退休金規劃12-7/想當房東收租金,輕鬆享受退休生活?投資房地產必知6個眉角

撰文 :樂透人生─吳家揚 日期:2019年07月30日 圖檔來源:達志
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居住問題是退休規劃的前二大課題,因而許多人在做退休規劃時都會問「房地產適合作為退休理財工具嗎?應該怎麼做比較好?」最重要的是,一定要先搞清楚想要自住還是單純投資,否則可能兩頭空!

45歲張先生就是一個兩頭空的例子。5年前他聽從朋友建議在桃園購屋,自己在台北上班。當初購買的想法是先出租,然後用租金付貸款利息,房價上漲時賺取價差,不然就是等60歲退休後收回自住。

 

但是,張先生購屋區域的空屋供過於求,出租過程中發現租金不如預期,且多次與房客互動不愉快。

 

高額貸款讓張先生覺得壓力大,想脫手又不甘心這時房價下跌的損失,若收回自住,上班又不方便。因為購屋,反而讓他的情緒及生活品質大受影響。

 

事實上,對中年人來說,房地產可以作為退休理財的工具,因為房地產能將大筆的現金「鎖住」,在未來需要現金時,它可變現。即使是賠錢賣掉房產,屆時仍然會有一大筆現金入袋。

 

但要注意的是,投資房地產所需金額龐大,至少要付得起20年的房貸才能下手。

 

自住還是投資?確認需求再下手

 

除此之外,投資房地產首先要做的,就是評估購入目的,確認是要自住還是純投資。

 

自住與投資兩者因用途不同,「稅」也不同,最怕自住與投資混為一談,以為可以一魚雙吃,結果反而兩面利益受損。

 

以上述張先生的例子來說,我試算他的不動產投資報酬率,不但不到3%,而且還賣不掉!為避免像張先生這樣的困境,投資前一定要認清自住與投資差異。

 

自住考量生活機能,投資必看投報率

 

自住要考慮個人生活需求,與工作地點交通、生活機能,家有長輩的特別要注意醫療院所的方便性。自住購屋,也要注意維持現金流,要確保貸款額度是自己負擔得起的金額。

 

如果是以投資為目的,先評估總報酬率,要有5%以上投報率才值得下手,否則投資股票或ETF,其投資報酬率與變現性都勝過房地產。

 

想當投資客,就要賺不動產的「價差」或「房租」。

 

要賺取房地產價差,評估的是進場、退場時間以及稅賦。如果想要出租獲利,每月的管理費用、屋況維護等要特別注意。

 

投資房地產準備退休金,注意6關鍵

 

概略來說,要投資房地產,下列6個項目絕對要釐清:

 

1. 房地產的地點、地點、地點(很重要所以說三次)

 

2. 總價與銀行貸款成數

 

3. 個人還款能力

 

4. 裝修費用

 

5. 每年持有稅:地價稅、房屋稅

 

6. 移轉稅:印花稅、契稅、土地增值稅、所得稅、贈與稅

 

台灣不動產的稅賦非常複雜,關於稅賦問題可以透過財政部稅務入口網或各縣市政府官網,去上網試算,有更進一步的問題可請教CFP或會計師等專業人士。

 

台商資金回流,不動產價格蠢蠢欲動

 

至於台灣未來房地產的走勢會是如何?如果我們回顧過去,台灣從窮困到成為富裕國家,不動產價格持續高升,過程雖有景氣循環波動的現象,但整體就是持續創新高,直到前幾年為止。這個過程,造就了一批台灣富豪和財團。

 

從居住正義而言,房地產不應是人們窮極一生的夢想,但如果是商品的話,就由供需和炒作來決定價錢。

 

台灣的少子化問題,是未來房地產景氣被看空的重要關鍵,但不動產仍是許多人的最愛,也是許多富豪發跡或發跡後喜歡持有的「商品」,資金的寬鬆與否和「錢」進不動產一直高度相關。

 

從過去經驗來看,2009年「遺贈稅」從累進稅率最高50%,直接降成單一稅率10%,造成台商海外資金大量回流,大幅炒高不動產價格,但最近幾年房價已由高點反轉,現在處於低檔盤整。

 

然而,2019年立法通過的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》,台商海外資金回流投資實業有「稅務特赦」的效果:「專款專用」但有5%可任意使用,而25%可投資金融商品;5年內不得投資不動產,但8年後投資不動產就完全不設限。

 

以上這些因素,有機會為5年或8年後的不動產價格,帶來一波榮景。

 

小心承擔風險,搞定自住再談投資

 

無論如何,退休時的風險承受度宜保守,因此如果要用房地產作為退休理財規劃的工具,最好是確保有自住的地方,再以還款能力所及的貸款額度,購入第二套房產當作理財工具,這樣的操作才能攻守皆宜。

 

退休規劃愈早開始愈有利,以房地產作為退休理財工具,更是愈年輕時安排愈好。

 

如果還不知道如何著手,建議先從看屋開始學習,累積的經驗多了,適當標的出現時,就比較能掌握。

 

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退休金規劃12-6/40歲理財也來得及!複利20年滾出500萬,這樣增加退休金

撰文 :樂透人生─吳家揚 日期:2019年07月07日 圖檔來源:達志
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想要及早退休,理財時一定要善用驚人的「複利」效果!就算40歲才開始投資都來得及,每月只要5000元,20年後靠複利就能滾出500萬,幫自己增加退休金,輕鬆享受退休生活!

有投資朋友對我說:「15年前曾經買過台積電和大立光的股票,賺到一些錢後很快賣掉,現在既後悔又懊惱!」也有些人存了幾年錢,有些積蓄後就去買車或奢華旅行,將錢花掉而「輕鬆」終止複利效果,關鍵就是敗在人性。

 

張忠謀董事長說過:「台積電成立30年來,替股東創造100倍的報酬」,哇!這就是複利的力量

 

如果你是40歲以上,此時正值財務高壓期,但是距離退休的時間愈來愈短,退休金的準備成為迫切需要,在準備退休金的過程,千萬要注意讓「複利效果」發揮功能。

 

退休金穩穩賺,3招發揮複利效果

 

很多人問我,怎麼做才能達到複利,以下三個面向都很重要。提醒大家,先搞清楚「哪一年要達成何種財務目標?」付出具體行動後堅持不懈,每隔一段時間也必須檢討投資績效。

 

一、具體理財目標

 

要客觀看待自己「賺錢和花錢」能力,勿做超過自己能力範圍外的事,才能事半功倍的存到退休金

 

對各級目標態度要有彈性,人生大目標,例如1.買房、子女教養、退休規畫:這種「千萬級」的大數字,趁早行動。2.買車或奢華旅行:這種「數十萬到上百萬」的消費,也該量力而為。3.日常消費:一定要花的,在不影響生活水平的情況下,能省則省。

 

二、要堅持專款專用

 

這是理財目標的具體實現。將常見的:買房、子女教養、退休規畫、買車、奢華旅行,這幾個大項目,應該要列入專戶。

 

專戶裡的投資是股票或基金皆可(甚至是定存或儲蓄險也行),但不一定要養同一支股票或同一基金數十年。

 

如果研究後發現某些股票很好,就持續性買入並長期持有;一段時間後發現產業或公司競爭力下滑,無法持續報酬率時,再轉換標的。不同的專戶,投資年限、選擇的標的物和投資報酬率也會不同。

 

在專款專用的情境下,有些帳戶要複利10年,有些項目要複利20年甚至30年。除非天塌下來,否則就算金融海嘯來臨時也不能挪用其他用途,這樣才能達到真正的複利效果。

 

三、找對投資標的和方法

 

股神巴菲特總結個人50年成功的投資經驗,平均年獲利達21.6%,50年來獲利超過1.8萬倍。他說財富就像滾雪球,重要的是要找到濕的雪【價值被低估的公司(r)】,長的山坡【時間拉長(n)】和不斷的投入資金【PV和PMT】。

 

股神所要表達的就是複利的概念,即養大資產【FV】。這裡的n是年期、r是投報率、PMT是投入的年金金額、PV是現在投入的金額、FV是將來產出的金額,投入和產出會是相反的符號。

 

舉例用20年的時間,每月定期定額投資5000元,投資年化報酬率12%的商品,20年後將擁有494萬元。PV=0,PMT=-5000,n=12*20=240,r=12%÷12=1%,求解FV=4946277元。

 

這種方法顯然更適合多數人且簡單易懂,但20年「專款專用」不得挪用其他用途,否則複利效果會被中斷。如果隨著收入增加,可以投入更多的本金,則目標年限也可以縮短。「別人貪婪時我定期定額,別人恐懼時,我單筆加碼或不定期不定額」,有機會大幅提高獲利率,而提早實現目標。

 

致富靠一個公式,行動永不嫌晚

 

累積財富這件事,可以用簡單的「圓夢方程式」來理解。圓夢方程式:「財富 = 本金 * 投報率 * 時間」。從相對關係來看,如果本金不多且投資時間不夠久,就要努力找高投報率的工具。如果本金不高但投資年限可以拉長,即使是投報率不高的商品,對財富累積也有相當助益。

 

懂得善用複利效果之外,理財的態度也很重要。本文一開始提到,台積電成立30年替股東創造100倍的報酬,我二十幾年前和十幾年前,曾經買過台積電和大立光股票,也沒有賺超過一倍以上。

 

我想提醒大家,投資是看好未來,過去就過去了,不要後悔和懊惱。重新開始,從心開始,要找到這種好股票,要從財報出發,如果不會,開始學習看財報永遠不嫌晚。

 

人屆中年,不管如何一定要開一個「退休金專戶」,至少讓它複利20年,富足晚年輕鬆可期。

 

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退休金規劃12-5/勞退自提6%,輕鬆存滿退休金!一個公式算出所得替代率

撰文 :樂透人生─吳家揚 日期:2019年06月13日 圖檔來源:達志
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我看過許多家庭,夫妻還沒有退休,就為了未來的金錢焦慮而衝突連連,這真是可惜的一件事情。為了安穩的未來,犧牲現在的平穩,這樣反而得不償失。想要擁有舒適的退休生活,退休金到底該怎麼存呢?每月薪水自提6%勞退,就是增加退休金的好方法!

如果將財務安排進程用跑步來比喻,退休規劃屬於馬拉松,需要堅定的步伐和配速,而穩定的儲蓄就是金錢長跑配速的重要步驟。

 

受薪階級想要無痛、不知不覺地把錢存下來,我建議可以將薪水固定自提6%,擺到「勞工退休金個人專戶」,增加退休金。勞退自提的好處是,一方面可以增加退休金金額,也可減少每月固定「不必要」的消費支出,還有節稅優惠。

 

三種勞工退休財源,勞退、勞保不一樣

 

提到自存勞退時,許多人就會反映「不是要倒了嗎?」這是把勞退和勞保混在一起了。因為勞保的破產陰霾,使得「勞退新制」下的企業提撥和個人自存的部分也讓大家混淆。

 

台灣目前在勞工退休給付的設計上從政府、企業到個人,分為三個層次。最基礎的部分由政府負責第一層「勞保」,企業負責第二層「勞退」,不夠的部分由第三層「個人」負責。

 

 

▲製圖/吳家揚

 

勞工保險讓勞工繳少領多,潛在負債讓這個制度躲不開破產的陰霾。每三年更新的勞保精算報告,2019年1月25日勞保局釋出訊息,最新的勞保基金破產年限,預估將提前至2026年。

 

回到剛剛有些人把勞退和勞保搞混的問題,勞保是政府的社會保險(社會保險非常複雜,如果個人狀況比較特殊可請教CFP),而勞退是自己的錢,且是受到法律保障的「專戶」,不用擔心勞保破產問題,兩者性質不一樣。

 

簡單來說,勞工於民國94年7月1日以後投保者適用勞退新制,公司依法每個月給付平均工資6%~15%到「勞工退休金個人專戶」(上圖的第二層),而勞工個人每月可以另外自提平均工資最多6%到「勞工退休金個人專戶」,這部分勞工可以自行決定要不要提撥,以及要提撥多少比例,我建議最好是自提6%。

 

自提的好處是免繳當年度所得稅,有「所得稅遞延」效果。等退休後領取退職所得時,再依公式決定需不需要繳退職所得稅。不過,「勞工退休金個人專戶」享有定額免稅金額,除了少數超高薪資所得者之外,絕大多數的勞工是不需要繳退職所得稅的。

 

在勞工達到領取退休金的條件時,依「勞工退休金個人專戶」內累積本利和,利用年金公式,精算每月應該核發的月退金。

 

參考所得替代率,提早準備退休金

 

文章開頭說到,許多夫妻為了退休後擁有舒適的生活,常在退休前為了錢的事情發生爭執。由於每個人的價值觀與生活規劃不同,所謂「舒適的退休生活」需要多少錢並沒有絕對的數字。但是,目前的所得狀態是很好的參考值,合理的所得替代率(退休後第一年的所得除以退休前一年的所得)是70%。

 

我用這個公式計算給大家看看:

 

100*12%*年金終值(投資報酬率,提撥年數)/年金現值(投資報酬率,領用年數)

 

假設退休後,可領年金的餘命是20年,企業主提撥6%加上自提6%,在不調薪的情況之下,計算結果如下表。

 

 

▲製表/吳家揚

 

自提退休金如何影響所得替代率?透過試算表可以看到,在同樣的條件之下,如果不自提,表列所得替代率會減半。常調薪,所得替代率會增加;工作年資越長,所得替代率越高。投資績效越好,所得替代率也越高。但如果餘命越長,所得替代率越低。

 

如果現在是40歲,退休年紀65歲,剩下25年,而勞退基金報酬率又不會大於4%的情境假設下,最高是37%的所得替代率,最好自己再增加33%的退休準備金。(擔心退休金不夠者,應該每月額外省下5000元以上,進到自己私人的退休金專戶做長期投資)

 

退休金需要長遠的盤算,用自存的方式按月積累,過程不用自己傷腦筋,是最省力的存錢好方法。另外,所得率越高者,節稅效果越明顯:所得稅率低者,更要為老後退休做打算。想要增加退休金,勞退自提6%不失為簡單有效的助攻方法。

 

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他從被裁員變超強包租公!一個故事告訴我們:現在的失敗,是通往未來成功的一部分

撰文 :彭芃萱 日期:2019年06月05日
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54歲的Roland和老婆膝下無子,因此,他更努力的規劃老後生活。2008年在台北買下舊公寓出租、發現獲利不錯,2011年移居台東之前,就買下一間透天厝、改成11間套房,每月穩收6萬多元租金。他笑道:「就當養一個會生錢的啞巴兒子。」

Roland從國外求學回台後,投入資訊業,「我做第一份工作時就很省,那時流行1/3存錢法,比如月薪5萬元,薪水一來就自動扣掉1.8萬~2萬元;1/3繳保險、電話等,其它是生活費,有剩餘的再存。」

 

婚後,他和老婆先在北投買房,其後搬到汐止,他說:「老婆喜歡住山上,環境浪漫,但房子不見得會漲價。」2間房子先後賣掉,「只把裝潢費賺回來,剛好打平而已。」

 

婚前他很節省,堅持騎車、不買車,「有車子是額外開銷,養車、停車位等,是很昂貴的,如果我買了,1/3的薪水就要給它。」愛妻的他,直到結婚後才買一台車給老婆開。

 

2005年因部門被外商公司裁撤,他失業了,「那段時間蠻沮喪的,後來乾脆去創業,加盟日本料理店。」當老闆的生活,他說,一點都不輕鬆,「剛開始有賺錢,開分店後生意愈來愈差,後來還虧錢。」

 

老屋翻新大改造

安心當起包租公

 

一回他到朋友的房子參觀,「他們倆夫妻在南港及汐止交界處、投資兩間透天厝,將房子改成20多間套房,不用工作,每月有20多萬元租金。」羨慕之餘,他也開始學習。

 

因地緣關係,2008年在明德捷運站走路5分鐘就能到的地方,買了一間舊公寓,「實坪33坪,隔了5個套房,一間租金1~1.5萬元,月收近6萬元。」第一次當包租公,他嚐到甜頭。他笑道:「經營餐廳時員工很難管,房客再怎樣都比員工好管理。」

 

他有糖尿病、老婆的身體也不好,兩人的夢想是搬到台東生活,「當時覺得我們的未來在台東。」在政府要開徵奢侈稅前,他賣掉房子,「公寓是以1400萬元買下,加上200萬元裝潢,約花1600萬元,2011年賣1800萬元,賺200萬元和1年多的租金。」

 

隨後,他們慢慢遷移到台東定居,同時著手找下一間標的物,「我想找三角窗、透天、建坪大的房子。」他強調,出租套房的location(地段)很重要。幸運找到台東大學附近一間屋齡30多年的透天厝,「有4層樓,隔了11間套房,有單人房、雙人房。」

 

「這間透天厝賣很久都沒人要,因為原來的租客欠房東租金落跑了。」他以350萬元購入,再花450萬元拉皮和裝潢。

 

培養房客、水電工

管理套房很輕省

 

為了省錢,Roland去學做木工,親手製作房內簡單家具,如電視下面的置物板等,「要讓房客感覺房間乾淨、明亮,挑選的家具要有品味、最好是耐用的,像IKEA一張4千~5千元的床,永遠不會壞。」

 

他提供房客免費有線電視、wifi、水,「電費一度5元,公共區域用感應式電燈,比較省;還有公共空間,洗衣機,可以曬衣服等。」

 

▲Roland的出租套房乾淨明亮,家具選用以有品味、耐用為優先;甚至還去學木工,電視下方的置物櫃就是他親手做的。

 

Roland說,他是來台東退休的,希望管理愈簡單愈好,「每月我會將房客要繳的電費度數計算好,張貼在公布欄,匯房租時一起匯進去。」他強調:「一開始講清楚運作模式,就會很好管理。」

 

「房客租房後,如果電器用品壞了,在保固期內就叫修,保固期過後就換新的。」他透露,連水電工也要「養」,「水電壞了,也不可能隨時叫人,人家就來,我的方式是,他開多少錢,我不殺價,他才願意配合。」

 

為提高租房率,他認真維繫套房品質,「幾乎房客一搬走,我就會重新粉刷牆壁;固定請人每月清掃樓梯等公共空間,房子看進去是乾乾淨淨的。」

 

房租收入外加年金保險

以房養老,退休好愜意

 

因位於學區,只要將出租訊息放在591,很快就租出去。不過,8年來遇到形形色色的房客,他坦言:「曾經遇過不好的,跑路的、離開後把家具打爛的,什麼人都有。」

 

「最初不懂,請仲介代租,他不會幫忙篩選房客品質。」後來,他學聰明,「告訴房客,你幫我找房客,我讓你抽半個月,他們很樂於介紹。」

 

「套房一間5千~7千元,一個收6萬多元,投報率大約8%,投資預估10年回本。」Roland初到台東時,房價還很便宜,「現在這間至少要1千萬元才買得到。」

 

「這是我的退休金,我要找個安穩、長期、持續的投資標的。」現在,他每月仍會給父母1萬元孝親費,對他來說,這份收入相當重要。

 

Roland在48歲那年到台東退休,「我的興趣是看小說,可以讀到凌晨欲罷不能。」此外,30多歲時買了年金險,「明年開始,每月有3萬多元年金可以領。」因為這些規劃,他得以過著豐盛富足的退休生活。

 

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退休後,千萬別被錢綁架!不妨幫子女出點「小錢」,但別隨意出「大錢」

撰文 :第三人生任我行-施昇輝 日期:2019年04月10日 圖檔來源:達志
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老了之後,對錢能看開的人,應該都是經濟無虞的人。對錢看不開的人,可能很有錢,也有可能沒有錢。​我的基本態度是先善待自己,行有餘力再為子女著想,但很多人卻反過來,事事先想到子女,剩下的才給自己。

我應該算是經濟無虞,但還不算是有錢人。在子女念大學的時候,我就跟他們說,我只負擔他們的學費到大學畢業,以後要念研究所,甚至要出國繼續深造,請他們自己想辦法。

 

他們大學畢業之後,我又跟他們說,我也不會資助他們創業,如果真的想創業,還是請他們自己想辦法。

 

很多父母狠不下這個心,因為怕子女吃苦受罪,所以想盡可能留很多錢給他們。

 

我認為愈擔心子女,他們就愈無法獨立。他們的人生還很漫長,但我們不可能陪子女一輩子,所以強迫他們早一點建立養活自己的能力,才是做父母最重要的責任。

 

幫子女出小錢,但不隨意出大錢

 

我不會幫子女出大錢,但平常卻很樂意出點小錢,譬如全家人出去聚餐,或只是和其中一個子女吃飯,都一定是我買單。

 

很多人認為,自己養育子女這麼多年,這時就該輪到他們出錢請父母吃飯。我反而認為,我請客時,子女應該會非常樂意與父母吃飯,但要子女出錢,或許他們基於經濟考量,反而會降低與父母見面的意願。

 

對於某些大錢,我也會願意出,譬如我就幫子女投保20年期的終身醫療險。只要我活著,就幫他們繳保費,一旦我不在了,之後的保費就由他們繼續繳(這樣不知道可否保證他們會孝順我20年?)

 

此外,子女若要買房,我會資助他們頭期款的一小部分,但絕對不可能是全額。

 

不要太期待子女的報答吧!現在物價飛漲,薪水卻不漲,他們能養活自己都很不容易了,只要不跟你伸手要錢已屬萬幸,所以我建議為人父母者不要強求他們給孝親費了。

 

和子女在金錢方面「劃清界線」後,就可以開心花錢了,而且在投資理財上就可以相對保守,因為這時已經不需要再積極努力賺錢了。

 

養老防兒時代,別留遺產給子女

 

如果你是有錢人,就更應該盡情享受,也更不該浪費時間精力在投資賺錢上。以前的人認為是「養兒防老」,現在萬萬不可做這種奢望,而應該要「養老防兒」。

 

你最好要給子女「老子不會留什麼遺產給你」的印象,而且也絕對不要為了規避遺產稅,在生前就想方設法轉到子女的名下。媒體上有太多這種棄養父母的新聞,大家千萬不要以為不會發生在自己身上。

 

如果你沒有什麼錢,甚至擔心無法靠此終老,當然就沒有開心花錢的資格,而且這時候最重要的事,就是千萬不要被子女拖垮。

 

你已經養育子女到成年,早就仁至義盡,絕對不能過度寵溺,讓他們變成「啃老族」。媒體上也有太多這種要錢不成就殘殺父母的新聞,大家千萬要避免發生這種悲劇。

 

第三人生,千萬不要被金錢綁架

 

俗話說「有錢不是萬能,沒錢萬萬不能」,又說錢是「生不帶來,死不帶去」,所以到了第三人生,錢只要「夠了」就好了。

 

每個人對「夠了」的定義都不同,我認為只要降低物慾,一定就會夠了。物慾太高,就擔心錢不夠,就要繼續拼命賺錢,這樣怎能擁有自在的第三人生?

 

降低物慾,並不是要你盡量省錢,而是要你重視「品質」,而不是重視「價格」,情願好一點,而不是多一點。

 

不要再買很多身外物了。就算你認為這些都是寶貝,但當你往生之後,子女大概會一口氣全部把它們都扔了。應該把錢花在一些特殊的體驗上,這些會成為你的回憶,但不會成為子女眼中無用的遺物。

 

把錢拿來買「時間」,因為它不該被浪費在無意義的事情上;把錢拿來買「舒服」,因為體力也不該被無謂的糟蹋。

 

第三人生,千萬不要被錢綁架!

 

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中年投資第二間房子,退休金賺飽飽!買房養老這樣做

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年02月26日 圖檔來源:達志
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隨著高齡化趨勢,許多人開始擔心退休金是否足夠的問題,這幾年銀行也開始推動「以房養老」業務,為老年資金提供一個新選擇。

究竟,能不能利用房地產來養老,我們可以從幾個方向來盤算一下。

 

一、中年時存第二棟屋,作為老年收入來源。

 

在房地產價格大幅成長階段,買屋是最好的致富之道,但現階段房地產價格盤整或小跌,還可以做為投資退休金的來源嗎?

 

若可以將第二宅出租,仍是可以考慮的標的。 舉例來看,如果阿強40歲左右,除了自住宅外,想投資一間1000萬元的房子或套房,自備款200萬元,貸款800萬元,利率2%,每月房貸支出4萬元。

 

如果阿強可以將房屋出租,租金收入2萬元至3萬元左右,可以補貼每月房貸金額,等於有房客幫忙養屋。等到20年後房貸繳清也接近退休階段,就有一棟無負債可收租房子。

 

 

不過想要靠出租房屋養老,有幾件事要考量,1.房子出租條件如何,每月可租多少錢?2.從房租收入來推估適合的買屋地點與房屋總價。3.房屋總價、自備款金額,自己是否可負擔。

 

萬一房租收入不足時,是否有能力繼續繳房貸。以上三項條件都評估可行,才能以屋養老。其中,房屋出租條件、繳貸款能力,應該是最重要的。

 

二、只有一間屋,老年賣出房屋,住養老院。

 

如果沒有多餘的資金再投資一間屋,可以靠投資股票、共同基金來累積退休金,等退休後可考慮賣出房子,住養老院。

 

舉例來說,目前一些頗有口碑的養老院,每人每月費用大約是5萬元,若住20年大約需要1200萬元。

 

但此類養老院通常需要繳保證金900萬到1000萬元左右,也就是說,賣屋所得加上自存退休金要超過2200萬元以上,才可以採取這種養老方式。

 

 

三、只有一間屋無退休金,採用銀行以房養老方案。

 

如果退休時儲蓄金額不多,但有一間房子,可以考慮「以房養老」方案。

 

這個方案基本上是把房子抵押給銀行,由銀行每月給屋主一筆資金作為生活費(等於屋主向銀行借錢),但屋主仍可繼續住在自己的房子。

 

等屋主身故後,銀行可出售房子清算總借款金額,若有剩餘可給屋主家屬作為遺產,屋主家屬也可償還銀行借款,取回房屋所有權。

 

 

以房養老」等於是利用房子向銀行周轉一筆資金做為生活費。通常銀行評估房價總值會打折,每月提撥金額又要扣除貸款利息,因此,相對可使用資金較少。

 

但對於手上沒有資金的民眾,也多一個選擇工具可使用。 以上三種方式,你可以用哪一種方式,來獲得老年的生活保障呢?不妨盤算一下。

 

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沒有100分的房子!新北超值房從3條街找

業者樂觀開價走硬 專家反憂「買方恐提早退場」

 

(本文獲「好房網HouseFun」授權轉載,原文刊載於此)

 

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