身上沒錢只剩一棟房?你可以靠這方式月領2萬元退休金!

撰文 :許雅綿 日期:2019年03月27日 分類:聰明理財 圖檔來源:達志
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黃老先生和黃老太太育有4名子女,長子的經濟能力最強,其餘3名子女的收入只夠負擔自家生活,所以父母的生活開銷都由長子提供,扶養的重擔引起長媳的不滿,而抱怨傳到老人家耳裡,聽得很難過…。

為了避免家庭紛爭持續擴大,兩位老人家到銀行辦理「以房養老」,並告知子女身後處分房產、清償銀行貸款後的餘值由子女均分,才解決了家庭紛爭,且老人家也不必再手心向上。

 

所謂的「以房養老」貸款,又稱為逆向房屋抵押貸款,是將房屋轉換成現金的概念。也就是說,在享有居住權和所有權的前提下,將自己名下的房屋抵押給銀行,向銀行借貸取得資金,由銀行按月支付固定現金給屋主。

 

而當貸款契約到期或屋主死亡,再返還貸款餘額,抵押的房子就會回歸屋主或是繼承人,若無現金償還,銀行則會將房子拍賣來償還,若有剩餘的款項再返還給屋主或繼承人。

 

借錢不光彩、沒面子?以房養老在台難推行

 

台灣面臨少子化高齡化趨勢,近幾年「退休」兩個字,在市場成為熱門關鍵字,國人開始重視退休後的生活品質,在退休意識的提升下,以房養老承作案件,出現明顯的增長。

 

根據金管會統計,截至今(2019)年2月底,以房養老承作件數達3186件,年增38%;核貸額度約177億元,年增42%。

 

而截至目前共有13家銀行承作以房養老業務,包括合庫銀、土地銀、臺企銀、第一銀、華南銀、臺銀、高雄銀、中信銀、台新銀、上海商銀、兆豐銀、安泰銀及陽信銀行等。承作最多的前三大銀行,依序為合庫銀、土地銀以及華南銀。

 

其實,過去因民營銀行承貸興趣缺缺,加上國人礙於傳統觀念,對以房養老的接受度不高,導致業務成長相當緩慢,連央行總裁楊金龍都公開喊話,希望能夠加強宣導,以提高國人接受度。

 

「傳統養兒防老、認為借錢沒面子的觀念,是影響以房養老推行的原因之一,」合庫銀主管說,台灣人將財產留給子孫的觀念仍根深蒂固,多數老人將房產視為重要遺產,不願意把年輕時奮鬥而來的房產賣掉或向銀行借貸,甚至認為借錢是不光彩、沒面子的。

 

此外,很多民眾也常常有個迷思,以為「跟銀行辦理以房養老,房子就變銀行的」,合庫銀主管說,「其實不然,房子只是抵押給銀行,所有權及使用權還是借款人的,到期只要清償借款,房子還是回歸所有權人或繼承人。」

 

另也很多民眾覺得,辦理500萬元的以房養老貸款,若5年後領了100萬元人就離開了,是不是吃虧了?合庫銀主管表示,並不會發生此問題,若繼承人不願意還100萬,銀行拍賣房子價款假設700萬,清償100萬後,600萬還是回歸繼承人所有。

 

他也觀察,近兩年,在政府積極宣導,加上愈來愈多銀行開辦以房養老業務之下,從金管會統計的數據上可看出,台灣人對於以房養老這類的創新金融商品,接受度已越來越高。

 

以房養老 注意三件事

 

然而,民眾該如何判斷,自己適不適合以房養老?合庫銀主管說,以房養老適合的族群,包括不願意造成子女負擔、名下有不動產但無足夠現金維持退休生活之需,或是想活化不動產在宅安養者。

 

至於目前有13家銀行可辦理以房養老業務,該如何挑選?Money101.com.tw董事總經理周純如建議,民眾可以仔細比較各家銀行貸款成數、借款利率、開辦費用等,透過換算成總費用年百分率(APR)〈詳備註〉,快速了解市場上哪一家銀行的方案適合自己,為自己爭取最佳申貸條件。

 

備註:總費用年百分率(APR)也稱作貸款的實質年利率,即將貸款的手續費、多階段利率等成本計入,算出的實質年利率,此數值能看出貸款期間須支付的總成本,當APR越低,貸款的成本就越低。民眾可從Excel的RATE公式試算出APR,參數設定=RATE(期數, 每月本息金額, -(貸款金額-相關費用))*12。由於RATE算出來為月利率,所以必須再乘上12

 

舉例來說,小明想要貸款金額100萬元,A銀行貸款利率2.5%,期間20年,每月本息金額為5299元,相關費用3500元,試算出來的APR為2.54%;B銀行貸款利率3.5%,期間20年,每月本息金額為5800元,相關費用0元,試算出來的APR則為3.5%。從計算出來的APR可得知,即便A銀行有費用成本,但綜合試算下,小明選擇A銀行貸款成本還是比較低的。

 

各銀行以房養老方案比一比。

 

此外,周純如也提醒,除了留意貸款成本之外,各銀行的以房養老方案,也有貸款年期、支付利息等相關限制,建議選擇前,可先注意以下三件事:

 

第一、「以房養老」的月付金會愈來愈少。由於「以房養老」為逆向抵押貸款,隨著貸款時間增加、貸款本金的積累,每個月要扣除的利息費也會愈來愈高,也因此,每月領到退休金會遞減,但以房養老商品的設計,每月仍設有基本可領取的月付金,以顧及老年退休生活品質。

 

舉例來說,當貸款總額為1000萬元,貸款年期30年,換算下來,每月可領取生活費為27778元,不過,因貸款本金增加,扣除的利息會變多,每個月領到的生活費會愈來愈少,但按規定,每月支付利息不得超過三分之一,所以扣掉利息支出,每月生活費最少也可以領到18519元。

 

第二、浮動的房貸利率有可能會影響到之後領到的月付金。若未來央行升息帶動房貸利率調升,申貸人每月須支付的利息將會變多。

 

第三、各家銀行貸款年期最長不得超過30年,隨著國人平均餘命愈活愈久,恐怕會發生人還在世,但是已經不能再領月退金,且還要支付未償還的利息的情形。

 

以小明為例,年滿60歲時申辦以房養老,最長可貸30年,當小明到了90歲,身體依然健朗,月退金已無法再領,此外,還要支付剩餘未償還的利息。

 

整體而言,金管會內部也提醒,雖然銀行業開辦以房養老業務,讓年長者得以將房產轉換成資金運用,但各家銀行申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務等不盡相同,呼籲年長者應先了解清楚。

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94歲阿公以房養老 月領9萬的2大關鍵大公開!

撰文 :好房網News編採中心/整理報導 日期:2019年02月18日 分類:聰明理財 圖檔來源:達志
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退休金就靠租金了!許多長輩年紀大了不想成為兒女負擔,「以房養老」的方式漸漸為大家接受,過想要用這樣的方式活到老賺到老,房子的地點與生活機能是關鍵,民眾可以根據專家提供的幾個小撇步,選個幫你賺滿退休金的黃金屋。

商業型「以房養老」方案,曾有案例,94歲老人每個月可以領9萬羨煞不少人。

 

不過有專家提醒,想要像這位老阿公一樣過著有尊嚴的老年生活,必須有一個位在「大安區」的房子,並抵押十年期。因此,想要「以房養老」必須先有一間超值好房。

 

資誠聯合會計師事務所副所長曾惠瑾向媒體表示,在年輕時可以選擇小坪數的房子出租,等將來退休時想要賣屋或換屋都會比較方便,而且從30歲就要開始為退休規畫做準備。

 

 

至於適合逆向抵押的房子到底該買在哪裡呢?而那些房子才適合退休居住?

 

專家建議,由於年輕時需要工作,可能必須住在都會區,與退休時的居住需求有所不同,因此建議可以先在精華區買房出租,等到退休時,再用以房養老的貸款方式將房產抵押再出租。

 

自己則利用貸款選擇像是在郊區或適合老年人生活的地方租屋,同時還有一份租金收入,真的是標準的「活到老、賺到老」。

 

 

在適合養老的生活機能方面,許多老人家都會選擇住在住家附近有公園綠地可以運動散步、或是鄰近醫院方便就醫需求的電梯大樓公寓,不過除了這些之外,「福利政策」可能也是考量的重點。

 

房仲業者指出,台北市跟新北市在二代健保方面的福利就有些許的不同,未來隨著總統大選的來到,相信老人福利政策也會是政府推行的重點之一,因此各項福利也會越來越完善,因此在選擇退休宅的同時,也可以把這些納入考慮。

 

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(本文獲「好房網」授權轉載,原文刊載於此

 

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幫子女還貸款繳178萬元稅金?贈與稅必知的五件事

撰文 :許雅綿 日期:2018年12月24日 分類:聰明理財
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在台中,有一名父親定期存款到期,拿去幫兒子還了兩千萬元的銀行貸款,結果接獲國稅局通知,竟要補繳178萬元的贈與稅!即便這位父親最後認繳了,但財政部國稅局內部也透露,民眾常常因不瞭解何時該申報贈與稅、什麼樣的贈與行為須繳稅,導致時常發生國稅局發函要求補稅的情形。

根據國稅局彙整,民眾最常有兩個贈與稅問題,第一是贈與稅申報時點。據規定,贈與人一年內,贈與他人的財產總價值超過贈與稅免稅額時,在超過免稅額的贈與行為發生後「30日內」,向主管稽徵機關辦理申報。例如2018年12月31日為贈與日,最遲要在2019年1月30日辦理贈與稅申報。

 

第二是贈與稅免稅額。民眾每年可從贈與的總額中,減除免稅額220萬元,也就是說,贈與人每年的1月1日起至12月31日止,不論贈與給多少人,只要贈與的金額累計不超過220萬元,都可以免繳贈與稅。

 

此外,民眾在生活當中,也常常忽略幫子女繳納貸款、保單變更要保人等相關贈與稅問題,以下就提供「贈與稅必知的五件事」,讓民眾能釐清贈與稅的課徵規定,避免被查獲後補稅處罰。

 

一、免稅額220萬元,是以「贈與人」年度贈與總額計算

 

舉林先生買土地登記兒子名下為例,林先生今年買了兩筆土地,依土地公告現值分別為180萬元及200萬元,並分別登記在2個兒子名下,2人的受贈金額都小於220萬元,但林先生還是得繳納贈與稅!因贈與稅計算是「贈與人」贈與的金額,而非受贈人所受贈到的金額。

 

林先生出資為2個兒子購買土地,土地公告現值合計380萬元,當年度的贈與總額已超過免稅額,根據國稅局計算,需繳納贈與稅16萬元〔(380萬元-220萬元)×10%〕。備註:贈與淨額2500萬元以下適用稅率10%。

 

二、幫子女繳納房貸款,應注意贈與稅

 

資誠聯合會計師事務所執業會計師洪連盛表示,贈與主要分為兩種:直接贈與、視同贈與。直接贈與是指財產直接贈與給他人;視同贈與最常見的就是幫子女還貸款的「代償」行為,無償為他人承擔債務,也等同於贈與。

 

例如台中林先生幫兒子還兩千萬銀行貸款,以及林小姐幫失業無力繳納的兒子,無償提供資金繳納房貸等,都屬於贈與現金給兒子的行為,若同年度累計贈與金額超過免稅額220萬元,應在贈與行為發生後30日內,向主管稽徵機關辦理申報。

 

 

三、保單變更要保人,小心涉有贈與稅

 

洪連盛表示,保單要保人變更為子女,視同財產移轉,屬於贈與行為,若僅變更一張保單,這張保單價值若超過220萬免稅額,應主動申報及繳納贈與稅。

 

舉例父親2010年購買保單,在2018年間將名下保單要保人變更為兒子,而截至保單變更生效日保單價值為500萬元,等同是父親將繳付保費所享有的財產權利,無償讓與給兒子,符合贈與要件,應申報贈與稅。

 

四、子女婚嫁贈與百萬元,不課贈與稅

 

值得留意的是,父母在子女結婚時,所贈與的財物,總金額不超過100萬元者,是不計入贈與總額課稅。也就是說,父母每年除了每人的贈與稅免稅額220萬元外,在子女結婚前後,還可贈與結婚子女財物100萬元,免課贈與稅。

 

例如林先生的兒子今年娶媳婦,林先生當年度若沒有其他贈與,贈與兒子320萬元的財物(婚嫁贈與100萬元+一般贈與220萬元)不用課徵贈與稅,林太太也有相同的額度,夫妻兩人加起來共可贈與兒子640萬元的財物而免課贈與稅。至於適用子女婚嫁贈與的時間點,為子女登記結婚前後6個月內的婚嫁贈與。

 

五、利用交叉移轉規避贈與稅,恐受罰

 

國稅局日前就發現,高雄一對兄弟因為年歲已大,為了不想在財產過戶給子女時,被課徵贈與稅,哥哥將房子賣給弟弟的小孩,弟弟再將房子賣給哥哥小孩的方式,但實際上根本沒收錢,被國稅局查獲後,補稅1千多萬元。

 

事實上,根據遺產及贈與稅法規定,二親等以內親屬間的財產買賣,以贈與論之,但若能提出已支付價款的確實證明,例如買賣契約書、收付款資金流程等,經過稽徵機關查核屬實,可以核發「非屬贈與同意移轉證明書」;反之,若不能提出支付價款的確實證明者,就視同贈與,要課徵贈與稅。

 

(原文請見今周刊

 

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