張曼娟/成為作家前,我靠說故事賣掉自己的家

撰文 :張曼娟 日期:2019年04月23日 分類:最新文章 圖檔來源:達志
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據說我很小的時候,我們不停的搬家,有時候箱子裡的衣物還沒全部取出來,又要搬家了。

但這些無根的遷徙我完全沒有印象,四歲那年,終於有一個安定的居所,父親抽到了公家宿舍,那是我記憶中的第一個家── 二層小樓,還有個小小的院落,種植著梔子花、桂花、石榴、桑樹和葡萄。

 

我和鄰居的同伴們穿過一家又一家的餐廳和院子;在自己家和別人家的樓梯上上下下奔跑著;在村子廣場的草地為男孩們的壘球競賽吆喝加油,就這樣剪去了長長的辮子,進入了國中。

 

公家宿舍後來變成了我們自己買下的不動產,母親的育嬰事業蒸蒸日上,需要更大的空間,有一天父親宣布:「我們要搬家了。」那時我剛考完高中聯考,「不負眾望」的落榜了,成為家人的羞恥印記,可以搬離這裡真是太好了,一點惆悵也沒有。

 

為了支付新家的房價,必須立刻將舊家出售。還沒有房屋仲介的年代,只能委託「掮客」,掮客的樣貌各有不同,有時候是鄰居大嬸;有時候是市場阿桑;有時候是小學老師,帶著形形色色的人來看房子,但都沒有什麼成效。

 

於是又登了報紙的分類廣告,打開報紙總覺得廣告實在太小了,怎麼會有人看得到呢?

 

新屋繳款的期限愈來愈逼近,父母的眉毛壓得愈來愈低,半夜裡能聽到父親起身踱步,在客廳裡一圈一圈的走著,困獸的聲息。

 

終於有一天,父親不再歡迎掮客,決定自己的房子自己賣。找到一張全開紅紙,研了濃濃的墨,寫了一個大大的「售」字,底下是電話號碼,貼在臨廣場的窗上,人來人往都能看到。

 

「欸,聽說我們村子有人貼了好大的『售』字,超誇張的。」同伴笑著說,已經是少女的我面無表情:「是我家啊,哪裡誇張?」

 

鄰居老奶奶遠遠指著我家窗戶,問身旁的人:「那是個什麼字呀?老眼昏花看不清楚。」旁邊的人回答:「是個『售』字呀。」「什麼?」老奶奶非常驚訝:「誰過壽呀?這麼鋪張。」冷面少女我本人正好經過,幽幽回答:「沒人過壽呀,奶奶,我家賣房子。」

 

有時候我自己在廣場上看著那扇窗,也感到懷疑,這樣真能賣房子嗎?

 

然而,詢問電話還是來了,滴鈴鈴的響著,父母親都在忙碌,弟弟年紀還小,我刷地一下子接起來,結結巴巴的報了坪數、格局、屋齡、屋況,恨不得趕快說再見。怎麼這麼遜呢?幾次之後,決定力圖振作,好好介紹這幢守護我童年的小樓。

 

「這是兩房兩廳,一廚一衛的兩層樓,還有一個充滿陽光的小院子,冬天一到,鄰居都來我家借太陽曬被子呢。樓上的兩間房是臥室,和樓下的客廳、餐廳分離,就算有客人來,也不會互相打擾,而且每個房間都有大窗戶,視野很好,可以看見山上的竹子和相思樹喔。

 

後門雖然小小的,可是一出去就是廣場,廣場上的草地可以打球,也可以騎腳踏車……」聽的人有了嚮往,說的人也添了離情愁緒,這就是我生活了十年的地方,是個如此美好的居所,也是我即將失去的家。

 

還沒開始寫作的時候,我就知道自己很會說故事,說著好故事,賣掉了自己的家。

 

只是微小的快樂:便足以支撐這龐大荒涼的人生。

 

(本文摘自《只是微小的快樂:便足以支撐這龐大荒涼的人生》,皇冠出版,張曼娟著)

 

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40歲賺飽退休金!鄭匡宇這樣投資股票、房地產,賺進台北首爾3間房子

撰文 :彭芃萱 日期:2019年04月16日 圖檔來源:達志、鄭匡宇提供
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6年5班的鄭匡宇靠著努力和省吃儉用,高中時代被同學稱為「台灣『省』長」的他,2015年在台北、首爾兩座指標性的國際大城市,已經擁有3間房,身價高達數千萬元,積攢到足以退休的身家。

鄭匡宇的父母在1949年先後來到台灣,逃難背景讓他們對金錢特別精打細算。他的父親原是軍人,退役後經營報社失敗,家中收入就靠當高中老師的母親才撐了下來。耳濡目染之下,從小他就很「摳」,並堅信要找一份軍公教工作。

 

他說自己在求學時代就不喜歡花錢,「那時高中生都穿黑色皮鞋,有一次我的鞋背裂開,拿馬克筆塗黑;我不買飲料、只吃正餐,同學笑我是台灣『省』長。」

 

自己找商機,留美5年存200萬回台

 

大學考進政大哲學系,他擔憂畢業後找不到工作。幸好,他的目標一直很明確:「以後我要出國留學、當教授。」為學好英文,他投入國際活動,積極參與國際事務研習會、世界原住民大會、海外青年返國團的輔導員。

 

他解釋:「這些工作都需要講英文,還可以領打工金。」以輔導員來說,1個半月、食宿全免,可以賺到1萬元。

 

依循著父親的心願,當兵時開始準備出國公費留學考試,也順利錄取。只是,公費只能領3年,每個月850美元(約2.5萬元台幣),取得博士學位至少要花5年,不夠的錢怎麼辦?

 

「我到美國的第一件事,就是打電話去研究所爭取助教工作,月薪1500美元(約4.6萬元台幣)。」這是早先到美國求學的哥哥告訴他的。

 

留學期間,更從自身需求、挖掘到兩個商機:國際電話卡和機場接送。「留學生都會打電話回家報平安,一張電話卡賣20美元(約600多元台幣),我向電信公司批貨,談到半價,向留學生搭訕,一張賣15美元(約460多元台幣),利潤就有5成。」

 

留學生需要機場接送,「一趟70美元(約2100多元台幣),我只收50美元(約1500多元台幣)。」他的生意很好,還因此衍伸出旅遊商機。他在加州讀書時,有留學生想組團去迪士尼玩,找他當司機,「除了賺錢,我也可以到處走走。」當時,光是機場接送一個月就替他帶進2000美元(約6萬多台幣)收入。

 

學會投資股票,讓小錢變大錢!

 

在生活上,他依然過得「省」,「在美國一個月收入約8.5萬元,可以存5~6萬元。」5年後,他不但完成了博士學位,還帶回200萬元存款。

 

放在銀行的錢,不會變大,這是他從大學時代就明瞭的理財觀念,「我曾經讀過黃培源的書,他曾說:『隨便買、隨時買、不要賣』,大學時我將打工的12萬元,買了2張台積電,一張賺進3萬元。」

 

「當兵時台股低迷,中鋼、南亞也買在最低點,我歸納出一心得,股票只要買在低點,怎樣都是賺的。」

 

在美國存下來的錢,他也投進股市,先後買過AT&T、奇異(GE)、英特爾(INTEL)、昇陽(Sun),「投入200萬元,一年賺30萬元,可以用來付學費。」

 

留美博士韓國教書,月入10萬以上

 

頂著留美博士學位光環回到台灣後,他沒料想到教職如此難找。四處投遞履歷,只應徵到實踐大學應用外語系兼任助理教授,教起英文,「一周上課4小時,時薪630元,扣稅後月薪只有9700元。」

 

薪資少得可憐,他並不氣餒,「我希望未來能靠寫作、演講、主持為業。」於是,他開始寫書,靠著版稅、演講、教學等,月入6萬元。

 

▲主持李昌鈺博士(右)新書發表會。

 

「我想趁著年輕到世界各國旅遊。」2006年,他上網找尋海外工作機會,打敗20~30位競爭對手,應徵到韓國弘益大學教中文的工作,「一次合約2年,最多做4年,年年加薪,剛去的時候9萬元,後來領到12萬元。」

 

鄭匡宇說,他去韓國的目的要學韓文,並利用寒暑假回台接韓國藝人主持工作,「曾經月收入最好時高達20多萬元。」

 

認真工作的他,隨時關注財經訊息。2008年金融海嘯爆發,他再次實踐「危機入市」哲學。回台買下淡水竹圍一間28坪華廈,「本來建商開價一坪30萬元,跌到21萬元。」1坪少9萬元,這間華廈讓他省了252萬元。

 

國內外都置產,退休金充沛無虞

 

▲鄭匡宇在首爾擁有2間房產,圖為其中一間。

 

2011年,他在一場國際學術研討會上認識太太。婚後,太太到首爾住,為讓她住得舒服一點,租屋而居的他,買下「盆唐區」28坪華廈,「它位於『藪內站』,出口1分鐘就到了,旁邊還有百貨和超市。」

 

「房價560萬元,因外國人不能貸款,我將竹圍的房子抵押貸款,買下它。」此時,他發現在台灣擁有房地產的優點:可以靈活運用現金。

 

這間華廈,因太太回台待產,他決定出租,「在韓國出租房子和台灣很不一樣,租屋者必須給屋主一筆錢,做為租屋期間的房租;房客租2年,給我450萬元。」拿到這筆錢後,他立刻匯回台灣、繳清房貸。

 

鄭匡宇非常看好首爾的房價,2013年又買下第2間房,「我在『弘大入口』站走路5分鐘,以800萬元台幣買下一間Villa(3房、附車位)。」因交通便捷,付了100多萬頭期款後,就找到租屋者。他和租客簽約2年,拿到700萬元後,立刻繳清房款。

 

2015年,結束在韓國教學工作,回到台灣,因太太在台北市政府工作,離竹圍的家太遠。他決定賣掉竹圍的房子,在台北市政府附近以2000萬元買進一間華廈。最近,他搬離市政府華廈,租給外商,月收4萬多元租金。

 

鄭匡宇說,自己的心中一直有股焦慮,無論是對金錢或是未來,這份焦慮感也逼得他勇往直前,在不惑之年就擁有足以退休的財富。

 

▲2015年買下台北市政府附近華廈。

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中年投資第二間房子,退休金賺飽飽!買房養老這樣做

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年02月26日 分類:最新文章 圖檔來源:達志
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隨著高齡化趨勢,許多人開始擔心退休金是否足夠的問題,這幾年銀行也開始推動「以房養老」業務,為老年資金提供一個新選擇。

究竟,能不能利用房地產來養老,我們可以從幾個方向來盤算一下。

 

一、中年時存第二棟屋,作為老年收入來源。

 

在房地產價格大幅成長階段,買屋是最好的致富之道,但現階段房地產價格盤整或小跌,還可以做為投資退休金的來源嗎?

 

若可以將第二宅出租,仍是可以考慮的標的。 舉例來看,如果阿強40歲左右,除了自住宅外,想投資一間1000萬元的房子或套房,自備款200萬元,貸款800萬元,利率2%,每月房貸支出4萬元。

 

如果阿強可以將房屋出租,租金收入2萬元至3萬元左右,可以補貼每月房貸金額,等於有房客幫忙養屋。等到20年後房貸繳清也接近退休階段,就有一棟無負債可收租房子。

 

 

不過想要靠出租房屋養老,有幾件事要考量,1.房子出租條件如何,每月可租多少錢?2.從房租收入來推估適合的買屋地點與房屋總價。3.房屋總價、自備款金額,自己是否可負擔。

 

萬一房租收入不足時,是否有能力繼續繳房貸。以上三項條件都評估可行,才能以屋養老。其中,房屋出租條件、繳貸款能力,應該是最重要的。

 

二、只有一間屋,老年賣出房屋,住養老院。

 

如果沒有多餘的資金再投資一間屋,可以靠投資股票、共同基金來累積退休金,等退休後可考慮賣出房子,住養老院。

 

舉例來說,目前一些頗有口碑的養老院,每人每月費用大約是5萬元,若住20年大約需要1200萬元。

 

但此類養老院通常需要繳保證金900萬到1000萬元左右,也就是說,賣屋所得加上自存退休金要超過2200萬元以上,才可以採取這種養老方式。

 

 

三、只有一間屋無退休金,採用銀行以房養老方案。

 

如果退休時儲蓄金額不多,但有一間房子,可以考慮「以房養老」方案。

 

這個方案基本上是把房子抵押給銀行,由銀行每月給屋主一筆資金作為生活費(等於屋主向銀行借錢),但屋主仍可繼續住在自己的房子。

 

等屋主身故後,銀行可出售房子清算總借款金額,若有剩餘可給屋主家屬作為遺產,屋主家屬也可償還銀行借款,取回房屋所有權。

 

 

以房養老」等於是利用房子向銀行周轉一筆資金做為生活費。通常銀行評估房價總值會打折,每月提撥金額又要扣除貸款利息,因此,相對可使用資金較少。

 

但對於手上沒有資金的民眾,也多一個選擇工具可使用。 以上三種方式,你可以用哪一種方式,來獲得老年的生活保障呢?不妨盤算一下。

 

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(本文獲「好房網HouseFun」授權轉載,原文刊載於此)

 

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永遠安全、保值的房子!5種不敗房地產

撰文 :好房網/胡偉良 日期:2019年02月26日 分類:最新文章 圖檔來源:達志
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現在性價比最高的房子應該是大台北地區非蛋黃區但離蛋黃區不遠,交通又便捷的新房子。尤其是區域環境不錯、社區營造和管理不錯的房子更是首選。因為這樣的房子在當下它的價值還被低估中,隨著房屋的傳統價值的解購,全新的房地產價值正在塑造中。

新一代的房地產價值將包括下列新元素: (結構、耐震)安全、社區(住戶素質)整齊、(社區資源)共利共享。除此之外,下列種類的房子,它們的價值也一直被市場所肯定。

 

永遠安全、保值的房子應該具有甚麼樣的條件?

 

 

1、學區房

 

優質教育資源永遠都是稀缺的,人們對稀缺資源的搶奪從未停止。在供求關係的作用下,未來好的學區房房租價格將會超出大多數人的承受能力。

 

假如一個學區有500個入學名額,市場上有1千個家庭來爭取,那麼這個學區的房租價格顯然會大大超出市場的平均水準,其最終價格絕對不會是這1千個家庭都可以承受的,而是由最富有的前500名家庭來決定。

 

過去學區房的價值主要呈現在房價上漲,未來的價值將會體現在租金上。

 

 

2、好地段

 

李嘉誠說過“決定房地產價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。”

 

好地段的標準是什麼呢?對於眾多購房者來說,好地段意味著優美的居住環境、良好的交通位置、成熟的生活社區和完善的商業配套設施。對於店鋪投資者來說,地段是決定一個區域商業物業價值的關鍵。

 

一個好的地段,往往意味著未來租金的高低和後續經營的穩定程度;好的地段決定著一個區域未來的客流量和交通的便捷程度,也決定著該區域未來的升值潛力。

 

 

3、捷運房

 

捷運一響,黃金萬兩。在全世界,捷運一直是民眾最常使用的交通方式,以方便、快捷、準時等特點成為人們所喜愛。

 

不管租房還是購房,為了節省時間、方便出行,大家都偏愛靠捷運站較近的房產。

 

隨著人們對捷運的依賴程度增加,捷運對於房價的提升作用也越來越明顯,捷運房也成為了抗跌保值房的首選。

 

 

4、公園房

 

人們對於健康放鬆的生活方式越來越嚮往,從公園聯想到的“健康”“放鬆”等生活方式,總是不斷挑逗著購房者的神經,即使花費高昂代價依然覺得物超所值。

 

尤其是在如今環境污染問題不斷暴露的情況下,擁有一間公園房幾乎成了許多人一生的追求,由此造就的升值潛力不言而喻。

 

 

5、好戶型(格局)

 

採光通風好的戶型永遠不會落伍。房子想要抗跌,戶型(格局)一定不能落伍。完整的客廳與餐廳,舒適的臥室,充分採光,具備這些條件的戶型基本可以保障不落伍。

 

市場經濟的運行規律告訴我們,物以稀為貴,房市也是如此。那些佔據了稀缺的城市資源和生態資源的房子,即使在樓市下行階段也仍能價格堅挺。

 

買房者們在買房過程中可將以上因素考慮其中,無論是剛需自住、還是投資理財,房子保值才能再增值。

 

為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解,筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書,推薦大家不妨參閱。
 

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(本文獲「好房網」授權轉載,原文刊載於此

 

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簡單理財術!善用「以房養老」,把房子變現金!

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月21日 分類:最新文章 圖檔來源:達志
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台灣已經步入高齡社會,退休後的生活安排,成為越來越重要的話題。以台灣房屋自有率高達8成的環境下,「以房養老」也成為一個日漸受到矚目的選項。

根據金管會統計,台灣以房養老的業務自2015年11月底開辦,至2017年2月底,共有8家銀行開辦,申辦件數1336件,核貸金額達到70.41億元。金額雖然不大,但跟前一年不到40億元相比,幾乎是7成以上高成長,顯示台灣民眾也開始接受這樣的新理財策略。

 

所謂「以房養老」,就是有屋族把房子抵押給銀行,由銀行分30年期,每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行,但還可以繼續居住,直到未來身故時,銀行可將房子拍賣,銷售金額扣除先前銀行支付成本後,剩下的還可分配給家屬。 究竟,退休族該不該採用以房養老呢?不妨從以下幾個方向考量評估。

 

不會理財的人

 

有些退休族手上沒有太多儲蓄,也不懂得投資理財方法,只擁有一棟房產。若把房子抵押給銀行,取得每月固定生活費,可以解決退休生活問題。

 

不需要留房產給子女的人

 

大多數民眾多有留資產給子女的觀念,若沒有子女可繼承遺產,空留高價房屋也可惜,還不如先把房子轉換成現金,讓老年生活過得更舒適。

 

善用以房養老,簡單理財術把房子變現金!

 

以房養老與房屋出售,二者比一比。

 

以房養老可以住在原來的房子,由銀行按貸款金額分期給付生活費。其實,屋主也可以選擇賣掉房子,將售屋資金轉換為房租與生活費。二者究竟哪個較好,可以比較一下。

 

舉例來說,若房屋價值2000萬元,以房養老最多可貸款7成左右資金,約1400萬元,銀行分30年給付,每月生活費38,888元。但若出售2000萬房子,分為30年使用,每個月可用資金55,555元,可支付房租與生活費。

 

當然後者的風險是,房租上漲以及個人資金能否妥善管理。 此外,想要辦理以房養老的民眾,以下幾個問題也需要留意。

 

注意房貸利率波動

 

以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」,其實是拿房子跟銀行貸款,由銀行分期給付資金。既然是貸款就需要支付利息,目前平均貸款利率在2.2%左右,不過目前是低利率環境,難以預料未來30年利率水準如何變動,若利率升高,貸款利息也會增加,這是必須考量的風險。

 

注意房貸利率波動

 

扣除利息,每月養老金越來越少

 

如同前面所述,隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高,每個月要扣除的利息費用也越來越高,等於年紀越大,每月養老金越少。

 

舉例來說,如果貸款1400萬元,30年,利率2%,銀行每月支付生活費3.88萬元,若從65歲到75歲銀行共支付465萬元(3.88萬元*12*10年),自75歲後每個月要支付房貸利息已提高至7700元,等於每月生活費用降為31000元。

 

而且年齡越大累積貸款金額越高,每月生活費用越低。 針對養老金會越來越少的問題,目前產品多設計,每月支付金額不低於最初金額2/3,以3.88萬元為例,最低不會低於2.59萬元。

 

利息支付不足部分,可先掛帳,等未來出售房屋時再一併計算償還。另外,目前土銀也推出新方案,若貸款金額不超過房價5成者,可先不扣除利息,採取掛帳方式,等房屋出售時再扣除。這樣可以讓每月生活費用更為穩定。

 

通膨壓力

 

以房養老,將房子轉換成每月生活費用。但目前覺得夠用的生活費用,隨著通貨膨脹上升,10年、20年後,該金額是否符合生活所需,也是一個很大的疑問。 整體而言,退休是一個重大議題,最好趁還未退休前多儲蓄一些退休金。但若真的準備不足時,還有以房養老這個工具可以使用,可以讓老年生活多一分安心。

 

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退休後要換房子嗎?賣大屋、換小屋,退休金更充足!

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月16日 分類:最新文章 圖檔來源:達志
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最近有朋友邀請我去參觀位於新竹的一個養老宅建案,也讓我認真思考,究竟老了該怎麼生活才好?

尤其是台灣高齡化趨勢越來越明確,老年生活與照顧問題,確實是一大挑戰。

 

根據市場調查,台灣民眾購買養老宅的預算,近9成落在1500萬元以下。

 

另外,由於子女已經長大或成家,不需要太大空間,因此比較期待的是1+1房,或1+2房等較小坪數住宅。而養老宅機能,最重視的是靠近公園、醫院、捷運、便利生活用品採購等。在城市的選擇上,雖然有4成還是喜歡台北市,但也有民眾喜歡生活步調較緩慢的台中市、花東、宜蘭等地。


以目前台灣可以提供的養老方式,大約有以下幾個方向選擇。

 

一、住宅低總價,高管理費

 

最近參觀的養老宅,是一個養老社區的規劃,每個住戶的居住坪數不大,大約在12坪左右,但是重視公共空間與服務,包括有餐廳、溫泉、休閒設施、健康管理等,等同於飯店式的管理與服務。

 

由於個別居住空間不大,所以房屋總價不高,大約在800萬到1000萬之間。但後續進住後,每個月二人生活管理費要2.5萬元,不含伙食費、電費等。

 

這類產品較適合重視生活品質的族群,主要看後續社區維護管理能力,但也需要有充足的現金流,才能支應每個月的管理費與生活費。

 

 

二、銀髮族押租住宅

 

這類養老宅以知名的潤福生活、長庚養生村等為主。沒有住宅產權,以租屋方式進住。

 

但進住前要先付押租金,根據坪數大小不同(15到30坪不等),金額在600萬到1400萬元之間。若居住超過二年以上退租(看個別規定),押租金可退還。

 

此外,每個月管理費,單人預算大約1.5萬元,二人約2.5萬元左右。伙食費、水電費要再外加,預估二人約需4萬元。

 

目前這類銀髮宅數量稀少,但頗受歡迎,需要排隊預約等候進住機會。此等同於付租金住飯店,每個月需要較高的現金流需求。

 

 

三、賣大屋,換小屋

 

大多數人在家庭成長期,由於家庭人口數較多,需要較大坪數的住宅,但等到子女長大、進入退休生活時,並不需要太大居住空間。

 

如果考量退休後生活費需求,可以賣出大坪數的房屋,轉換小坪數房屋,保留部分現金作為退休生活費來源。

 

除此之外也可考慮移居其他城市,例如台北市房價較高,若賣出台北市的房屋,轉而買進台南市、高雄市的房屋,由於其他縣市房價較低,就可保留部分現金作為養老生活所需。

 

 

四、房屋貸款,以房養老

 

這幾年開始受到注意的「以房養老」,比較適合有房子,沒有現金的高齡族使用。

 

先把房子抵押給銀行,但可以繼續居住在原房屋,銀行每個月提撥一筆資金給借款人,作為養老生活費用來源。

 

目前銀行會先進行房屋估價,以7成價、30年期間分期提供資金。 未來若屋主過世,繼承人可清償借款取得房屋繼承,或是由銀行拍賣房屋清償借款,剩餘資金再歸還繼承人。

 

以上四種選擇,可以根據個人資金狀況,與對生活品質需求來做考量。由於台灣高齡化社會的發展速度相當快速,大家也要開始為退休生活預做準備了。

 


 

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