退休生活問題。

大多數民眾多有留資產給子女的觀念，若沒有子女可繼承遺產，空留高價房屋也可惜，還不如先把房子轉換成現金，讓老年生活過得更舒適。

善用以房養老，簡單理財術把房子變現金！

以房養老可以住在原來的房子，由銀行按貸款金額分期給付生活費。其實，屋主也可以選擇賣掉房子，將售屋資金轉換為房租與生活費。二者究竟哪個較好，可以比較一下。

舉例來說，若房屋價值2000萬元，以房養老最多可貸款7成左右資金，約1400萬元，銀行分30年給付，每月生活費38,888元。但若出售2000萬房子，分為30年使用，每個月可用資金55,555元，可支付房租與生活費。

當然後者的風險是，房租上漲以及個人資金能否妥善管理。此外，想要辦理以房養老的民眾，以下幾個問題也需要留意。

以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」，其實是拿房子跟銀行貸款，由銀行分期給付資金。既然是貸款就需要支付利息，目前平均貸款利率在2.2%左右，不過目前是低利率環境，難以預料未來30年利率水準如何變動，若利率升高，貸款利息也會增加，這是必須考量的風險。

注意房貸利率波動

如同前面所述，隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高，每個月要扣除的利息費用也越來越高，等於年紀越大，每月養老金越少。

舉例來說，如果貸款1400萬元，30年，利率2%，銀行每月支付生活費3.88萬元，若從65歲到75歲銀行共支付465萬元(3.88萬元*12*10年)，自75歲後每個月要支付房貸利息已提高至7700元，等於每月生活費用降為31000元。

而且年齡越大累積貸款金額越高，每月生活費用越低。針對養老金會越來越少的問題，目前產品多設計，每月支付金額不低於最初金額2/3，以3.88萬元為例，最低不會低於2.59萬元。

利息支付不足部分，可先掛帳，等未來出售房屋時再一併計算償還。另外，目前土銀也推出新方案，若貸款金額不超過房價5成者，可先不扣除利息，採取掛帳方式，等房屋出售時再扣除。這樣可以讓每月生活費用更為穩定。

以房養老，將房子轉換成每月生活費用。但目前覺得夠用的生活費用，隨著通貨膨脹上升，10年、20年後，該金額是否符合生活所需，也是一個很大的疑問。整體而言，退休是一個重大議題，最好趁還未退休前多儲蓄一些退休金。但若真的準備不足時，還有以房養老這個工具可以使用，可以讓老年生活多一分安心。