他45歲買房投資賺退休金,卻租不好也賣不掉!想當包租公,這6大關鍵缺一不可

撰文 :樂透人生─吳家揚 日期:2019年07月30日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
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居住問題是退休規劃的前二大課題,因而許多人在做退休規劃時都會問「房地產適合作為退休理財工具嗎?應該怎麼做比較好?」最重要的是,一定要先搞清楚想要自住還是單純投資,否則可能兩頭空!

45歲張先生就是一個兩頭空的例子。5年前他聽從朋友建議在桃園購屋,自己在台北上班。當初購買的想法是先出租,然後用租金付貸款利息,房價上漲時賺取價差,不然就是等60歲退休後收回自住。

 

但是,張先生購屋區域的空屋供過於求,出租過程中發現租金不如預期,且多次與房客互動不愉快。高額貸款讓張先生覺得壓力大,想脫手又不甘心這時房價下跌的損失,若收回自住,上班又不方便。因為購屋,反而讓他的情緒及生活品質大受影響。

 

事實上,對中年人來說,房地產可以作為退休理財的工具,因為房地產能將大筆的現金「鎖住」,在未來需要現金時,它可變現。即使是賠錢賣掉房產,屆時仍然會有一大筆現金入袋。

 

但要注意的是,投資房地產所需金額龐大,至少要付得起20年的房貸才能下手。

 

自住還是投資?

確認需求再下手

 

除此之外,投資房地產首先要做的,就是評估購入目的,確認是要自住還是純投資。自住與投資兩者因用途不同,稅也不同,最怕自住與投資混為一談,以為可以一魚雙吃,結果反而兩面利益受損。

 

以上述張先生的例子來說,我試算他的不動產投資報酬率,不但不到3%,而且還賣不掉!為避免像張先生這樣的困境,投資前一定要認清自住與投資差異。

 

自住考量生活機能

投資看投報率最重要

 

自住要考慮個人生活需求,與工作地點交通、生活機能,家有長輩的特別要注意醫療院所的方便性。自住購屋,也要注意維持現金流,要確保貸款額度是自己負擔得起的金額。

 

如果是以投資為目的,先評估總報酬率,要有5%以上投報率才值得下手,否則投資股票或ETF,其投資報酬率與變現性都勝過房地產。

 

想當投資客,就要賺不動產的「價差」或「房租」。要賺取房地產價差,評估的是進場、退場時間以及稅賦。如果想要出租獲利,每月的管理費用、屋況維護等要特別注意。

 

概略來說,要投資房地產,下列6個項目絕對要釐清:

 

1. 房地產的地點、地點、地點(很重要所以說三次)

 

2. 總價與銀行貸款成數

 

3. 個人還款能力

 

4. 裝修費用

 

5. 每年持有稅:地價稅、房屋稅

 

6. 移轉稅:印花稅、契稅、土地增值稅、所得稅、贈與稅

 

台灣不動產的稅賦非常複雜,關於稅賦問題可以透過財政部稅務入口網或各縣市政府官網,去上網試算,有更進一步的問題可請教CFP或會計師等專業人士。

 

台商海外資金回流

不動產價格蠢蠢欲動

 

至於台灣未來房地產的走勢會是如何?如果我們回顧過去,台灣從窮困到成為富裕國家,不動產價格持續高升,過程雖有景氣循環波動的現象,但整體就是持續創新高,直到前幾年為止。這個過程,造就了一批台灣富豪和財團。

 

從居住正義而言,房地產不應是人們窮極一生的夢想,但如果是商品的話,就由供需和炒作來決定價錢。

 

台灣的少子化問題,是未來房地產景氣被看空的重要關鍵,但不動產仍是許多人的最愛,也是許多富豪發跡或發跡後喜歡持有的「商品」,資金的寬鬆與否和「錢」進不動產一直高度相關。

 

從過去經驗來看,2009年「遺贈稅」從累進稅率最高50%,直接降成單一稅率10%,造成台商海外資金大量回流,大幅炒高不動產價格,但最近幾年房價已由高點反轉,現在處於低檔盤整。

 

然而,2019年立法通過的《境外資金匯回管理運用及課稅條例》,台商海外資金回流投資實業有「稅務特赦」的效果:「專款專用」但有5%可任意使用,而25%可投資金融商品;5年內不得投資不動產,但8年後投資不動產就完全不設限。

 

以上這些因素,有機會為5年或8年後的不動產價格,帶來一波榮景。

 

退休別承擔過多風險

搞定自住再來談投資

 

無論如何,退休時的風險承受度宜保守,因此如果要用房地產作為退休理財規劃的工具,最好是確保有自住的地方,再以還款能力所及的貸款額度,購入第二套房產當作理財工具,這樣的操作才能攻守皆宜。

 

退休規劃愈早開始愈有利,以房地產作為退休理財工具,更是愈年輕時安排愈好。如果還不知道如何著手,建議先從看屋開始學習,累積的經驗多了,適當標的出現時,就比較能掌握。

 

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第一份工作32K,現在卻有千萬退休金!她靠債券投資,提早實現財富自由

撰文 :彭芃萱 日期:2019年07月28日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
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6年級的Miss Q以債券投資作為理財工具,每年穩穩賺8~10%。許多人在金融海嘯慘賠,她卻靠債券提早財富自由。2013年,靠債券賺到了心目中8位數的退休數字。第一份工作月薪才32K的她笑道:「比我想像中還要早達成目標。」

Miss Q曾經是短線進出股市的投資者,「剛畢業的時候,我有投資一些股票,因為年輕,可以承受很大的風險。」雖然小賠時她都會停損,卻警覺到,這樣子跟著股市上上下下,沒有辦法累積財富。

 

「股票、基金,都是同向波動的,市場不好的時候就不好。假設我只設定自己工作20年,但是,如果在快退休時,突然碰到一次大賠,只剩下兩年時間可以存退休金,根本沒辦法實現我的退休計劃。」

 

身為會計師,她很注重規劃,「如果我就是要準時退休,有什麼工具可以讓我達到這個目標?」她將眼光放在存退休金有固定配息的債券。

 

買投資等級債券

準時達成財富自由夢想

 

後來,她接觸到債券、債券型基金等固定收益商品,2005年決定重新整理自己的理財方式,「那時台灣的債券大多是中鋼等企業公司債,個人想買的話,利率低於2%。」但若把眼光放到美金債券,利率就有5%以上。

 

曾在股市上賠過錢的經驗,選擇債券時她選擇投資等級債券,她強調:「我很小心,不會因為高收益債券多給我1~3%,而去承受公司破產風險。」

 

「我都買投資等級的債券,鎖定投資等級公司,再研究它的債券收益。」以這個選擇標準,可以投資的標的並不少。

 

她在2005年先小額投資債券,培養投資敏感度,2007年美國開始降息前,開始布局債券,並在人人都賠錢的金融海嘯時,大量加碼,買進花旗配息8.5%投資等級高的債券、摩根大通配息6.5%債券,「我想得很簡單,長抱10年,公司體質要好,賺6~8%配息。」

 

「投資等級的債券的違約率從1981年到現在不到1%。」她說明:「債券還有一個優點:配息錢可以再進去滾、每年資產增值,明年比今年更有錢,退休時間可以預測。」

 

她觀察1990年美國S&P 500其實今年複利率約為5~7%,「在QE(量化寬鬆)的那幾年,債券都贏股票,每年有8~10%。」債券獲利比她原本設定的6~8%還要高。

 

擁有固定收益

金融海嘯反而大賺

 

讓Miss Q投資債券獲利最豐碩的,竟是讓許多人都慘賠的金融海嘯。Miss Q債券投資邏輯是債券要買在降息前和降息中,「賣在升息前,就可以賺債券大波段價差,外加中間多年累積配息。」

 

在2007~2008年從降息前到降息中間,加碼布局投資等級債券,當時市場上有很多利率高達6~8%的公司債、特別股、REITs等類債券。這段時間,她不斷買進並長抱。

 

「我的出發點只是很單純,就是要有6~8%穩定現金流,沒有想到美國降息到0%後還有量化寬鬆(QE),且維持很久;低利率的環境下,我持有的投資等級債券就會受到市場追捧,很多人想買,價格大漲。」

 

她笑道:「其實很意外有美國QE,也很幸運。」讓她每年穩穩賺8%配息,價格還上漲30%。在2013年QE結束,有升息跡象,Miss Q陸續賣掉手上債券,總獲利70%以上,每年約有10~12%,比她預期6~8%還好。

 

她說,現在又快到了美國降息的時間,2019年是買債券很好的機會,「要備足現金,進場再加碼。」她強調,在股市的末升段,一定要存債券避險,尤其在股市末升段,債券反而相對便宜。

 

「台灣人對債券的知識太少了,也都很集中在高收益債券,在金融風暴時違約率17%。我想有系統地去教大家怎麼樣去投資債券。」2017年,她開設粉絲頁,分享自己的投資經驗。

 

投資特別股

創造穩定現金流

 

今年1月,Miss Q出版新書《7檔特別股養我一輩子》,特別股是類債券,因利率不錯,2000年她就曾經買過,「那時候中華開發推出的特別股有5.2%,大眾銀5.4%,很多人都不知道這個訊息,我買的時候也認為利率太高了,是不是有問題,後來發現它是很好的投資標的。」

 

「現在特別股利率大多在3.2~4.8%。」她解釋:「特別股的缺點是不可能漲很多,但也不會跌。它與利率相關,像現在利率一直往下走,因此所有的特別股會往上漲。」目前,她鎖定銀行和產業推出的特別股。

 

MissQ現在早已達到財富自由,她將自己的投資經驗分享給正在規劃退休,或是已經退休的讀者。不靠股票,也可以穩定債券投資,達成準時退休夢想!

 

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他從被裁員變超強包租公!一個故事告訴我們:現在的失敗,是通往未來成功的一部分

撰文 :彭芃萱 日期:2019年06月05日 分類:熱門文章
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54歲的Roland和老婆膝下無子,因此,他更努力的規劃老後生活。2008年在台北買下舊公寓出租、發現獲利不錯,2011年移居台東之前,就買下一間透天厝、改成11間套房,每月穩收6萬多元租金。他笑道:「就當養一個會生錢的啞巴兒子。」

Roland從國外求學回台後,投入資訊業,「我做第一份工作時就很省,那時流行1/3存錢法,比如月薪5萬元,薪水一來就自動扣掉1.8萬~2萬元;1/3繳保險、電話等,其它是生活費,有剩餘的再存。」

 

婚後,他和老婆先在北投買房,其後搬到汐止,他說:「老婆喜歡住山上,環境浪漫,但房子不見得會漲價。」2間房子先後賣掉,「只把裝潢費賺回來,剛好打平而已。」

 

婚前他很節省,堅持騎車、不買車,「有車子是額外開銷,養車、停車位等,是很昂貴的,如果我買了,1/3的薪水就要給它。」愛妻的他,直到結婚後才買一台車給老婆開。

 

2005年因部門被外商公司裁撤,他失業了,「那段時間蠻沮喪的,後來乾脆去創業,加盟日本料理店。」當老闆的生活,他說,一點都不輕鬆,「剛開始有賺錢,開分店後生意愈來愈差,後來還虧錢。」

 

老屋翻新大改造

安心當起包租公

 

一回他到朋友的房子參觀,「他們倆夫妻在南港及汐止交界處、投資兩間透天厝,將房子改成20多間套房,不用工作,每月有20多萬元租金。」羨慕之餘,他也開始學習。

 

因地緣關係,2008年在明德捷運站走路5分鐘就能到的地方,買了一間舊公寓,「實坪33坪,隔了5個套房,一間租金1~1.5萬元,月收近6萬元。」第一次當包租公,他嚐到甜頭。他笑道:「經營餐廳時員工很難管,房客再怎樣都比員工好管理。」

 

他有糖尿病、老婆的身體也不好,兩人的夢想是搬到台東生活,「當時覺得我們的未來在台東。」在政府要開徵奢侈稅前,他賣掉房子,「公寓是以1400萬元買下,加上200萬元裝潢,約花1600萬元,2011年賣1800萬元,賺200萬元和1年多的租金。」

 

隨後,他們慢慢遷移到台東定居,同時著手找下一間標的物,「我想找三角窗、透天、建坪大的房子。」他強調,出租套房的location(地段)很重要。幸運找到台東大學附近一間屋齡30多年的透天厝,「有4層樓,隔了11間套房,有單人房、雙人房。」

 

「這間透天厝賣很久都沒人要,因為原來的租客欠房東租金落跑了。」他以350萬元購入,再花450萬元拉皮和裝潢。

 

培養房客、水電工

管理套房很輕省

 

為了省錢,Roland去學做木工,親手製作房內簡單家具,如電視下面的置物板等,「要讓房客感覺房間乾淨、明亮,挑選的家具要有品味、最好是耐用的,像IKEA一張4千~5千元的床,永遠不會壞。」

 

他提供房客免費有線電視、wifi、水,「電費一度5元,公共區域用感應式電燈,比較省;還有公共空間,洗衣機,可以曬衣服等。」

 

▲Roland的出租套房乾淨明亮,家具選用以有品味、耐用為優先;甚至還去學木工,電視下方的置物櫃就是他親手做的。

 

Roland說,他是來台東退休的,希望管理愈簡單愈好,「每月我會將房客要繳的電費度數計算好,張貼在公布欄,匯房租時一起匯進去。」他強調:「一開始講清楚運作模式,就會很好管理。」

 

「房客租房後,如果電器用品壞了,在保固期內就叫修,保固期過後就換新的。」他透露,連水電工也要「養」,「水電壞了,也不可能隨時叫人,人家就來,我的方式是,他開多少錢,我不殺價,他才願意配合。」

 

為提高租房率,他認真維繫套房品質,「幾乎房客一搬走,我就會重新粉刷牆壁;固定請人每月清掃樓梯等公共空間,房子看進去是乾乾淨淨的。」

 

房租收入外加年金保險

以房養老,退休好愜意

 

因位於學區,只要將出租訊息放在591,很快就租出去。不過,8年來遇到形形色色的房客,他坦言:「曾經遇過不好的,跑路的、離開後把家具打爛的,什麼人都有。」

 

「最初不懂,請仲介代租,他不會幫忙篩選房客品質。」後來,他學聰明,「告訴房客,你幫我找房客,我讓你抽半個月,他們很樂於介紹。」

 

「套房一間5千~7千元,一個收6萬多元,投報率大約8%,投資預估10年回本。」Roland初到台東時,房價還很便宜,「現在這間至少要1千萬元才買得到。」

 

「這是我的退休金,我要找個安穩、長期、持續的投資標的。」現在,他每月仍會給父母1萬元孝親費,對他來說,這份收入相當重要。

 

Roland在48歲那年到台東退休,「我的興趣是看小說,可以讀到凌晨欲罷不能。」此外,30多歲時買了年金險,「明年開始,每月有3萬多元年金可以領。」因為這些規劃,他得以過著豐盛富足的退休生活。

 

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要幫孩子買房、買保險、留遺產嗎?退休後別被錢綁架,「養兒防老」已經過時!

撰文 :第三人生任我行-施昇輝 日期:2019年04月10日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
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老了之後,對錢能看開的人,應該都是經濟無虞的人。對錢看不開的人,可能很有錢,也有可能沒有錢。

我的基本態度是先善待自己,行有餘力再為子女著想,但很多人卻反過來,事事先想到子女,剩下的才給自己。

 

我應該算是經濟無虞,但還不算是有錢人。在子女念大學的時候,我就跟他們說,我只負擔他們的學費到大學畢業,以後要念研究所,甚至要出國繼續深造,請他們自己想辦法。他們大學畢業之後,我又跟他們說,我也不會資助他們創業,如果真的想創業,還是請他們自己想辦法。

 

很多父母狠不下這個心,因為怕子女吃苦受罪,所以想盡可能留很多錢給他們。我認為愈擔心子女,他們就愈無法獨立。他們的人生還很漫長,但我們不可能陪子女一輩子,所以強迫他們早一點建立養活自己的能力,才是做父母最重要的責任。

 

我不會幫子女出大錢,但平常卻很樂意出點小錢,譬如全家人出去聚餐,或只是和其中一個子女吃飯,都一定是我買單。很多人認為,自己養育子女這麼多年,這時就該輪到他們出錢請父母吃飯。我反而認為,我請客時,子女應該會非常樂意與父母吃飯,但要子女出錢,或許他們基於經濟考量,反而會降低與父母見面的意願。

 

對於某些大錢,我也會願意出,譬如我就幫子女投保20年期的終身醫療險。只要我活著,就幫他們繳保費,一旦我不在了,之後的保費就由他們繼續繳(這樣不知道可否保證他們會孝順我20年?)此外,子女若要買房,我會資助他們頭期款的一小部分,但絕對不可能是全額。

 

不要太期待子女的報答吧!現在物價飛漲,薪水卻不漲,他們能養活自己都很不容易了,只要不跟你伸手要錢已屬萬幸,所以我建議為人父母者不要強求他們給孝親費了。

 

和子女在金錢方面「劃清界線」後,就可以開心花錢了,而且在投資理財上就可以相對保守,因為這時已經不需要再積極努力賺錢了。

 

如果你是有錢人,就更應該盡情享受,也更不該浪費時間精力在投資賺錢上。以前的人認為是「養兒防老」,現在萬萬不可做這種奢望,而應該要「養老防兒」。

 

你最好要給子女「老子不會留什麼遺產給你」的印象,而且也絕對不要為了規避遺產稅,在生前就想方設法轉到子女的名下。媒體上有太多這種棄養父母的新聞,大家千萬不要以為不會發生在自己身上。

 

如果你沒有什麼錢,甚至擔心無法靠此終老,當然就沒有開心花錢的資格,而且這時候最重要的事,就是千萬不要被子女拖垮。你已經養育子女到成年,早就仁至義盡,絕對不能過度寵溺,讓他們變成「啃老族」。媒體上也有太多這種要錢不成就殘殺父母的新聞,大家千萬要避免發生這種悲劇。

 

俗話說「有錢不是萬能,沒錢萬萬不能」,又說錢是「生不帶來,死不帶去」,所以到了第三人生,錢只要「夠了」就好了。

 

每個人對「夠了」的定義都不同,我認為只要降低物慾,一定就會夠了。物慾太高,就擔心錢不夠,就要繼續拼命賺錢,這樣怎能擁有自在的第三人生?

 

降低物慾,並不是要你盡量省錢,而是要你重視「品質」,而不是重視「價格」,情願好一點,而不是多一點。

 

不要再買很多身外物了。就算你認為這些都是寶貝,但當你往生之後,子女大概會一口氣全部把它們都扔了。應該把錢花在一些特殊的體驗上,這些會成為你的回憶,但不會成為子女眼中無用的遺物。

 

把錢拿來買「時間」,因為它不該被浪費在無意義的事情上;把錢拿來買「舒服」,因為體力也不該被無謂的糟蹋。

 

第三人生,千萬不要被錢綁架!

 

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實現買房、帶家人旅行,還存到百萬退休金!主播王軍凱:每天只要花5分鐘做這件事

撰文 :林雅惠 日期:2019年03月05日 分類:熱門文章
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如果你理性的把消費進行檢視,依必需品、享受品、可延後品、可放棄品分類,你會發現當心理發生變化,消費行為就會產生改變。
思考自己與金錢的關係時,我們有兩個選項,一個是「讓錢控制自己」,另一個是「自己主動控制錢」。

記帳」這件事本身不難,每天寫下消費項目跟內容即可,動作簡單,難就難在「持續」進行。

 

另外,除了保持天天記帳的習慣,還要能夠回頭「檢討」,如果只是單純記流水帳、沒有回頭檢視消費習慣,記帳就會變成流於形式。

 

每天睡前記帳,檢討金錢去向

 

 

 

台視當家氣象主播王軍凱就是因為同時做到了「持續」與「檢討」,讓他的記帳發揮強大功效。

 

他每天睡前花5分鐘的時間,10年來持續不間斷的記帳習慣,再加上他不斷回頭檢討花錢習慣,讓他在近年內拚出好幾桶金。

 

這10年來透過記帳,讓他在結婚後2年就在內湖買房,前幾年老婆黎思青創業,他也拿出百萬元當作創業基金。

 

2017年更砸下近百萬元帶著全家人一起到紐西蘭壯遊,除此之外,他還有一個專屬於退休的投資帳戶,目前已經累積了數百萬元。

 

 

「記帳不但可以讓我管理我的人生,並且還能讓我實現夢想。」68年次的王軍凱說,身為3個孩子的爸,同時還要養家養房養車,每個月的開銷就超過10萬元。

 

很多人會因為錢花得快就不想去面對,但愈是如此,就愈不能逃避,一定要靠記帳來了解每一筆金錢的去向。

 

「我每個月的收支總結是負的,每次看到這個數字都好痛苦;可是我還是要面對,告訴自己等年終進來就會是正的了。」

 

王軍凱說,絕對不能等到「覺得自己有錢」才理財,而是無論薪水高低、收支正的或負的,都要把記帳變成每天的例行公事,讓它成為你生命中的風景。

 

戒咖啡飲料,存出一筆年終

 

 

王軍凱認為,記帳最大的好處之一就是能夠「改變人生」,以前的他,因為工作壓力大,每天幾乎要喝2-3杯飲料,換算下來一天飲料錢就超過150元。

 

後來健康出狀況,他再透過記帳發現自己花在飲料的錢很多,因此就斷然戒咖啡戒飲料,不只省了荷包,也賺回了健康。

 

「一天3杯飲料不要以為沒有什麼,等於一個月也要花3,000元,如果能夠戒掉,這樣一年就可以省下3萬6,000元,等於替自己多賺了一筆年終獎金。」王軍凱說。

 

此外,藉由長期記帳,王軍凱清楚掌握家庭收支分配。

 

「我的腦海裡隨時都有一個圓餅圖,每天餐費花多少錢、交通花多少錢、雜支有多少可以動用,都有清楚的基準點,假如今天不小心多花了,明天就要少花一些,不可以一直預支未來。」王軍凱說。

 

 

善用4技巧,記帳就能持續

 

王軍凱認為,記帳要能夠「持續」,最重要的就是把它「簡單化」。

 

例如透過手機記帳App或是電腦Excel來管理帳目,每天只要輸入花費的名目跟數字,軟體會自動幫你分類並畫出圓餅圖。

 

讓你藉由圖示,就能夠清楚了解資金流向並「檢討」過去的消費習慣,因為好做、易懂,這樣的記帳行為才有機會保持下去。以下是王軍凱記帳的相關技巧:

 

技巧1 找一個自己喜歡的「帳本」

 

無論是手寫或是手機App或電腦Excel,只要是自己喜歡、習慣的工具就可以,喜歡手寫的人就去買帳本,常用手機的人就用手機App版本,慣用電腦的人可善用Excel表單。

 

 

技巧2收集發票、睡前整理

 

一定要收集發票,因為多數人的記性沒那麼好,常常會忘記具體的數字。假如真的記不起來花了多少錢,王軍凱在記帳時會多寫些。

 

例如,這一餐他忘記吃多少錢,他會依平常吃飯大約100元再往上加到150元,「因為心會痛,這樣下次就不敢再忘記要記下餐費花多少錢。」他說。

 

如果搭Uber或是參加健身房的方案而無法索取發票的話,當下一定要馬上把金額記下來;出國消費也要立即把發票的結帳金額拍照下來,以利於當天記帳。

 

技巧3 確實分類、提早分流

 

王軍凱把帳目分成「收入」與「支出」兩大類。

 

在「支出」這部分又細分為:房貸、食物、交通、保險、娛樂、服裝、投資、孝親費、教育費、醫藥等。

 

「房貸、保險、投資、孝親費這些都是每個月的固定支出,所以我會提早把錢準備好,扣掉這些大筆支出之後,剩下來的錢才能作為食物、娛樂、服裝等開銷。」王軍凱說。

 

 

技巧4 以週為單位做檢討

 

每一週都要回頭檢視每一筆花費,看看哪些開銷是浪費、或是哪些開銷已經超出預算。

 

舉例來說,王軍凱設定每個週末全家人的餐費只能在4,500元,如果週六已經花超過4,500元,他就會提醒家人「週日要在家吃」。

 

他認為記帳是理財教育的第一步,因此在小孩上國小之後,他就給孩子零用錢,並且要小孩開始記帳,讓小孩對金錢有感覺,「現在我的小孩會提醒我不要亂花錢,爸爸帶頭教小孩記帳,這個就是最好的身教。」王軍凱說。

 

 

本文摘自今周特刊《有錢人都懂的金錢心理

 

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中年投資第二間房子,退休金賺飽飽!買房養老這樣做

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年02月26日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
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隨著高齡化趨勢,許多人開始擔心退休金是否足夠的問題,這幾年銀行也開始推動「以房養老」業務,為老年資金提供一個新選擇。

究竟,能不能利用房地產來養老,我們可以從幾個方向來盤算一下。

 

一、中年時存第二棟屋,作為老年收入來源。

 

在房地產價格大幅成長階段,買屋是最好的致富之道,但現階段房地產價格盤整或小跌,還可以做為投資退休金的來源嗎?

 

若可以將第二宅出租,仍是可以考慮的標的。 舉例來看,如果阿強40歲左右,除了自住宅外,想投資一間1000萬元的房子或套房,自備款200萬元,貸款800萬元,利率2%,每月房貸支出4萬元。

 

如果阿強可以將房屋出租,租金收入2萬元至3萬元左右,可以補貼每月房貸金額,等於有房客幫忙養屋。等到20年後房貸繳清也接近退休階段,就有一棟無負債可收租房子。

 

 

不過想要靠出租房屋養老,有幾件事要考量,1.房子出租條件如何,每月可租多少錢?2.從房租收入來推估適合的買屋地點與房屋總價。3.房屋總價、自備款金額,自己是否可負擔。

 

萬一房租收入不足時,是否有能力繼續繳房貸。以上三項條件都評估可行,才能以屋養老。其中,房屋出租條件、繳貸款能力,應該是最重要的。

 

二、只有一間屋,老年賣出房屋,住養老院。

 

如果沒有多餘的資金再投資一間屋,可以靠投資股票、共同基金來累積退休金,等退休後可考慮賣出房子,住養老院。

 

舉例來說,目前一些頗有口碑的養老院,每人每月費用大約是5萬元,若住20年大約需要1200萬元。

 

但此類養老院通常需要繳保證金900萬到1000萬元左右,也就是說,賣屋所得加上自存退休金要超過2200萬元以上,才可以採取這種養老方式。

 

 

三、只有一間屋無退休金,採用銀行以房養老方案。

 

如果退休時儲蓄金額不多,但有一間房子,可以考慮「以房養老」方案。

 

這個方案基本上是把房子抵押給銀行,由銀行每月給屋主一筆資金作為生活費(等於屋主向銀行借錢),但屋主仍可繼續住在自己的房子。

 

等屋主身故後,銀行可出售房子清算總借款金額,若有剩餘可給屋主家屬作為遺產,屋主家屬也可償還銀行借款,取回房屋所有權。

 

 

以房養老」等於是利用房子向銀行周轉一筆資金做為生活費。通常銀行評估房價總值會打折,每月提撥金額又要扣除貸款利息,因此,相對可使用資金較少。

 

但對於手上沒有資金的民眾,也多一個選擇工具可使用。 以上三種方式,你可以用哪一種方式,來獲得老年的生活保障呢?不妨盤算一下。

 

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(本文獲「好房網HouseFun」授權轉載,原文刊載於此)

 

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