以較低的房價,買進較好的增值前景!謹記2W2H看屋撇步,才能買到真正適合的理想住所

以較低的房價,買進較好的增值前景!謹記2W2H看屋撇步,才能買到真正適合的理想住所

示意圖,非當事人。圖/達志

今年不動產市場受資金狂潮挹注,交易屢開紅盤, 加上低利率助攻、租金高漲,可說是買比租划算,吸引許多首購族積極看房準備進階為有殼一族。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,買房子就像選對象一樣,是一輩子的大代誌,絕對馬虎不得,特別提供2W2H看屋撇步,快速幫房子體檢。

Where:看周邊環境

 

徐佳馨表示,檢視環境好壞應掌握「由大看小」的原則,先從大環境觀察,例如交通、學校、市場、公園等大型目標的環境,通常環境好,房價相對保值。而如果預算有限,建議可以從捷運等重大建設預定地著手,以較低的房價,買進較好的增值前景。

 

其次,就小環境而言,要注意的部分包括物件面臨街道寬度、停車方便性、建物新舊、居家寧適性、鄰里關係是否良好、大樓管理等,這些雖然屬於公共空間,但如果某一環節不盡如人意,也會影響居住心情。

 

How Old:看屋況條件

 

屋齡也是購屋過程中不可忽視的一環。徐佳馨指出,屋齡往往牽涉到房屋內部結構及外部結構等安全性問題。此外,如果屋齡太過老舊,往往有可能成為都市更新下手的重點,或是其他建商預定收購重建的目標,因此,購屋人可能很快就面臨剛買就得配合遷出或徵收的命運,不能不慎重其事。

 

除了從屋齡初步篩選,想了解屋況,最重要就是確認是否會漏水。徐佳馨叮嚀,可以特別選在下大雨時或連日大雨後看屋,因為雨勢較大時,雨水容易從頂樓或牆面滲漏進屋內,導致牆面或天花板潮濕,情節較嚴重者,可能會直接滴水。

 

再者,雨天看屋時,除了屋內每個角落、天花板都要看過外,建議可到頂樓平台、地下室停車場等公共空間查看排水狀況,因為若排水不佳,容易出現積水問題,而屋頂及地下室的排水常常會被忽略,但若出現問題影響層面卻很廣,建議多確認。

 

不只是中古屋,施工不良的新房子也會有漏水的問題,徐佳馨建議,除了雨天看屋外,仔細觀察牆壁是否有水漬及汙點,天花板若可以打開,查看是否有裂縫或水漬。此外,房屋外觀也可觀察,容易漏水的牆面通常有色差,甚至長出青苔。

 

看屋時要檢查注意的面向很多,只要按照「由外而內」、「由上而下」的步驟,就不會亂了手腳。

 

「由外而內」、「由上而下」看屋法

 

「由外而內」觀察順序:玄關→客廳→前陽台→廚房→後陽台→衛浴→臥室→主臥「由上而下」觀察順序:天花板→牆面→地板

 

玄關可觀察門鈴、對講機、電子鎖功能是否正常;客廳、臥室觀察天花板、油漆、地磚是否有破損,窗框是否歪斜、冷氣孔有無漏水;前後陽台觀察地磚有無破損、空調與柵欄接縫是否穩固;廚房觀察水量大小、排水管是否順暢,電源插座數量是否合乎使用;衛浴觀察天花板外觀以及是否有維修孔,排水、防水功能是否正常。

 

Who:看原屋主、鄰居素質、仲介專業度

 

在「人」的方面,徐佳馨建議,要分別考量原屋主素質、仲介經紀人的專業度以及鄰居等3方面。一般透過房仲購買房屋,原則上是不會與原屋主有接觸的機會,但可以向該屋的鄰居或大樓管理員打聽原屋主售屋的原因,該屋主平時的為人或是否有正當的職業。

 

此舉是為了避免購屋後無謂的麻煩。舉例來說,如果前屋主是欠債脫產,向地下錢莊借錢,購屋入住後三天兩頭有債主上門,或是本身的人品不好,保留鑰匙還是三天兩頭來鬧,這都會讓購屋人吃不消。

 

買了不會後悔的SR. DNA看屋法

 

徐佳馨提出S R . D N A 看屋法, 代表5 個看屋時間, S = S u n n y 晴天, R = R a i n y 雨天,D=Daylight白天,N=Night晚上,A=Afternoon下午。

 

徐佳馨解釋,晴天看屋可以感受到最美好的一面;雨天看屋可以看出屋子是否會漏水,以及周邊路況是否容易淹水、積水;白天可以看出屋況的好壞,上班是否容易塞車;下午可以看出周遭學區學生下課後的品質;如果有黃昏市場的話,是否容易髒亂或者攤販出沒造成交通不便;晚上看屋則可以看到不同的一面,有些社區白天安安靜靜,但到了夜晚卻成了鶯鶯燕燕聚集的地方;另外,晚上看屋也可以看到社區及鄰居的大致情形。

 

另外,仲介經紀人的專業度及誠實度也是必須考量的原因。徐佳馨指出,一個專業度高又有誠信的仲介經紀人或仲介商,會誠實告知屋況以及房屋周邊情況,並確實針對購屋人需求尋找適合的房屋。

 

另一項購屋人也必做的功課,就是看屋時一定要一併觀察鄰居的素質,這可是未來是否住得開心的重要關鍵。徐佳馨提出以下3撇步供購屋人參考:

 

撇步1、看鄰居在門口擺放東西的整齊度,會不會堆放在公共區域上,或樓梯間及逃生門,判別鄰居是否為自私的人。

 

撇步2、鄰居說話的聲音或是電視音響聲音是否很大聲,如果隔著門都還可以聽到隔壁聲音,那就要有心理準備噪音可能帶來的困擾。

 

撇步3、如果看屋時發現鄰居竊竊私語或是探頭探腦,要注意這間房子可能有問題,或者要注意將來隱私可能會變成鄰居八卦話題。

 

How Much:看房價合理性

 

房屋的價格是和地區一樣受到購屋人重視的條件,但是,市面上往往同一地區或同一大樓的物件,價格卻相去甚遠。

 

建議可透過實價登錄資訊了解房價行情,若周邊環境少有類似產品的成交價格作為參考依據,徐佳馨提供一項中古屋的屋價計算方式供購屋人參酌,該計算方法是以當地新屋或預售屋的屋價,每年減2%,來推算1 0年以下中古屋的屋價,也是除了實價揭露之外,另一種推斷房價現值的參考方式。

 

最後,徐佳馨提醒,成家是一輩子的事,購屋人在購屋時一定要擦亮眼睛,才能買到一間真正適合自己的理想住所。

 

 

 

買房實戰計畫

 

本文摘自今周刊特刊<買房實戰計畫>

 

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