以較低的房價,買進較好的增值前景!謹記2W2H看屋撇步,才能買到真正適合的理想住所

撰文 :今周特刊 日期:2021年01月12日 圖檔來源:達志(示意圖,非當事人。)
示意圖,非當事人。圖/達志
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今年不動產市場受資金狂潮挹注,交易屢開紅盤, 加上低利率助攻、租金高漲,可說是買比租划算,吸引許多首購族積極看房準備進階為有殼一族。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,買房子就像選對象一樣,是一輩子的大代誌,絕對馬虎不得,特別提供2W2H看屋撇步,快速幫房子體檢。

Where:看周邊環境

 

徐佳馨表示,檢視環境好壞應掌握「由大看小」的原則,先從大環境觀察,例如交通、學校、市場、公園等大型目標的環境,通常環境好,房價相對保值。而如果預算有限,建議可以從捷運等重大建設預定地著手,以較低的房價,買進較好的增值前景。

 

其次,就小環境而言,要注意的部分包括物件面臨街道寬度、停車方便性、建物新舊、居家寧適性、鄰里關係是否良好、大樓管理等,這些雖然屬於公共空間,但如果某一環節不盡如人意,也會影響居住心情。

 

How Old:看屋況條件

 

屋齡也是購屋過程中不可忽視的一環。徐佳馨指出,屋齡往往牽涉到房屋內部結構及外部結構等安全性問題。此外,如果屋齡太過老舊,往往有可能成為都市更新下手的重點,或是其他建商預定收購重建的目標,因此,購屋人可能很快就面臨剛買就得配合遷出或徵收的命運,不能不慎重其事。

 

除了從屋齡初步篩選,想了解屋況,最重要就是確認是否會漏水。徐佳馨叮嚀,可以特別選在下大雨時或連日大雨後看屋,因為雨勢較大時,雨水容易從頂樓或牆面滲漏進屋內,導致牆面或天花板潮濕,情節較嚴重者,可能會直接滴水。

 

再者,雨天看屋時,除了屋內每個角落、天花板都要看過外,建議可到頂樓平台、地下室停車場等公共空間查看排水狀況,因為若排水不佳,容易出現積水問題,而屋頂及地下室的排水常常會被忽略,但若出現問題影響層面卻很廣,建議多確認。

 

不只是中古屋,施工不良的新房子也會有漏水的問題,徐佳馨建議,除了雨天看屋外,仔細觀察牆壁是否有水漬及汙點,天花板若可以打開,查看是否有裂縫或水漬。此外,房屋外觀也可觀察,容易漏水的牆面通常有色差,甚至長出青苔。

 

看屋時要檢查注意的面向很多,只要按照「由外而內」、「由上而下」的步驟,就不會亂了手腳。

 

「由外而內」、「由上而下」看屋法

 

「由外而內」觀察順序:玄關→客廳→前陽台→廚房→後陽台→衛浴→臥室→主臥「由上而下」觀察順序:天花板→牆面→地板

 

玄關可觀察門鈴、對講機、電子鎖功能是否正常;客廳、臥室觀察天花板、油漆、地磚是否有破損,窗框是否歪斜、冷氣孔有無漏水;前後陽台觀察地磚有無破損、空調與柵欄接縫是否穩固;廚房觀察水量大小、排水管是否順暢,電源插座數量是否合乎使用;衛浴觀察天花板外觀以及是否有維修孔,排水、防水功能是否正常。

 

Who:看原屋主、鄰居素質、仲介專業度

 

在「人」的方面,徐佳馨建議,要分別考量原屋主素質、仲介經紀人的專業度以及鄰居等3方面。一般透過房仲購買房屋,原則上是不會與原屋主有接觸的機會,但可以向該屋的鄰居或大樓管理員打聽原屋主售屋的原因,該屋主平時的為人或是否有正當的職業。

 

此舉是為了避免購屋後無謂的麻煩。舉例來說,如果前屋主是欠債脫產,向地下錢莊借錢,購屋入住後三天兩頭有債主上門,或是本身的人品不好,保留鑰匙還是三天兩頭來鬧,這都會讓購屋人吃不消。

 

買了不會後悔的SR. DNA看屋法

 

徐佳馨提出S R . D N A 看屋法, 代表5 個看屋時間, S = S u n n y 晴天, R = R a i n y 雨天,D=Daylight白天,N=Night晚上,A=Afternoon下午。

 

徐佳馨解釋,晴天看屋可以感受到最美好的一面;雨天看屋可以看出屋子是否會漏水,以及周邊路況是否容易淹水、積水;白天可以看出屋況的好壞,上班是否容易塞車;下午可以看出周遭學區學生下課後的品質;如果有黃昏市場的話,是否容易髒亂或者攤販出沒造成交通不便;晚上看屋則可以看到不同的一面,有些社區白天安安靜靜,但到了夜晚卻成了鶯鶯燕燕聚集的地方;另外,晚上看屋也可以看到社區及鄰居的大致情形。

 

另外,仲介經紀人的專業度及誠實度也是必須考量的原因。徐佳馨指出,一個專業度高又有誠信的仲介經紀人或仲介商,會誠實告知屋況以及房屋周邊情況,並確實針對購屋人需求尋找適合的房屋。

 

另一項購屋人也必做的功課,就是看屋時一定要一併觀察鄰居的素質,這可是未來是否住得開心的重要關鍵。徐佳馨提出以下3撇步供購屋人參考:

 

撇步1、看鄰居在門口擺放東西的整齊度,會不會堆放在公共區域上,或樓梯間及逃生門,判別鄰居是否為自私的人。

 

撇步2、鄰居說話的聲音或是電視音響聲音是否很大聲,如果隔著門都還可以聽到隔壁聲音,那就要有心理準備噪音可能帶來的困擾。

 

撇步3、如果看屋時發現鄰居竊竊私語或是探頭探腦,要注意這間房子可能有問題,或者要注意將來隱私可能會變成鄰居八卦話題。

 

How Much:看房價合理性

 

房屋的價格是和地區一樣受到購屋人重視的條件,但是,市面上往往同一地區或同一大樓的物件,價格卻相去甚遠。

 

建議可透過實價登錄資訊了解房價行情,若周邊環境少有類似產品的成交價格作為參考依據,徐佳馨提供一項中古屋的屋價計算方式供購屋人參酌,該計算方法是以當地新屋或預售屋的屋價,每年減2%,來推算1 0年以下中古屋的屋價,也是除了實價揭露之外,另一種推斷房價現值的參考方式。

 

最後,徐佳馨提醒,成家是一輩子的事,購屋人在購屋時一定要擦亮眼睛,才能買到一間真正適合自己的理想住所。

 

 

 

買房實戰計畫

 

本文摘自今周刊特刊<買房實戰計畫>

 

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簡單生活,是最容易達成的環保!做到「斷捨離」的3步驟,降低冷氣負擔又省錢

撰文 :林黛羚 日期:2020年09月04日 圖檔來源:達志
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我在分享簡單、減物的過程中,偶爾會遇到有趣的觀點。其中,把「減物」當成是「不環保」、「浪費資源」的想法,更容易讓人裹足不前。

「如果把這些東西丟了,不就等於浪費了嗎?」 茉莉(化名)問我這個問題。她是位熱衷環境議題、即將退休的上班族,只要跟環境抗爭有關的議題,她都會盡量參加。

 

她的家門無法完整打開,被門後的櫃子卡著,眼見所及都是雜物。家中成員平常三至四人,但門口拖鞋擺了十多雙,有些拖鞋裡面還塞著穿過的襪子。桌上擺滿東西,地上有稀疏的毛髮與棉絮。

 

「你東西太多了!有很多東西看起來就是沒有用到,要找時間把它們丟掉啦。」我直白的建議,卻沒想到無意開啟了她環境危機的話匣子,茉莉試圖想把減物與浪費導向為不環保。

 

「等等,如果你說把物品丟棄或送回收,是一種浪費的表現。那為什麼要讓這些物品進到妳家呢?」我讓茉莉講完環境汙染造成氣候變遷這段、喝一口水時,趕緊插話,「難道在這之前,毫無節制的購買這些物品,就不是浪費嗎?」

 

我指著椅背掛滿三到四個包包的餐椅、以及堆在按摩椅上的包包們,「如果真的不浪費,一開始就只就選擇兩到三個包包就好吧,更何況這些包包看起來也都好一陣子都沒用了喔!」「這個啊,以後遲早會用到。」茉莉回答。

 

不顧她的嘴硬,我從車上拿出三個紙箱,用膠帶固定好,「還是請把很久沒用到的包包放到箱子裡面吧,送到物資捐贈平台、媒合給需要的人,並不算浪費喔!」

 

 

保持家中的動線暢通,不堆放雜物與過多的櫃體,對於室內的通風與降溫有很大的幫助。

 

房間雜物少,就能降低耗能

 

「如果您家裡東西太多,又不丟掉,反而是另外一種形式的耗能。」 我指著冷氣機,說明給茉莉聽,「在冷氣的出風口下方,您左邊堆雜物、右邊有收納櫃、前方又有沙發,阻擋了冷氣的通風路徑,降低冷氣效率。」

 

一般來說,家中雜物越多,堆積的衣物包包、生活用品,都會蓄熱,冷氣就會運轉得很辛苦。

 

我接著問茉莉:「同樣三坪大的房間,要從三十度降到二十六度,一間是堆滿雜物的房間,另一間是空曠清爽的房間,你覺得誰降溫較快?」

 

「……難道是較空的房間嗎?」這樣的比較,引起茉莉的好奇心?

 

「是的。堆滿雜物的房間裡,每樣物品都是三十度,冷氣必須幫每個雜物都降溫,才能讓房間室溫降到二十六度。清爽零雜物的空間,冷氣的運轉負擔會較小。」我建議茉莉透過減物,間接達到省電及減少地球負擔的目的。

 

此外,幫家中減物,沒有東遮西掩的櫃子或雜物,也較能清楚看到家中有沒有壁癌或漏水的痕跡,還可以因通風良好提昇室內空氣品質。茉莉的家人一直有呼吸道過敏的問題,我提醒她:「沒有了這些雜物,粉塵、棉絮及毛屑,甚至是以毛屑為食的微生物,都會大量減少,可以間接降低過敏的機率!」

 

再回到源頭,把生活簡單化,減少盲目購物,就可以避免買到重複的物品。

 

以我自己為例,目前家裡的鞋子規範在 6 雙以內,我的原則是,如果鞋子沒壞,就不去逛鞋店、逛鞋子網站,這樣就可避免無謂的慾望滋生,其他物品同理類推。

 

環保,沒想像中的那麼複雜、那麼難。簡單的回歸生活,以「單一用品重複使用」、取代「重複購買用品單次使用」,其實在無形中,就可以同時達到物質的環保及能源的環保。

 

不額外花錢、 降低空調負擔三步驟

 

Step1. 移除擋住冷氣出風口的家具或物品。

 

Step2. 讓家具或櫃體配置有助於冷氣路徑循環。

 

Step3. 減物。雜物越少,越有助於冷空氣循環。

 

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(本文摘自《後半輩子最想住的家:先做先贏!40歲開始規畫、50歲開心打造,好房子讓你笑著住到老》,原點出版,林黛羚著)

 

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打算住到老,房子就要堅固安全!住家也有保存期限:6個觀念,重新檢視住宅體質

撰文 :林黛羚 日期:2020年09月01日 圖檔來源:達志
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老屋只要改造就可以再住嗎?如果依照這個想法,是不是所有的建築物,只要不停地改造補強,就可以住上兩、三百年沒問題呢?當然並非如此。

也許是我比較保守、膽小,我並不認為所有的房子都有能力被改造、都有能力繼續保護居住者。

有些是建築物體質本身很糟、即使是補強也不樂觀。有些則是四周環境污染,已經不再適合居住。若無力大動者,只能建議他們搬家、或者放棄續住的念頭。若有疑慮,一定要找結構技師或土木技師等專業人員來取樣確認,千萬不要因小失大。

認清真相,家也會壞掉也會老!

 

每個人對家都會有情感、會有不捨。但房子跟我們一樣會老,骨質疏鬆、器官退化,以前沒問題,不代表以後不會有問題。曾經一位阿公還很自信的跟兒女們說:「我在這邊住五十年了,你們當初都是小毛頭呢!我比你們更了解這房子!不會有問題的!」

 

除了老屋外,結構成分有問題的老公寓、海砂屋、輻射屋、爐渣屋,不論屋齡,都有疑慮。尤以海砂屋,根據統計光是台北市,在信義、士林及內湖,有被登記列管的就超過兩千戶,若加上尚未列管的則接近五千戶。

 

然而,並不是所有海砂屋屋主都有危機意識。與兩個小孩同住在內湖老公寓的單親爸阿森(化名),看上汐止山區一棟獨棟老房子。

 

「那邊視野好,屋主急著要賣,價格低於行情。我想把獨棟老房子改成綠住宅,帶老二搬到這裡住。內湖市區的房子給老大,大學畢業之後他自己住這間。」在下訂金之前,阿森找我到現場討論改造方向。

 

這棟老房子外觀看起來還好,就是一間早期造型的獨棟別莊,磁磚剝落、陽台歪斜,這些都是有辦法請專業人士處理的。

 

但當我抬頭往上看,不覺頭皮發麻……天花板及樑的粉刷層毫不客氣的整片剝落,處處是外露鏽蝕的鋼筋,越靠近山壁就越嚴重。「這是海砂屋吧?」我問。

 

不意外的,仲介不置可否,阿森則回答說:「是啊!不過前屋主開價很低。有這種視野,真的很超值!」阿森似乎不覺得這有甚麼大不了。

 

我指著外露鋼筋,「外露的主筋及箍筋應該都已鏽透了,」手往樑上鋼筋一摸,果然,指尖立刻沾滿深褐色的氧化鐵粉,「這可能不只是表面的鏽斑,這已經是徹底的生鏽了。」

 

我問阿森,「你真的要買這間房子嗎?」阿森納悶,「嗯?妳不覺得這房子很有潛力做綠住宅嗎?通風、採光又好。雖然後面有點潮溼,但只要在後面作個通風塔、天井,不就解決了嗎?」

 

「所以你其實是打算只住個兩、三年,改造出實驗性綠建築嗎?」

 

「……並不是,我是打算住到老的。至少也要住個三十年吧!」

 

聽到阿森這樣打算,我下巴都快掉下來了!「嗯……阿森你知道,海砂屋通常在完工六至十年內就開始有狀況,結構會弱化。」牛牽到北京還是牛,海砂屋改成綠建築依舊是海砂屋!

 

從一九八〇至一九八六年之間,是海砂屋大量興建的時期。依照仲介提供的資訊,這間房子是在一九八五年蓋好的,屋齡已經是三十多歲,假設阿森還要再住個三十年,這等於是住到海砂屋六十多歲。

 

海砂屋的老化速度是一般鋼筋混凝土的八至十倍,六十歲的海砂屋,體質就像四百八十歲至六百歲的鋼筋混凝土,還能住人嗎?

 

「海砂屋是不可逆的,只能減緩惡化、不能停止惡化或改良。這房子之所以賣得便宜,是因為它已經出現問題了,再住一兩年也許勉強可以,但是住三十年根本玩命,說不定十年後政府就會要求你強制搬出。」我嚴肅地提醒阿森。

 

「可是……前屋主說,安啦,他住了三十多年都沒事耶!」阿森在說這句話的時候,頓時發現此話的矛盾處,我們不約而同的噗哧笑出來。房子年輕的時候當然都沒事啊,房子是越老問題越多啊!更何況是海砂屋。

 

在我的建議下,阿森到建築師公會調資料、請教建築師……看到資料後,阿森打消買屋念頭。「美景好view固然可以帶來心靈上的療癒,但若房子本身是危險的,我可不想住在危樓裡面,整天擔心受怕。」連基本的安全都無法顧好、卻房宜便要只價、優美環境的話,不但是捨本逐末,而且是先甘後苦、日後要付出的代價是很大的!

 

1.山區濕氣重、日夜溫差大,欲接手老房子長住前,需找專業人士進行評估、補強,必要時重建為佳、方可安心養老。

 

2.切勿貪便宜接手屋況嚴重受損、結構惡化的建物,以免因小失大。

 

 

住老宅的三個思考

 

1 目前所住的家,屋齡幾年?是否有定期保養?

 

2 建築物本身體質是否良好?是否有保留建商保證書及相關文件?

 

3 如果屋齡已高、周遭環境差,是否找專業人士評估討論?補強、拆除或搬家?

 

住老宅的三個觀念

 

1 情感因素不是你選擇住危老屋的理由,除非有同歸於盡、剩半條命的打算。

 

2 三十年以上老公寓,應檢視一樓是否有結構弱化情事、並請專家進行結構檢查。

 

3 寧可慢慢找、多方請教專業、蒐集資料,也不要貪便宜貪快買危老屋。

 

住宅的保存期限?

 

台灣建築結構,是以加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、 鋼骨(SC) 等四種結構為主。由於台灣位於地震帶上,以上這些建築物都需達到基本的耐震規格。九二一大地震後,又於2003 年、2006 年陸續調整法規,若施工詳實、完全依照法規走,越後期的建築物的抗震力是相對較強的。

 

即便結構(骨骼)的部分安全無虞,但包覆保護結構的混凝土(肉),卻會因地震而產生裂縫。一直以來,我們的住家面臨各種形式的氣候挑戰,台灣又是潮溼多雨、溫濕度差異大的氣候,雨水、冰雹、霰以不同角度滲入裂縫、接觸到裡面的鋼筋或鋼骨,久了造成鏽蝕、降低建築物的強度。

 

 

如果打算在住上至少一個世代、甚至住到老死,堅固安全的房子是最基本的。不要省了一時、苦了一世。

 

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(本文摘自《後半輩子最想住的家:先做先贏!40歲開始規畫、50歲開心打造,好房子讓你笑著住到老》,原點出版,林黛羚著)

 

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退休夢想住鄉下?熟齡宅這樣選!林黛羚:中年是重要關鍵,人生歸宿要幸福住到老

撰文 :小虎文 日期:2020年05月01日 圖檔來源:林黛羚提供
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林黛羚說,千萬不要「等到老了再說」,熟年要住得好,中年是重要的關鍵預備期,否則等到60歲、70歲後,可能已經沒精力與設計師打交道,或是口袋不夠深,已經沒有預算再投入裝修了。

林黛羚曾長期擔任居家生活書籍的採訪記者,從觀察者到引路人,不知看過幾百、幾千間住宅,也因此累積近十本關於「家」的著作。根底紮實的她,其實從小開始,就與住宅、裝修、建築締下了不結之緣,現在更從壯年開始,找尋一個讓人可以住一輩子的家,因為家穩了,心也安了。

 

再華麗的豪宅,也比不上安身立命的家

 

「我喜歡去看每個人的家,因為它會毫無保留地反映出住客的氣質、修養與個性。房子不是買得貴、裝潢得豪華,而是住在裡面的人是否快樂。觀察每個人回到家後的生活方式,這對我而言,是很有意思的事。愈認識自己的人,愈能打造自己的家。」

 

林黛羚的媽媽熱愛室內設計,在她還小的時候,家裡已經有大量名家著作;媽媽甚至還會帶著她去看遍世界各地的建築名景。耳濡目染的她,卻悟出一個硬道理:再美麗的房子,如果你住起來不舒服,也是白搭。

 

「我是一個很務實的人,向來喜歡平價的裝修,這才符合我們大部分人的需求。我們不需要一定要住在超級豪宅,或是窮到屋子只能東補西補。打造適合自己的住所,要在可接受的預算內,務實兼具美感功能,人可以活得節約又富足,這是我所追求和推廣的。」

 

「如果我們願意多多去嘗試,體驗不同生活的方式,就能發現自己、認識自己,也能創造自己喜歡的居家風格。沒有想像力時,就多做嘗試,例如可以排出自己最喜歡的前三名,色系、材質等等,慢慢地就會找到交集點,最重要的是,無論選擇哪種風格,一定要與自己、與家庭融合。因為我們住的是一個家,而不只是一個房子。」

 

50歲重新裝潢愛的小窩,卻總是忘了自己會變老

 

林黛羚特別補充,知道自己喜歡什麼,才知道從何下手裝修,但同時也不能脫離「現實」。她看過許多退休族群,最大的心願就是「住在鄉下」,卻忽視了交通、醫療、生活便利的重要,以及老後體力會慢慢衰退的事實

 

「許多人在人生第二次買房、第二次裝修時,往往是在退休前後,也就是應該裝修出屬於自己的熟齡宅的時候。這時不僅是要有風格、要好看,更重要的是要安全、要舒適。可是40歲到60歲的人,往往沒有意識到老後的需要,覺得自己還很年輕,以至於會做出令人後悔的決定。」

 

退休想圓田園夢,小心錯誤決定會後悔莫及

 

林黛羚說,千萬不要「等到老了再說」,熟年要住得好,中年是重要的關鍵預備期,否則等到60歲、70歲後,可能已經沒精力與設計師打交道,或是口袋不夠深,已經沒有預算再投入裝修了。

 

「我曾看一對退休夫妻老後住宅的設計圖,我看到連忙阻止。他們也是退休後想住鄉下,把畢生積蓄投在這,可是空間很『度假』、樓梯很陡,就像是休閒園區,非常不實用。」

 

「熟齡宅是自己的家,不是度假村,更不是博覽會或美術館。裝修要要考慮自己老後的需求,像是有沒有輔助行動的家具,有沒有保命防跌的安全規劃等等。」

 

後半輩子最想住的家,到底需要哪些元素呢?林黛羚給出了以下建議:

 

裝修材質耐用為佳,通道避免「鏡面」建材、地板別太光亮

 

「我曾看過嚮往『自然』、『森林』系的夫妻,非常堅持從天花板到地板,和全部的傢俱都要無毒健康的實木。但過了幾年後,卻發現白蟻、蛀蟲肆虐。其實現在許多系統傢俱已經非常好了,耐用又防水,才能延長使用的年限。階梯要注意防滑,若是容易打滑的實木、石材,就得貼上止滑條。」

 

「住宅動線裡的通道,我建議盡量避免使用『鏡面』材質與『玻璃』。因為只要有人經過,就會有人影,對於視力、注意力逐漸退化的熟齡族來說,可能會產生幻覺。我有遇過失智長輩,一直以為被偷看著,慢慢抽絲剝繭,才發現他害怕『鏡面』材質所折射出的人影。地板則盡量以素色、淺色為主,但也要避免過於光亮,而產生眩光。」
 

以自己需求出發,整合動線、減少步距,省力又安全

 

「我自己看過那麼多住宅,很喜歡一對母女重新設計的家,她們的管線並沒有全部重拉,只在格局做關鍵的更動,她們認識自己,知道自己想要什麼。女兒重新省思自己與媽媽的需求,兩人都愛下廚,所以廚房比一般家庭大一倍,還有更大的洗碗槽,兩人可以一起愉快地下廚。重新裝修要符合需求,才能創造美好的家庭回憶。」

 

「她的母親膝蓋有問題,所以客廳到臥室、浴室、廚房都有好看的扶手,讓母親隨時能夠支撐;動線重新整合後,她的母親3、4步就能走到廚房,在家裡能不費力地輕鬆移動。加上她的母親對於家具也很挑剔,重新裝修後,房子就活出了她們的生命。」



▲在自己家裡可以不費力地移動,處處可扶的美感傢俱,熟齡宅就是要活出主人翁的品味與需求。
 


人生的最後歸宿,務實一點、安全一點,準沒錯!


現在住在透天厝的林黛羚,也在考慮未來是否要改住電梯大樓,也是考量方便與安全的需求。


「在不同年齡層,其實你的需求會改變的。我以前很喜歡老屋,但漸漸地發現,老屋也是有使用期限,你老了,房子就更老了。我很滿意我現在的住所與環境,可是也會考慮老後,是不是該住在更省力、更安全的地方呢?」

 

至於,父母老了要如何與成年子女住?老了可不可能與好友一起住?或是三五好友一起蓋房子不是夢?這些都在林黛羚的「研究」範圍,因為住的形式很多元,人的生活方式也很多種。她只是不斷提醒著,追尋退休後圓夢的熟齡族們,一定要「接地氣」。

 

「老後要有美好的生活品質,家才是你最重要的考量,因為生活就在那裡發生。人生的最後歸宿,舒適才會幸福美滿。」

 

 

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他從被裁員變超強包租公!一個故事告訴我們:現在的失敗,是通往未來成功的一部分

撰文 :彭芃萱 日期:2019年06月05日
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54歲的Roland和老婆膝下無子,因此,他更努力的規劃老後生活。2008年在台北買下舊公寓出租、發現獲利不錯,2011年移居台東之前,就買下一間透天厝、改成11間套房,每月穩收6萬多元租金。他笑道:「就當養一個會生錢的啞巴兒子。」

Roland從國外求學回台後,投入資訊業,「我做第一份工作時就很省,那時流行1/3存錢法,比如月薪5萬元,薪水一來就自動扣掉1.8萬~2萬元;1/3繳保險、電話等,其它是生活費,有剩餘的再存。」

 

婚後,他和老婆先在北投買房,其後搬到汐止,他說:「老婆喜歡住山上,環境浪漫,但房子不見得會漲價。」2間房子先後賣掉,「只把裝潢費賺回來,剛好打平而已。」

 

婚前他很節省,堅持騎車、不買車,「有車子是額外開銷,養車、停車位等,是很昂貴的,如果我買了,1/3的薪水就要給它。」愛妻的他,直到結婚後才買一台車給老婆開。

 

2005年因部門被外商公司裁撤,他失業了,「那段時間蠻沮喪的,後來乾脆去創業,加盟日本料理店。」當老闆的生活,他說,一點都不輕鬆,「剛開始有賺錢,開分店後生意愈來愈差,後來還虧錢。」

 

老屋翻新大改造

安心當起包租公

 

一回他到朋友的房子參觀,「他們倆夫妻在南港及汐止交界處、投資兩間透天厝,將房子改成20多間套房,不用工作,每月有20多萬元租金。」羨慕之餘,他也開始學習。

 

因地緣關係,2008年在明德捷運站走路5分鐘就能到的地方,買了一間舊公寓,「實坪33坪,隔了5個套房,一間租金1~1.5萬元,月收近6萬元。」第一次當包租公,他嚐到甜頭。他笑道:「經營餐廳時員工很難管,房客再怎樣都比員工好管理。」

 

他有糖尿病、老婆的身體也不好,兩人的夢想是搬到台東生活,「當時覺得我們的未來在台東。」在政府要開徵奢侈稅前,他賣掉房子,「公寓是以1400萬元買下,加上200萬元裝潢,約花1600萬元,2011年賣1800萬元,賺200萬元和1年多的租金。」

 

隨後,他們慢慢遷移到台東定居,同時著手找下一間標的物,「我想找三角窗、透天、建坪大的房子。」他強調,出租套房的location(地段)很重要。幸運找到台東大學附近一間屋齡30多年的透天厝,「有4層樓,隔了11間套房,有單人房、雙人房。」

 

「這間透天厝賣很久都沒人要,因為原來的租客欠房東租金落跑了。」他以350萬元購入,再花450萬元拉皮和裝潢。

 

培養房客、水電工

管理套房很輕省

 

為了省錢,Roland去學做木工,親手製作房內簡單家具,如電視下面的置物板等,「要讓房客感覺房間乾淨、明亮,挑選的家具要有品味、最好是耐用的,像IKEA一張4千~5千元的床,永遠不會壞。」

 

他提供房客免費有線電視、wifi、水,「電費一度5元,公共區域用感應式電燈,比較省;還有公共空間,洗衣機,可以曬衣服等。」

 

▲Roland的出租套房乾淨明亮,家具選用以有品味、耐用為優先;甚至還去學木工,電視下方的置物櫃就是他親手做的。

 

Roland說,他是來台東退休的,希望管理愈簡單愈好,「每月我會將房客要繳的電費度數計算好,張貼在公布欄,匯房租時一起匯進去。」他強調:「一開始講清楚運作模式,就會很好管理。」

 

「房客租房後,如果電器用品壞了,在保固期內就叫修,保固期過後就換新的。」他透露,連水電工也要「養」,「水電壞了,也不可能隨時叫人,人家就來,我的方式是,他開多少錢,我不殺價,他才願意配合。」

 

為提高租房率,他認真維繫套房品質,「幾乎房客一搬走,我就會重新粉刷牆壁;固定請人每月清掃樓梯等公共空間,房子看進去是乾乾淨淨的。」

 

房租收入外加年金保險

以房養老,退休好愜意

 

因位於學區,只要將出租訊息放在591,很快就租出去。不過,8年來遇到形形色色的房客,他坦言:「曾經遇過不好的,跑路的、離開後把家具打爛的,什麼人都有。」

 

「最初不懂,請仲介代租,他不會幫忙篩選房客品質。」後來,他學聰明,「告訴房客,你幫我找房客,我讓你抽半個月,他們很樂於介紹。」

 

「套房一間5千~7千元,一個收6萬多元,投報率大約8%,投資預估10年回本。」Roland初到台東時,房價還很便宜,「現在這間至少要1千萬元才買得到。」

 

「這是我的退休金,我要找個安穩、長期、持續的投資標的。」現在,他每月仍會給父母1萬元孝親費,對他來說,這份收入相當重要。

 

Roland在48歲那年到台東退休,「我的興趣是看小說,可以讀到凌晨欲罷不能。」此外,30多歲時買了年金險,「明年開始,每月有3萬多元年金可以領。」因為這些規劃,他得以過著豐盛富足的退休生活。

 

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以房養老好?還是賣房養老好?看完五個考量點再做抉擇!

撰文 :愛長照 日期:2018年08月31日 圖檔來源:達志
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「以房養老」不管是否要住在裡面,都必須繼續養房,也就是會產生持有成本,包括地價稅、房屋稅、管理費、產險保費(如火險、地震險)、修繕費。而這些費用除了房屋稅,可能會因為屋齡折舊而趨減外,其餘幾乎都是上漲趨勢。

文/朱國鳳

 

我之前撰寫過兩篇關於「以房養老」的探討,模擬了一個案例,假設市值約2千萬元房產,可以借貸到7成約1,440萬元,30年期間的利息總額645萬元(利率3%計),看到利息代價這麼高,於是有網友留言「還是賣屋養老好了」。

 

年輕時跟銀行貸款購屋,雖然一開始談定貸款期限是20年期,為了少繳利息給銀行,購屋人多會努力縮衣節食,早點清償本金,因此過去銀行界非正式的統計,很多購屋人會在7~10年間就還清貸款,提早清償本金,其實也是省息的最佳策略。

 

但是以房養老,屬於反向貸款,貸款人巴不得期限越長越好,才能領到天年,除非有繼承權的子女,有餘力中途提供孝養金,否則父母不會想要提前還款。無法提前償還本金,當然也就無法節省利息,如果單純就利息總負擔的考量,難怪會有網友認為「還是賣屋養老好了」。

 

假設只有一間房,到底是「以房養老」好?還是「賣房養老」好?這是一個理財的抉擇,除了利息負擔的考量外,以下五個考量一併提供參考。

 

 

考量 1:比較變現金額

 

如果純粹考量「以房養老」與「賣房養老」可以變現的金額,當然後者要比前者高。因為前者可貸額度約在市值的5~7成,後者即使扣除交易成本、搬遷成本,實際到手的售屋款一定會高於5~7成。

 

只是「賣房養老」的代價是交屋走人,無法在自宅養老。而「以房養老」的產權還在手上,可以自宅養老,也可以把房子出租、另遷他處。不過要提醒的是,想要「以房養老」,房子可不能太老。

 

雖然目前「以房養老」貸款最長可到30年,並非所有申辦案件都可到30年,有的銀行會規定,譬如坐落於都市區的年限是「屋齡+貸款年限≦70」,坐落於非都市區的年限是「屋齡+貸款年限≦60」。

 

假設老張在40歲時於都市區買了一間中古屋,當時屋齡25年。老張60歲時想要申請「以房養老」,此時屋齡已經變成45年,老張可以獲得的貸款期限最多是25年,也就是房貸给付金只能領到85歲。

 

(資料來源:愛長照)

 

考量 2:比較成本

 

「賣房養老」會產生交易成本,包括增值稅、仲介費、代書費、搬家費用,交易成本最重的就是「增值稅」,目前「一般用地」稅率最高是40%,最低是「自用住宅用地」稅率是10%(按土地公告現值、或實際交易價格計算),如果能按一生一次的自用稅率計稅,稅負可以省很大。

 

「以房養老」的成本有利息費用與持有成本,試算利息費用,可以發現利率越高,利息負擔總額當然也就越高,佔借貸本金的比例也就越高。

 

▲假設借款本金為1440萬元,借貸期限360期,當利息超過該期本金1/3時,超過利息開始掛帳,也就是先不扣息。(圖片來源/愛長照)

 

「以房養老」不管是否要住在裡面,都必須繼續養房,也就是會產生持有成本,包括地價稅、房屋稅、管理費、產險保費(如火險、地震險)、修繕費。而這些費用除了房屋稅,可能會因為屋齡折舊而趨減外,其餘幾乎都是上漲趨勢。

 

就以地價稅而言,根據內政部統計,105年全國公告地價平均調升30.54%,很多屋主都哇哇叫,其實拉長來看,地價稅長線都是上漲趨勢。譬如台北市內湖區西湖段,近10年的自用住宅用地地價漲幅已約達75%。

 

修繕費也是隨著屋齡老舊而明顯提升,特別是老屋漏水,修漏費用都是數萬元計。因此未來想要「以房養老」的話,現在就請紀錄每年的持有成本,才能知道領到「以房養老」的貸款時,除了養老之外,還要預留多少養房的成本。

 

考量 3:比較利率風險

 

一樣利率兩樣情,如果碰到升息循環,「賣房養老族」當然是掌聲歡迎,因為售屋款如果存銀行,可以領到較多的利息,但是「以房養老族」可就不樂意了。

 

目前開辦「以房養老」的銀行,幾乎是採取機動計息,利息會隨市場利率而波動,由於利率長年下滑,貸款人對於升息已經失去戒心,未來若通膨重返,長期升息循環就會直接衝擊到「以房養老族」了。

 

考量 4:比較延壽風險

 

延壽風險、長壽風險,就是老本花完了、天年卻還未到時,要如何轉移這項風險呢?最佳答案是「年金險」。「賣房養老族」因為是拿到一整筆的賣屋款,可以考慮「即期年金險」,也就是將賣屋款拿去躉繳購買即期年金險,就可以跟保險公司開始月月領年金。

 

「以房養老族」因為是月月領到房貸给付,也是可以每月撥出一部分資金買「遞延年金險」,可以約定等到貸款期限到期,但是天年還未到時再開始領年金。

 

只是要注意的是,如果屆時仍然想要繼續住在自宅,銀行是否同意增貸?或是同意增貸,但是房市萎縮,已無增貸空間,都要預先考慮。

 

考量 5:比較繼承

 

如果有子女的長者,仍然會考量到繼承分配的問題。當天年已到時,「賣房養老族」若仍有賣屋剩餘款,子女仍然可以獲得繼承。同樣的,「以房養老族」也還是可以留下房子供子女繼承。

 

子女可以選擇清償所借款項與掛帳利息,也可將房產交由銀行進行拍賣。如果拍賣屋款多於借款本金與掛帳利息,子女仍可取回剩餘屋款。

 

在進行過以上五種考量後,還要特別提醒「賣房養老族」的是,晚年賣房除了要克服心理上的失落感之外,還要解決賣屋後的去處,而第一個去處通常是與子女同住。

 

如果膝下有子孫,子孫也已獨立成家,晚年若能與子孫同住,仍然是長者心中的最佳歸宿。只是想與子孫同住,我在《你還在把媳婦當外人嗎?婆媳關係好,長照煩惱少》一文曾經提醒,不只是要考慮到自己的血親意願,更重要的是姻親的媳婦或女婿,才是關鍵人物。

 

 

第二個去處是租房。有的長者原本住在公寓高樓層,老後下肢無力、膝關節也不好,上去了下不來、下去了上不來,會動念賣房子搬到低樓層去。但要提醒的是,老後重當無殼蝸牛的話,可能會面對房東們不會說出口的年齡歧視,特別是獨居老人,要小心晚年可能有錢也租不到房。第三個去處是養生村。有一位理財專家過去經常鼓吹「破產上天堂」,認為不用留任何財產给子孫,全部花在自己身上,原來這位專家無後,自然相當適合採取這套理論。

 

這位理財專家也是「賣房養老族」,拿一部分的售屋款去繳養生村的保證金,其餘當作養生村的月付金與生活費,專家對於養生村的環境讚不絕口,日子過得很是優渥。

 

但是也要特別提醒,養生村通常只接受生活自理能力無虞,或是仍有半自理能力的住客,當生活自理能力低下時,就不適合住在養生村了,而是要尋求機構照護了。

 

目前台灣對老人的年齡定義是65歲,但是絕大多數人在75歲之前,仍具有良好的自理能力,如果到長青學苑、樂齡大學走一趟,可以看到很多腦筋靈活、身手穩健的長者。

 

忙著參觀旅展、出國趴趴走的,銀髮族更是主力。因此,會讓很多人只看到老後仍具自理能力的時期,而輕忽自理能力低落的長照期。當人生邁入長照期時,養生村就不是一個好選項了。

 

以房養老好?還是賣房養老好?並沒有標準答案,但這可能是一生中最後、也是相當重要的理財抉擇,最好還是多做考量後再抉擇吧。

 

(本文獲「愛長照」授權轉載,原文刊載於此

 

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