租房還是買房子好?施昇輝揭你一定要買房子的3大理由

撰文 :施昇輝 日期:2019年04月22日 分類:退休理財 圖檔來源:達志
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這堂課,我必須從「租房子好?還是買房子好?」這個最根本的問題談起,否則如果你只想租房子,根本不想買房子,那就完全與賺錢無關了。就算你認為租房子才對,也請耐心上完這堂課,因為我想說「千萬不要太早放棄買房的夢想」。

主張租房子的人,多半基於三個理由。

 

第一、台灣少子化的危機愈來愈嚴重,未來人口一定愈來愈少,這時房子的需求一定小於供給,房價當然會跌,現在當然不該買。

 

第二、把買房的錢拿去投資,可以賺更多。

 

第三、不背房貸,可以享受較高的生活品質。

 

「要不要買房」不是辯論比賽,是真實人生

 

關於第一點,我真的無從反駁,因為照經濟學最簡單的原理來說,房價好像應該會一直跌。

 

如果這是一場辯論比賽,或許我會輸,但我們面對的是真實的人生,萬一房價就是不跌,而且還一直漲,未來你可能就更難買到了。

 

持這種想法的人其實是想買房子的,只是不甘願用那麼高的價格買,所以希望等到跌得夠低了再買。

 

不過我要提醒大家,建築業是國家經濟的火車頭,一旦房市緩步下跌、甚至崩盤,都將造成國家級的重大金融災難,到時候生活都成問題了,根本也不可能買房子。

 

用第二點來主張租房子的人,覺得可以把買房的錢拿去投資,或許是高估了自己的投資能力。即使大家都知道,股市投資人十之八九是賠錢的,但大多數的人都以為自己會成為少數賺錢的人。

 

在股市多頭行情中,賺錢的機會當然比較大。但大盤不可能永遠上漲,萬一碰到一路下跌的空頭走勢時,你真的能找到逆勢上漲的個股嗎?

 

如果再來一次類似2008年的金融海嘯,你手上的股票價值很可能就會腰斬再腰斬,甚至下市變成壁紙。但是你把錢拿去買房子,絕對不會蒸發不見,就算房價真的下跌,因為你是拿來自住,所以不過就是買貴罷了。

 

此外,若退休之後沒有固定收入,完全要靠投資賺點錢來過日子的話,因為每個月至少要賺到房租的錢,這一定會讓人很焦慮,而且壓力一定很大。這種情形下很容易做出錯誤的決定,賠錢的機率一定會大大增加。

 

第三點提到,租房子的人生活品質一定比買房子的人高,這其實有點弔詭。租房子的人當然有比較多可支配所得,目前的生活可以過得比較悠哉,不過也就沒有存錢的壓力。

 

買房子的人雖然一開始過得比較辛苦,但最後房貸繳完,終於百分之百擁有一間屬於自己的房子,不再擔心隨時會被房東趕走,那種苦盡甘來的幸福與安心,是很難用金錢去計算的。

 

一生堅持租房子的人萬一年老時,找不到願意租房子給他的人,怎麼辦?這種可能性真的是該提早設想,而不該抱著「船到橋頭自然直」的鴕鳥心態面對。

 

一旦有了自己的房子,老年的投資相對靈活得多。最簡單的方法,就是把台北的房子賣掉,搬到中南部或是東部去。

 

不然就是把都會區的房子賣掉,搬到其他較小的鄉鎮去,同樣都能多出一大筆現金來過活。如果不想搬,也可以把台北或是都會區的房子拿去銀行辦「以房養老」,都比靠股票投資來得安穩簡單。

 

我在前面提過陳文茜的故事,大家千萬不要以她一生都在租房子來增強自己租房子的信念。她太有錢了,所以當她真的租不到房子時,一定有能力立刻買一間。

 

所以別以為「陳文茜能,我為什麼不能?」如果你的財力跟她一樣好,我才支持你現在租房子。

 

買房不為賺錢,買得起最重要

 

其實說穿了,如果房價很便宜,回到三十年前的水準,我相信大家都會去買房子。換句話說,關鍵在「買不買得起?」

 

這堂課為什麼叫「買房子是為了賺錢嗎?」我認為,買第一間房子不是為了賺錢,買得起最重要。第一間房子是自住,第二間房子才是投資、才是拿來賺錢的。

 

房地產要賺錢的條件有三個,第一是地點,第二是地點,第三還是地點。地點好,容易增值,當然房價就貴。很多人一生頂多買得起一間房子,未來根本不會賣,為什麼要想它的增值性呢?

 

我舉兩個例子跟大家分享。

 

第一個,是一間位於新北市汐科火車站附近的房子,是我認識的一個年輕人買的。他買的是一棟30坪老公寓的2樓,總價700萬元。他自己籌了100萬元,然後向父母借40萬元,總共140萬元做為自備款,剩下的560萬元向銀行貸款。

 

我常說:「跟父母借三、四十萬元,父母不會叫你還,但如果借三、四百萬元,父母一定會叫你還。」現在他每個月大概要負擔25000元的房貸,跟一般人租一個30坪公寓付的租金差不多,也對他的日常生活開銷沒有造成很大的壓力。

 

700萬元,真的不是什麼不可能的任務吧?誰說在大台北地區買房一定要上千萬?這個物件有三個重要的特性:第一,沒有停車位;第二,沒有電梯;第三,離捷運站遠。只要符合這三個條件,就應該買得起。

 

在大台北地區生活,大眾交通工具太方便了,真的應該先買房、再買車。這位年輕人沒有買車,買房當然不用買停車位。

 

他還年輕,也不需要搭電梯。這個物件離捷運站真的有點遠,但搭台鐵區間車去台北,只要坐一站就到南港站,然後接上捷運板南線,通行整個大台北地區,其實並沒有很不方便。

 

或許中南部的朋友會說,不買車不行,但中南部的房價絕對沒有大台北地區高吧?

 

第二個例子是來自媒體的報導。有個年輕人在父母的幫忙下,買了一間信義計畫區的小套房加一個車位,權狀雖有10坪,但室內只比5坪多一點點,總價1,500萬元。年輕人接父母上台北來看,室內空間小到父母差點沒昏倒。

 

這間房子有停車位、有電梯、離捷運站近,絕對是房地產專家眼中會增值的好物件;但它真的會增值嗎?我持保留的態度。因為這麼小的坪數,還是只能賣給單身的年輕人,但有幾個年輕人買得起?既然接手困難,它就很難增值。

 

千萬不要聽媒體一再恐嚇你,要不吃不喝十幾年才買得起房子。以第一個花700萬元在汐科火車站附近買房子的年輕人為例,假設他一個月薪水5萬元,換算下來,也要快12年才買得起。

 

但你為什麼只用他現在的薪水來算?難道薪水不會增加嗎?

 

還有,為什麼要用一次付清700萬元來算?把銀行還款年限拉到30年,本金加利息的總金額雖然一定比700萬元高,但每個月攤還的金額,一定讓你還可以有基本的生活水準。

 

房價之外,銀行貸款條件也非常重要

 

不要再抱怨以前只要花多少多少錢,就可以在台北市大安區買到好大的房子,現在用同樣的價錢,卻只能在新北市買到好小的房子。現實就是如此,抱怨也沒用,但至少銀行貸款的條件比當時好了很多倍。

 

當年銀行最多只能貸五成的房貸,現在可以貸到八成,而且當時的貸款利率也比現在高出三、四倍。現在和過去相比,除了不得不住遠一點以外,貸款條件至少寬鬆很多。

 

是否負擔得起?除了看「房價」之外,「銀行貸款條件」也非常重要。

 

首先,一定要爭取「寬限期」,讓貸款初期只還利息、不還本金,減輕當下的生活負擔。原因是,在正常的工作情形下,收入應該會愈來愈高,你也更有能力負擔未來較高的本金加利息的費用。

 

其次,貨比三家不吃虧。各銀行都會就貸款成數、利率水準、還款期限和方式做組合,或許其中一、兩項對你有利,但絕不可能四項都令你滿意。我認為真正的關鍵是:每個月要負擔的金額,會不會造成日常生活很大的壓力?

 

我的建議是,每個月還款金額最好不要超過家庭可支配所得的一半以上,而且付完房貸後,還能維持基本的生活開銷。

 

施老師畫重點

 

好好工作,傻傻存錢。
存了錢不要放在銀行定存,而是要做適度的投資。

 

零基礎的佛系理財術:只要一招,安心穩穩賺。

 

(本文摘自《零基礎的佛系理財術:只要一招,安心穩穩賺》,天下文化出版,施昇輝著)

 

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永遠安全、保值的房子!5種不敗房地產

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現在性價比最高的房子應該是大台北地區非蛋黃區但離蛋黃區不遠,交通又便捷的新房子。尤其是區域環境不錯、社區營造和管理不錯的房子更是首選。因為這樣的房子在當下它的價值還被低估中,隨著房屋的傳統價值的解購,全新的房地產價值正在塑造中。

新一代的房地產價值將包括下列新元素: (結構、耐震)安全、社區(住戶素質)整齊、(社區資源)共利共享。除此之外,下列種類的房子,它們的價值也一直被市場所肯定。

 

永遠安全、保值的房子應該具有甚麼樣的條件?

 

 

1、學區房

 

優質教育資源永遠都是稀缺的,人們對稀缺資源的搶奪從未停止。在供求關係的作用下,未來好的學區房房租價格將會超出大多數人的承受能力。

 

假如一個學區有500個入學名額,市場上有1千個家庭來爭取,那麼這個學區的房租價格顯然會大大超出市場的平均水準,其最終價格絕對不會是這1千個家庭都可以承受的,而是由最富有的前500名家庭來決定。

 

過去學區房的價值主要呈現在房價上漲,未來的價值將會體現在租金上。

 

 

2、好地段

 

李嘉誠說過“決定房地產價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。”

 

好地段的標準是什麼呢?對於眾多購房者來說,好地段意味著優美的居住環境、良好的交通位置、成熟的生活社區和完善的商業配套設施。對於店鋪投資者來說,地段是決定一個區域商業物業價值的關鍵。

 

一個好的地段,往往意味著未來租金的高低和後續經營的穩定程度;好的地段決定著一個區域未來的客流量和交通的便捷程度,也決定著該區域未來的升值潛力。

 

 

3、捷運房

 

捷運一響,黃金萬兩。在全世界,捷運一直是民眾最常使用的交通方式,以方便、快捷、準時等特點成為人們所喜愛。

 

不管租房還是購房,為了節省時間、方便出行,大家都偏愛靠捷運站較近的房產。

 

隨著人們對捷運的依賴程度增加,捷運對於房價的提升作用也越來越明顯,捷運房也成為了抗跌保值房的首選。

 

 

4、公園房

 

人們對於健康放鬆的生活方式越來越嚮往,從公園聯想到的“健康”“放鬆”等生活方式,總是不斷挑逗著購房者的神經,即使花費高昂代價依然覺得物超所值。

 

尤其是在如今環境污染問題不斷暴露的情況下,擁有一間公園房幾乎成了許多人一生的追求,由此造就的升值潛力不言而喻。

 

 

5、好戶型(格局)

 

採光通風好的戶型永遠不會落伍。房子想要抗跌,戶型(格局)一定不能落伍。完整的客廳與餐廳,舒適的臥室,充分採光,具備這些條件的戶型基本可以保障不落伍。

 

市場經濟的運行規律告訴我們,物以稀為貴,房市也是如此。那些佔據了稀缺的城市資源和生態資源的房子,即使在樓市下行階段也仍能價格堅挺。

 

買房者們在買房過程中可將以上因素考慮其中,無論是剛需自住、還是投資理財,房子保值才能再增值。

 

為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解,筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書,推薦大家不妨參閱。
 

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中年投資第二間房子,退休金賺飽飽!買房養老這樣做

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年02月26日 分類:退休理財 圖檔來源:達志
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隨著高齡化趨勢,許多人開始擔心退休金是否足夠的問題,這幾年銀行也開始推動「以房養老」業務,為老年資金提供一個新選擇。

究竟,能不能利用房地產來養老,我們可以從幾個方向來盤算一下。

 

一、中年時存第二棟屋,作為老年收入來源。

 

在房地產價格大幅成長階段,買屋是最好的致富之道,但現階段房地產價格盤整或小跌,還可以做為投資退休金的來源嗎?

 

若可以將第二宅出租,仍是可以考慮的標的。 舉例來看,如果阿強40歲左右,除了自住宅外,想投資一間1000萬元的房子或套房,自備款200萬元,貸款800萬元,利率2%,每月房貸支出4萬元。

 

如果阿強可以將房屋出租,租金收入2萬元至3萬元左右,可以補貼每月房貸金額,等於有房客幫忙養屋。等到20年後房貸繳清也接近退休階段,就有一棟無負債可收租房子。

 

 

不過想要靠出租房屋養老,有幾件事要考量,1.房子出租條件如何,每月可租多少錢?2.從房租收入來推估適合的買屋地點與房屋總價。3.房屋總價、自備款金額,自己是否可負擔。

 

萬一房租收入不足時,是否有能力繼續繳房貸。以上三項條件都評估可行,才能以屋養老。其中,房屋出租條件、繳貸款能力,應該是最重要的。

 

二、只有一間屋,老年賣出房屋,住養老院。

 

如果沒有多餘的資金再投資一間屋,可以靠投資股票、共同基金來累積退休金,等退休後可考慮賣出房子,住養老院。

 

舉例來說,目前一些頗有口碑的養老院,每人每月費用大約是5萬元,若住20年大約需要1200萬元。

 

但此類養老院通常需要繳保證金900萬到1000萬元左右,也就是說,賣屋所得加上自存退休金要超過2200萬元以上,才可以採取這種養老方式。

 

 

三、只有一間屋無退休金,採用銀行以房養老方案。

 

如果退休時儲蓄金額不多,但有一間房子,可以考慮「以房養老」方案。

 

這個方案基本上是把房子抵押給銀行,由銀行每月給屋主一筆資金作為生活費(等於屋主向銀行借錢),但屋主仍可繼續住在自己的房子。

 

等屋主身故後,銀行可出售房子清算總借款金額,若有剩餘可給屋主家屬作為遺產,屋主家屬也可償還銀行借款,取回房屋所有權。

 

 

以房養老」等於是利用房子向銀行周轉一筆資金做為生活費。通常銀行評估房價總值會打折,每月提撥金額又要扣除貸款利息,因此,相對可使用資金較少。

 

但對於手上沒有資金的民眾,也多一個選擇工具可使用。 以上三種方式,你可以用哪一種方式,來獲得老年的生活保障呢?不妨盤算一下。

 

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簡單理財術!善用「以房養老」,把房子變現金!

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月21日 分類:退休理財 圖檔來源:達志
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台灣已經步入高齡社會,退休後的生活安排,成為越來越重要的話題。以台灣房屋自有率高達8成的環境下,「以房養老」也成為一個日漸受到矚目的選項。

根據金管會統計,台灣以房養老的業務自2015年11月底開辦,至2017年2月底,共有8家銀行開辦,申辦件數1336件,核貸金額達到70.41億元。金額雖然不大,但跟前一年不到40億元相比,幾乎是7成以上高成長,顯示台灣民眾也開始接受這樣的新理財策略。

 

所謂「以房養老」,就是有屋族把房子抵押給銀行,由銀行分30年期,每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行,但還可以繼續居住,直到未來身故時,銀行可將房子拍賣,銷售金額扣除先前銀行支付成本後,剩下的還可分配給家屬。 究竟,退休族該不該採用以房養老呢?不妨從以下幾個方向考量評估。

 

不會理財的人

 

有些退休族手上沒有太多儲蓄,也不懂得投資理財方法,只擁有一棟房產。若把房子抵押給銀行,取得每月固定生活費,可以解決退休生活問題。

 

不需要留房產給子女的人

 

大多數民眾多有留資產給子女的觀念,若沒有子女可繼承遺產,空留高價房屋也可惜,還不如先把房子轉換成現金,讓老年生活過得更舒適。

 

善用以房養老,簡單理財術把房子變現金!

 

以房養老與房屋出售,二者比一比。

 

以房養老可以住在原來的房子,由銀行按貸款金額分期給付生活費。其實,屋主也可以選擇賣掉房子,將售屋資金轉換為房租與生活費。二者究竟哪個較好,可以比較一下。

 

舉例來說,若房屋價值2000萬元,以房養老最多可貸款7成左右資金,約1400萬元,銀行分30年給付,每月生活費38,888元。但若出售2000萬房子,分為30年使用,每個月可用資金55,555元,可支付房租與生活費。

 

當然後者的風險是,房租上漲以及個人資金能否妥善管理。 此外,想要辦理以房養老的民眾,以下幾個問題也需要留意。

 

注意房貸利率波動

 

以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」,其實是拿房子跟銀行貸款,由銀行分期給付資金。既然是貸款就需要支付利息,目前平均貸款利率在2.2%左右,不過目前是低利率環境,難以預料未來30年利率水準如何變動,若利率升高,貸款利息也會增加,這是必須考量的風險。

 

注意房貸利率波動

 

扣除利息,每月養老金越來越少

 

如同前面所述,隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高,每個月要扣除的利息費用也越來越高,等於年紀越大,每月養老金越少。

 

舉例來說,如果貸款1400萬元,30年,利率2%,銀行每月支付生活費3.88萬元,若從65歲到75歲銀行共支付465萬元(3.88萬元*12*10年),自75歲後每個月要支付房貸利息已提高至7700元,等於每月生活費用降為31000元。

 

而且年齡越大累積貸款金額越高,每月生活費用越低。 針對養老金會越來越少的問題,目前產品多設計,每月支付金額不低於最初金額2/3,以3.88萬元為例,最低不會低於2.59萬元。

 

利息支付不足部分,可先掛帳,等未來出售房屋時再一併計算償還。另外,目前土銀也推出新方案,若貸款金額不超過房價5成者,可先不扣除利息,採取掛帳方式,等房屋出售時再扣除。這樣可以讓每月生活費用更為穩定。

 

通膨壓力

 

以房養老,將房子轉換成每月生活費用。但目前覺得夠用的生活費用,隨著通貨膨脹上升,10年、20年後,該金額是否符合生活所需,也是一個很大的疑問。 整體而言,退休是一個重大議題,最好趁還未退休前多儲蓄一些退休金。但若真的準備不足時,還有以房養老這個工具可以使用,可以讓老年生活多一分安心。

 

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最近有朋友邀請我去參觀位於新竹的一個養老宅建案,也讓我認真思考,究竟老了該怎麼生活才好?

尤其是台灣高齡化趨勢越來越明確,老年生活與照顧問題,確實是一大挑戰。

 

根據市場調查,台灣民眾購買養老宅的預算,近9成落在1500萬元以下。

 

另外,由於子女已經長大或成家,不需要太大空間,因此比較期待的是1+1房,或1+2房等較小坪數住宅。而養老宅機能,最重視的是靠近公園、醫院、捷運、便利生活用品採購等。在城市的選擇上,雖然有4成還是喜歡台北市,但也有民眾喜歡生活步調較緩慢的台中市、花東、宜蘭等地。


以目前台灣可以提供的養老方式,大約有以下幾個方向選擇。

 

一、住宅低總價,高管理費

 

最近參觀的養老宅,是一個養老社區的規劃,每個住戶的居住坪數不大,大約在12坪左右,但是重視公共空間與服務,包括有餐廳、溫泉、休閒設施、健康管理等,等同於飯店式的管理與服務。

 

由於個別居住空間不大,所以房屋總價不高,大約在800萬到1000萬之間。但後續進住後,每個月二人生活管理費要2.5萬元,不含伙食費、電費等。

 

這類產品較適合重視生活品質的族群,主要看後續社區維護管理能力,但也需要有充足的現金流,才能支應每個月的管理費與生活費。

 

 

二、銀髮族押租住宅

 

這類養老宅以知名的潤福生活、長庚養生村等為主。沒有住宅產權,以租屋方式進住。

 

但進住前要先付押租金,根據坪數大小不同(15到30坪不等),金額在600萬到1400萬元之間。若居住超過二年以上退租(看個別規定),押租金可退還。

 

此外,每個月管理費,單人預算大約1.5萬元,二人約2.5萬元左右。伙食費、水電費要再外加,預估二人約需4萬元。

 

目前這類銀髮宅數量稀少,但頗受歡迎,需要排隊預約等候進住機會。此等同於付租金住飯店,每個月需要較高的現金流需求。

 

 

三、賣大屋,換小屋

 

大多數人在家庭成長期,由於家庭人口數較多,需要較大坪數的住宅,但等到子女長大、進入退休生活時,並不需要太大居住空間。

 

如果考量退休後生活費需求,可以賣出大坪數的房屋,轉換小坪數房屋,保留部分現金作為退休生活費來源。

 

除此之外也可考慮移居其他城市,例如台北市房價較高,若賣出台北市的房屋,轉而買進台南市、高雄市的房屋,由於其他縣市房價較低,就可保留部分現金作為養老生活所需。

 

 

四、房屋貸款,以房養老

 

這幾年開始受到注意的「以房養老」,比較適合有房子,沒有現金的高齡族使用。

 

先把房子抵押給銀行,但可以繼續居住在原房屋,銀行每個月提撥一筆資金給借款人,作為養老生活費用來源。

 

目前銀行會先進行房屋估價,以7成價、30年期間分期提供資金。 未來若屋主過世,繼承人可清償借款取得房屋繼承,或是由銀行拍賣房屋清償借款,剩餘資金再歸還繼承人。

 

以上四種選擇,可以根據個人資金狀況,與對生活品質需求來做考量。由於台灣高齡化社會的發展速度相當快速,大家也要開始為退休生活預做準備了。

 


 

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在宅養老的住家改造原則

文/林黛羚

 

對住了一輩子的老家有感情是人之常情。但還是要考慮安全性。從五十多年前輕工業化開始,景氣開始復甦,原本多代同堂的家庭開始分散各地組成小家庭,為讓更多人有房子住, 興起了成批大量快速建成的別莊、販厝,「鋼筋細的像米粉、砌磚簡陋、只講速度。」一位年近七十歲的老工頭曾這樣形容。

 

三、四十年前,開始有公寓形式的住宅出現,房地產及公寓大樓營造業成為新興產業,政府並在一九七四年訂定建築相關法規,但法源多來自美國,與台灣潮溼多雨多地震帶的條件不同。有的則貪快求售,紮實的畢竟是少數。

 

 

老工頭說的沒錯,我有幾次機會看到翻修中的四、五十年老房子,樓板割開的時候,看到的鋼筋真的細到頭皮發毛。現在樓板通常用三號或四號鋼筋,而且還會固定間距穿插比較粗的七號鋼筋加強。

 

但早期樓板清一色用更細的鋼筋來搭接整片樓板,在拆除時,只見師傅腳一踢,整片樓板就掉下,因此這種老房子在翻修時,最好只拆到剩下骨架、或乾脆重建。

 

但也不是說早期的房子都很脆弱,如果是家族蓋的透天、或者建商自己也要住進去的大樓,自然就會蓋的較為堅固。

 

搭配定期的維護、保養與檢查,並且日後也不做影響到結構安全的改造的話,體質好的鋼筋混凝土建築,壽命達到七、八十歲以上也不無可能,只是比例實在不高。

 

不安全的建築,有點像是溫水煮青蛙,是潛藏的危機。如果房子本身讓你產生纖毫疑慮, 而你有可能再住上三十年以上的話,請務必先找建築師、土木技師等相關專業人員進行評估, 如果結構真的衰敗、或者補強經費超過預算的話,安全第一,還是搬家吧!

 

 

(本文節錄自《後半輩子最想住的家》,原點出版,林黛羚著)

 

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