考量房價、空間、就醫資源...退休住哪裡最好?

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月21日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
  • A
  • A
  • A

住在台灣的民眾總是抱怨,房價太高,居住空間太小,還不如移民其他國家。但我看到一則新聞,香港有4成民眾想要移民,其中,最想移民的地點是台灣。

從房價、居住空間相比較,台灣確實比香港要便宜、寬敞。但住在台灣的退休族,若想要生活得更舒適,房價最高的雙北市可能不是最好選擇。

 

根據世邦魏理仕在2015年底的調查,香港平均房價每平方英尺要1416美元,換算成台灣孰悉的計價方式,相當於每坪161萬元,高居全球第一。比倫敦每坪116萬元、紐約每坪96萬元,還高出一大截。

 

此外,香港民眾平均每人居住面積,僅為4.5坪,更是遠低於新加坡平均9.1坪,與東京平均8.5坪(實坪計算,不含公共設施)。

 

 考量房價空間就醫資源 退休住哪裡最好?

 

雙北市居住面積最狹窄

 

如果跟香港鴿籠子一般的居住空間相比,台灣雙北市民居住條件也不太好,根據2015年底統計,台北市、新北市民眾平均居住面積,僅有10.13坪、10.2坪,扣除公共設施約佔三成左右,實際使用面積僅7.09坪、7.14坪,還低於新加坡與日本東京。

 

台灣居住大不易,主要是雙北市房價高,居住空間小。但離開了雙北市之外,其他縣市不管是房價負擔,還是居住面積,都可以大幅改善。也許年輕人為了工作機會,不得不選擇留在大城市打拼,但步入退休後,沒有上班通勤需求,其他縣市可能更適合居住。

 

台北新北居住面積最窄

 

基隆市、嘉義縣,相對房價負擔最低

 

如果選擇房價較低的城市居住,包括基隆市、嘉義縣、嘉義市、屏東縣,房價所得比都不超過6倍,此外,苗栗縣、雲林縣,房價所得比也不超過7倍,都屬於房價負擔輕的城市。

 

若以六都城市房價負擔相比,台南市、高雄市、桃園市也算是物美價廉的一線城市。

 

南投縣、苗栗縣,居住面積最寬敞

 

如果以每人居住空間大小來衡量,南投縣平均每人居住面積可達18.13坪,最為寬敞。其次,台中市、宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、雲林縣、嘉義市、屏東縣等,也都可超過16坪以上。

 

如果不考慮交通比較不方便的台東縣、花蓮縣、澎湖縣等地,台灣大多數縣市都可落在一日生活圈之內,交通都屬便利。

 

只是大多數城市內大眾運輸系統較不完整,市內交通主要靠公車或計程車,另外,機車、汽車也是主要交通工具。不過,離開雙北市之外,物價也相對低廉,更適合退休生活。

 

南投苗栗居住面積最大

 

退休要考慮就醫問題

 

此外,退休族最需要考慮的是就醫問題,目前全台灣各縣市幾乎都有完整的醫療院所,部分城市還有教學醫院或評鑑特優醫院,醫療資源並不短缺。

 

但若以目前各縣市醫院數量,以及每一位醫事人員需要服務人數、每一張病床需要使用人數來看,新北市與新竹縣的負擔最沉重,其次則是苗栗縣、雲林縣。

 

因此,在這些城市要多考慮就醫資源。從資產累積角度來看,台北市、新北市房地產價值最高,是年輕時奮鬥努力的目標。若從退休角度來看,悠閒生活、寬敞空間、低廉物價、便利就醫,反而成為優先目標。換一個腦袋,也許你更希望遠離雙北市享受退休生活。

 

全台房價負擔與居住面積比一比

 

全台房價負擔與居住面積比一比

 

延伸閱讀:

1.2019進場關鍵年 拿捏4把購屋尺

2.豐原開價走高!11新案將倒入千戶 「下修潮」緊跟在後

 

(本文獲「好房網HouseFun」授權轉載,原文刊載於此)

延伸閱讀

熱門文章

你的房子是資產,還是負債? 真相是...

撰文 :市場先生投資入門 日期:2017年06月12日
  • A
  • A
  • A

「在台灣還是要買一間房子,比較有安全感,你覺得呢?」

上周和一位保險業的女業務聊天,
我們談到財務規畫、現金流規劃的想法,
但她對於『買房子』這件事一直覺得很困惑,

「為什麼書上說買房子自住是負債,房子不是資產嗎?」她問

她在《富爸爸窮爸爸》這本書中看到一個關於資產負債原則是:

資產:就是能把錢放入口袋的東西
負債:就是把錢從口袋拿走的東西
 
 
「房子付完貸款至少還是自己的,也還可以在賣出,
說不定還能賣更高價,這樣應該算是一種資產吧?」
 
書上的說法並無法說服她。
 
今天市場先生和大家談詳細的解釋,
到底什麼是資產、什麼是負債,

如果把資產負債搞錯了,
很可能到退休都存不下什麼錢!
 
繼續往下看...
 
觀念1. 
 
資產:就是能把錢放入口袋的東西
 
負債:就是把錢從口袋拿走的東西 
 
 
能把錢放入口袋的東西
例如:股票股利收入、銀行利息、你身體的勞力的薪資收入等等,都是資產
所以平常要照顧好自己的身體,這是人人都有最基本的資產。

只要持續的增加資產,
資產就能幫你創造更多的現金流
靠著錢滾錢,你自然會更加富有。

聽起來很理想,但現實似乎不是這樣?

原因很簡單:大多數人的錢,都不是花在資產上,而是花在支出和負債
 
你平常的生活必須所需、娛樂等費用,
都只是一些一次性支出,並不能幫你把錢放入口袋,因此不是資產。

但有些開支,會讓你的錢持續的流出:
例如:買車、買房,
看似擁有了一個實體資產,但它們並不能增加放到口袋的錢,
反之還有房屋稅、房貸、車油錢、牌照稅等開銷,
因此屬於錢持續流失的負債。
曾經有一個朋友不認同這樣的價值觀:

「我覺得這想法太勢利,人生不是只有錢而已啊。」

人生的確不是只有錢,
但問題是,如果你不在乎現金的流向,
持續的買進負債,並且讓錢持續從口袋流出,
最後窮只是剛好而已。
 
「富人買進資產,窮人只有支出 ,中產階級買進他們以為是資產的負債 」
 
 
觀念2. 
 
任何事情都可以是資產,也可以是負債 
 
 
想想看,「房子」、「電腦」、「名錶」
哪些是資產,哪些是負債?

答案繼續往下看...

「房子」是資產還是負債?

當你把房屋出租,它能帶來現金流入時就是資產。
反之如果拿來自住,沒任何現金流入,那就是負債。

這跟房子本身無關,而是跟「使用的方式」有關,
繼續往下看。
 
 
「電腦」是資產還是負債?

看到電腦,
有的人想到的是上班工作,
有的人想到的是拿來看影集。

同樣的,如果你能用它創造現金流入,它就是資產。
「名錶」是資產還是負債?

這題比較困難一點,
大多數人直覺會認為名錶是奢侈品,是一種負債。
也有少數人認為名錶可以保值,也可能漲價,
但漲價收入並不屬於現金流
如果從這觀點來看名錶仍是負債。

如果靠著名錶能讓你談業務更體面、提升自己的自信,
進而增加收入,那它就可以是一項資產。

分辨的關鍵,是你的「現金流入有沒有真的增加」,
否則對大多數人來說,名錶只是自我感覺良好的負債而已。
 
 
觀念3. 
 
某人的負債,對另一個人來說可能是資產 
 
可以舉幾個簡單的例子:

房貸對屋主來說是負債,對銀行是資產。

汽車對車主來說是負債,對車商和加油站是資產。

手機對一般人來負債,對電信業者是資產。

「這些廠商也太邪惡了吧?」

實際上一點也不邪惡,提供產品和服務賺錢天經地義,
任何工作領薪水也只是這些服務中的一環,
投資股票也等於是間接擁有這些資產。

能穩定產生現金流的資產其實很並不多,
也因此資產才很有價值,
如何才能提供價值、擁有讓金錢流向自己的資產,
是每個年輕人都該思考的問題。
 
 

快速結論:努力持續增加自己的資產!


1. 資產就是能把錢放入口袋的東西;負債就是把錢從口袋拿走的東西
2. 任何事情都可以是資產,也可以是負債
3. 某人的負債,對另一個人來說可能是資產

如果你有朋友猶豫是否要買房,
記得分享這篇文章讓他看看哦,以免買錯啊...

下一篇文章:如何持續累積資產?先看懂「被動收入」
 

熱門文章

以房養老好?還是賣房養老好?看完五個考量點再做抉擇!

撰文 :愛長照 日期:2018年08月31日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
  • A
  • A
  • A

「以房養老」不管是否要住在裡面,都必須繼續養房,也就是會產生持有成本,包括地價稅、房屋稅、管理費、產險保費(如火險、地震險)、修繕費。而這些費用除了房屋稅,可能會因為屋齡折舊而趨減外,其餘幾乎都是上漲趨勢。

文/朱國鳳

 

我之前撰寫過兩篇關於「以房養老」的探討,模擬了一個案例,假設市值約2千萬元房產,可以借貸到7成約1,440萬元,30年期間的利息總額645萬元(利率3%計),看到利息代價這麼高,於是有網友留言「還是賣屋養老好了」。

 

年輕時跟銀行貸款購屋,雖然一開始談定貸款期限是20年期,為了少繳利息給銀行,購屋人多會努力縮衣節食,早點清償本金,因此過去銀行界非正式的統計,很多購屋人會在7~10年間就還清貸款,提早清償本金,其實也是省息的最佳策略。

 

但是以房養老,屬於反向貸款,貸款人巴不得期限越長越好,才能領到天年,除非有繼承權的子女,有餘力中途提供孝養金,否則父母不會想要提前還款。無法提前償還本金,當然也就無法節省利息,如果單純就利息總負擔的考量,難怪會有網友認為「還是賣屋養老好了」。

 

假設只有一間房,到底是「以房養老」好?還是「賣房養老」好?這是一個理財的抉擇,除了利息負擔的考量外,以下五個考量一併提供參考。

 

 

考量 1:比較變現金額

 

如果純粹考量「以房養老」與「賣房養老」可以變現的金額,當然後者要比前者高。因為前者可貸額度約在市值的5~7成,後者即使扣除交易成本、搬遷成本,實際到手的售屋款一定會高於5~7成。

 

只是「賣房養老」的代價是交屋走人,無法在自宅養老。而「以房養老」的產權還在手上,可以自宅養老,也可以把房子出租、另遷他處。不過要提醒的是,想要「以房養老」,房子可不能太老。

 

雖然目前「以房養老」貸款最長可到30年,並非所有申辦案件都可到30年,有的銀行會規定,譬如坐落於都市區的年限是「屋齡+貸款年限≦70」,坐落於非都市區的年限是「屋齡+貸款年限≦60」。

 

假設老張在40歲時於都市區買了一間中古屋,當時屋齡25年。老張60歲時想要申請「以房養老」,此時屋齡已經變成45年,老張可以獲得的貸款期限最多是25年,也就是房貸给付金只能領到85歲。

 

(資料來源:愛長照)

 

考量 2:比較成本

 

「賣房養老」會產生交易成本,包括增值稅、仲介費、代書費、搬家費用,交易成本最重的就是「增值稅」,目前「一般用地」稅率最高是40%,最低是「自用住宅用地」稅率是10%(按土地公告現值、或實際交易價格計算),如果能按一生一次的自用稅率計稅,稅負可以省很大。

 

「以房養老」的成本有利息費用與持有成本,試算利息費用,可以發現利率越高,利息負擔總額當然也就越高,佔借貸本金的比例也就越高。

 

▲假設借款本金為1440萬元,借貸期限360期,當利息超過該期本金1/3時,超過利息開始掛帳,也就是先不扣息。(圖片來源/愛長照)

 

「以房養老」不管是否要住在裡面,都必須繼續養房,也就是會產生持有成本,包括地價稅、房屋稅、管理費、產險保費(如火險、地震險)、修繕費。而這些費用除了房屋稅,可能會因為屋齡折舊而趨減外,其餘幾乎都是上漲趨勢。

 

就以地價稅而言,根據內政部統計,105年全國公告地價平均調升30.54%,很多屋主都哇哇叫,其實拉長來看,地價稅長線都是上漲趨勢。譬如台北市內湖區西湖段,近10年的自用住宅用地地價漲幅已約達75%。

 

修繕費也是隨著屋齡老舊而明顯提升,特別是老屋漏水,修漏費用都是數萬元計。因此未來想要「以房養老」的話,現在就請紀錄每年的持有成本,才能知道領到「以房養老」的貸款時,除了養老之外,還要預留多少養房的成本。

 

考量 3:比較利率風險

 

一樣利率兩樣情,如果碰到升息循環,「賣房養老族」當然是掌聲歡迎,因為售屋款如果存銀行,可以領到較多的利息,但是「以房養老族」可就不樂意了。

 

目前開辦「以房養老」的銀行,幾乎是採取機動計息,利息會隨市場利率而波動,由於利率長年下滑,貸款人對於升息已經失去戒心,未來若通膨重返,長期升息循環就會直接衝擊到「以房養老族」了。

 

考量 4:比較延壽風險

 

延壽風險、長壽風險,就是老本花完了、天年卻還未到時,要如何轉移這項風險呢?最佳答案是「年金險」。「賣房養老族」因為是拿到一整筆的賣屋款,可以考慮「即期年金險」,也就是將賣屋款拿去躉繳購買即期年金險,就可以跟保險公司開始月月領年金。

 

「以房養老族」因為是月月領到房貸给付,也是可以每月撥出一部分資金買「遞延年金險」,可以約定等到貸款期限到期,但是天年還未到時再開始領年金。

 

只是要注意的是,如果屆時仍然想要繼續住在自宅,銀行是否同意增貸?或是同意增貸,但是房市萎縮,已無增貸空間,都要預先考慮。

 

考量 5:比較繼承

 

如果有子女的長者,仍然會考量到繼承分配的問題。當天年已到時,「賣房養老族」若仍有賣屋剩餘款,子女仍然可以獲得繼承。同樣的,「以房養老族」也還是可以留下房子供子女繼承。

 

子女可以選擇清償所借款項與掛帳利息,也可將房產交由銀行進行拍賣。如果拍賣屋款多於借款本金與掛帳利息,子女仍可取回剩餘屋款。

 

在進行過以上五種考量後,還要特別提醒「賣房養老族」的是,晚年賣房除了要克服心理上的失落感之外,還要解決賣屋後的去處,而第一個去處通常是與子女同住。

 

如果膝下有子孫,子孫也已獨立成家,晚年若能與子孫同住,仍然是長者心中的最佳歸宿。只是想與子孫同住,我在《你還在把媳婦當外人嗎?婆媳關係好,長照煩惱少》一文曾經提醒,不只是要考慮到自己的血親意願,更重要的是姻親的媳婦或女婿,才是關鍵人物。

 

 

第二個去處是租房。有的長者原本住在公寓高樓層,老後下肢無力、膝關節也不好,上去了下不來、下去了上不來,會動念賣房子搬到低樓層去。但要提醒的是,老後重當無殼蝸牛的話,可能會面對房東們不會說出口的年齡歧視,特別是獨居老人,要小心晚年可能有錢也租不到房。第三個去處是養生村。有一位理財專家過去經常鼓吹「破產上天堂」,認為不用留任何財產给子孫,全部花在自己身上,原來這位專家無後,自然相當適合採取這套理論。

 

這位理財專家也是「賣房養老族」,拿一部分的售屋款去繳養生村的保證金,其餘當作養生村的月付金與生活費,專家對於養生村的環境讚不絕口,日子過得很是優渥。

 

但是也要特別提醒,養生村通常只接受生活自理能力無虞,或是仍有半自理能力的住客,當生活自理能力低下時,就不適合住在養生村了,而是要尋求機構照護了。

 

目前台灣對老人的年齡定義是65歲,但是絕大多數人在75歲之前,仍具有良好的自理能力,如果到長青學苑、樂齡大學走一趟,可以看到很多腦筋靈活、身手穩健的長者。

 

忙著參觀旅展、出國趴趴走的,銀髮族更是主力。因此,會讓很多人只看到老後仍具自理能力的時期,而輕忽自理能力低落的長照期。當人生邁入長照期時,養生村就不是一個好選項了。

 

以房養老好?還是賣房養老好?並沒有標準答案,但這可能是一生中最後、也是相當重要的理財抉擇,最好還是多做考量後再抉擇吧。

 

(本文獲「愛長照」授權轉載,原文刊載於此

 

延伸閱讀

熱門文章

「怎麼把房子拿回來?」養老的財產被兒子拿走 律師教你這樣做

撰文 :愛長照 日期:2018年10月25日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
  • A
  • A
  • A

財產處理上,因為考量的重點不同,也會有多種法律規劃方式,在專業人士的協助下,規劃最適合自己的方式,才能在達成目的的同時,也保障自己與家人間的關係!畢竟「房子」能買新的,但「家」要重建,就沒那麼簡單了!

文/ 吳挺絹 律師

 

這是一位傷心又氣憤的媽媽,但我想她的心中,或許更多的是無奈。

 

這位媽媽年約70歲,但因為退休後仍在做一些志工服務,沒有和社會斷了鏈結,因此身體狀態看起來還不錯,說起話來也輕聲細語,人十分客氣!正當我在觀察這位母親時,陪同她來的女兒先說話了!

 

「吳律師您好,今天我媽媽主要是想來請教,要怎麼把她登記在大哥名下的房子給拿回來?」

 

您的意思是:媽媽買了房子之後,雖然登記在大哥名下,但實際上是媽媽的房子,媽媽自己也在居住和使用嗎?就是我們法律上俗稱的『借名登記』。」

 

「是的,我媽媽在40年前省吃儉用做了好幾份工作,才買下房子,我小時候也有幫忙做一些家庭代工。房子買了之後,媽媽就是給全家人一起住,幾年前爸爸走了,我就和媽媽還有大哥、大嫂一起住,本來也相安無事。

 

一直到去年7月,我大哥在大嫂的慫恿下,說他要賣掉這棟我們一起住的房子,但媽媽不同意,媽媽覺得這是她要養老的房子,如果大哥賣了,她就沒有家了。但後來大哥還是趁我們都出門不在家的時候,偷偷找房仲帶客人來看屋,接著就在11月的時候,大哥跟媽媽說:『房子已經賣出去了!』大哥要求我和媽媽現在就要搬家!」女兒一口氣說完,媽媽在旁邊連連點頭。

 

「那麼請問是什麼原因,導致媽媽買的房子,當年沒有登記在自己名下呢?」我向她們詢問,當年借名登記的動機。

 

 

「當初是因為丈夫不顧家,又在外面簽了很多六合彩,常常回家來就是跟我要錢,不給他錢還會對我動手動腳,到現在我身體都還有一些痠痛,就是以前舊傷的後遺症。」媽媽說完,還下意識的去摸了一下自己的腳,或許她一邊說著,身體的舊傷也被喚醒而隱隱作痛吧。

 

「可是當年我為了兩個小孩都忍下來!但我還是想,人至少要有一個房子可以住。所以大概40年前,我好不容易存的一筆錢,我就拿來買房子!但我又怕丈夫簽六合彩的債主如果找上門來,會因為夫妻財產共有(舊法稱聯合財產制),把登記在我名下的房子拿去抵債!

 

所以我才會在買房子後,跟兒子商量登記在他名下!但沒想到,現在兒子竟然會把房子賣了,導致我要和女兒在外面租房子住,女兒也都被我拖累……」媽媽一邊對我娓娓道來,但可能也被我的提問,勾起塵封的回憶,因此,邊說邊掉下淚來……

 

「阿姨,沒關係,我們現在就是來討論看看可以如何幫您的!」我一邊找面紙趕快遞給阿姨。

 

「媽~不值得為那種人掉眼淚啦!」女兒對母親說。


「吳律師,這幾年來的房屋稅單、地價稅單,都是我媽媽在繳的,請問這樣可以證明,實際上房屋是我媽媽的嗎?」女兒一邊轉過頭來詢問我。

 

「當然這些可以作為證據,但是實務上,法院通常不會只根據這些稅單就認為,房屋是您母親的!」事實上,借名登記的官司,要贏並不容易,尤其是家人之間,因為通常都不會訂定書面的「借名登記契約」。

 

「請問阿姨,您和兒子之前是否有寫契約,可以證明房子是您的嗎?」我問。

 

「沒有啦~我沒有什麼法律知識,又是自己的兒子,怎麼會跟他寫契約!」

 

果然不出我所料!

 

「阿姨,我瞭解。那麼我現在需要您和我一起共同回想,當初買房子的經過,一起找找,還有什麼證據,可以證明房子是您的?」

 

 

「那個時候我是跟租屋處的鄰居買房子……」媽媽在我的鼓勵下,開始努力回想,她印象所及的買屋過程!

 

「那麼我們跟這位鄰居還有聯絡嗎?」我嘗試著詢問她。

 

「有!我跟她還有聯絡!」

 

「太棒了!我們可以找她來當證人,證明買屋的過程,兒子沒付過錢,也從未出過面!今天即便房子已經被兒子賣出去,法律上會保障不知情的善意第三人買方,但我們還是可以跟兒子要求還賣房的價金回來!錢拿回來後,我們還是可以來做規劃,重新再買個房子!我們來討論進行這個訴訟,需要準備的資料!」

 

我想,相對而言,這位媽媽是幸運的,在這麼多年後,仍然能找到證據證明,房屋實際上是自己的!雖然房被賣了,但還能有機會討回賣房的價金!

 

臺灣許多父母親因為諸多原因,買房後把房屋登記在子女名下,但辛苦買下的房屋,其實都還是希望自己能在這裡安養天年。父母通常心裡想:「這個房子只是借孩子的名義登記,和他講好就好了,簽契約傷感情!孩子不會做出傷害我的事的!」

 

或許多年都相安無事,但若遇到像案例中,孩子需要資金,而把主意動到了名下房屋的時候呢?房屋在他名下,權狀即便由父母保管,他會不會去申請遺失補發呢?

 

或是父母在時,兄弟姊妹間相安無事,但父母上天堂後,親屬在討論遺產分配時,這個「借名登記」的房屋要怎麼算?是遺產嗎?大家一定有不同意見,而要為此上法院!

 

又或者,某些案例中,登記名義人(子女)身故,父母向繼承人(女婿或媳婦)要求討回房屋,而遭到拒絕,因此鬧上法院,也是有的!



因此想奉勸大家,如果真的要運用「借名登記」處理財產,都要簽署「書面借名登記契約」!而更好的是:「事先找律師討論,要達成規劃目的,法律上達成目的同時保障自己的方式。」

 

像本則案例,如果發生在今天(40年前我國無信託法的概念),透過「信託契約」的規劃,就能同時達到保障媽媽的居住使用房屋權利,且避免房屋被不知哪裡冒出來的債權人拍賣的目的(當然,如果是想藉信託惡意脫產,可是會被撤銷的,那就另當別論了)!

 

而財產處理上,因為考量的重點不同,也會有多種法律規劃方式,在專業人士的協助下,規劃最適合自己的方式,才能在達成目的的同時,也保障自己與家人間的關係!畢竟「房子」能買新的,但「家」要重建,就沒那麼簡單了!
 
 


參考法院見解:

所謂「借名登記」契約,係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗,依契約之內部關係仍認借名人為真正所有權人。

當事人之一方如主張與他方有借名登記關係存在,自應就借名登記契約確已成立之事實,負舉證責任。(參臺灣高等法院103年度上字第634號判決)
 

 

(本文獲「愛長照」授權轉載,原文刊載於此

 

延伸閱讀

熱門文章

退休後還要再住30年!你家的房子需要翻修嗎?

撰文 :原點出版 日期:2019年01月09日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
  • A
  • A
  • A

在宅養老的住家改造原則

文/林黛羚

 

對住了一輩子的老家有感情是人之常情。但還是要考慮安全性。從五十多年前輕工業化開始,景氣開始復甦,原本多代同堂的家庭開始分散各地組成小家庭,為讓更多人有房子住, 興起了成批大量快速建成的別莊、販厝,「鋼筋細的像米粉、砌磚簡陋、只講速度。」一位年近七十歲的老工頭曾這樣形容。

 

三、四十年前,開始有公寓形式的住宅出現,房地產及公寓大樓營造業成為新興產業,政府並在一九七四年訂定建築相關法規,但法源多來自美國,與台灣潮溼多雨多地震帶的條件不同。有的則貪快求售,紮實的畢竟是少數。

 

 

老工頭說的沒錯,我有幾次機會看到翻修中的四、五十年老房子,樓板割開的時候,看到的鋼筋真的細到頭皮發毛。現在樓板通常用三號或四號鋼筋,而且還會固定間距穿插比較粗的七號鋼筋加強。

 

但早期樓板清一色用更細的鋼筋來搭接整片樓板,在拆除時,只見師傅腳一踢,整片樓板就掉下,因此這種老房子在翻修時,最好只拆到剩下骨架、或乾脆重建。

 

但也不是說早期的房子都很脆弱,如果是家族蓋的透天、或者建商自己也要住進去的大樓,自然就會蓋的較為堅固。

 

搭配定期的維護、保養與檢查,並且日後也不做影響到結構安全的改造的話,體質好的鋼筋混凝土建築,壽命達到七、八十歲以上也不無可能,只是比例實在不高。

 

不安全的建築,有點像是溫水煮青蛙,是潛藏的危機。如果房子本身讓你產生纖毫疑慮, 而你有可能再住上三十年以上的話,請務必先找建築師、土木技師等相關專業人員進行評估, 如果結構真的衰敗、或者補強經費超過預算的話,安全第一,還是搬家吧!

 

 

(本文節錄自《後半輩子最想住的家》,原點出版,林黛羚著)

 

延伸閱讀

熱門文章

退休後要換房子嗎?賣大屋、換小屋,退休金更充足!

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月16日 分類:熱門文章 圖檔來源:達志
  • A
  • A
  • A

最近有朋友邀請我去參觀位於新竹的一個養老宅建案,也讓我認真思考,究竟老了該怎麼生活才好?

尤其是台灣高齡化趨勢越來越明確,老年生活與照顧問題,確實是一大挑戰。

 

根據市場調查,台灣民眾購買養老宅的預算,近9成落在1500萬元以下。

 

另外,由於子女已經長大或成家,不需要太大空間,因此比較期待的是1+1房,或1+2房等較小坪數住宅。而養老宅機能,最重視的是靠近公園、醫院、捷運、便利生活用品採購等。在城市的選擇上,雖然有4成還是喜歡台北市,但也有民眾喜歡生活步調較緩慢的台中市、花東、宜蘭等地。


以目前台灣可以提供的養老方式,大約有以下幾個方向選擇。

 

一、住宅低總價,高管理費

 

最近參觀的養老宅,是一個養老社區的規劃,每個住戶的居住坪數不大,大約在12坪左右,但是重視公共空間與服務,包括有餐廳、溫泉、休閒設施、健康管理等,等同於飯店式的管理與服務。

 

由於個別居住空間不大,所以房屋總價不高,大約在800萬到1000萬之間。但後續進住後,每個月二人生活管理費要2.5萬元,不含伙食費、電費等。

 

這類產品較適合重視生活品質的族群,主要看後續社區維護管理能力,但也需要有充足的現金流,才能支應每個月的管理費與生活費。

 

 

二、銀髮族押租住宅

 

這類養老宅以知名的潤福生活、長庚養生村等為主。沒有住宅產權,以租屋方式進住。

 

但進住前要先付押租金,根據坪數大小不同(15到30坪不等),金額在600萬到1400萬元之間。若居住超過二年以上退租(看個別規定),押租金可退還。

 

此外,每個月管理費,單人預算大約1.5萬元,二人約2.5萬元左右。伙食費、水電費要再外加,預估二人約需4萬元。

 

目前這類銀髮宅數量稀少,但頗受歡迎,需要排隊預約等候進住機會。此等同於付租金住飯店,每個月需要較高的現金流需求。

 

 

三、賣大屋,換小屋

 

大多數人在家庭成長期,由於家庭人口數較多,需要較大坪數的住宅,但等到子女長大、進入退休生活時,並不需要太大居住空間。

 

如果考量退休後生活費需求,可以賣出大坪數的房屋,轉換小坪數房屋,保留部分現金作為退休生活費來源。

 

除此之外也可考慮移居其他城市,例如台北市房價較高,若賣出台北市的房屋,轉而買進台南市、高雄市的房屋,由於其他縣市房價較低,就可保留部分現金作為養老生活所需。

 

 

四、房屋貸款,以房養老

 

這幾年開始受到注意的「以房養老」,比較適合有房子,沒有現金的高齡族使用。

 

先把房子抵押給銀行,但可以繼續居住在原房屋,銀行每個月提撥一筆資金給借款人,作為養老生活費用來源。

 

目前銀行會先進行房屋估價,以7成價、30年期間分期提供資金。 未來若屋主過世,繼承人可清償借款取得房屋繼承,或是由銀行拍賣房屋清償借款,剩餘資金再歸還繼承人。

 

以上四種選擇,可以根據個人資金狀況,與對生活品質需求來做考量。由於台灣高齡化社會的發展速度相當快速,大家也要開始為退休生活預做準備了。

 


 

延伸閱讀

緊急備用金 買屋的安全氣囊

全台餘屋續增 房市買氣仍低迷

 


(本文獲「好房網」授權轉載,原文刊載於此

 

延伸閱讀

熱門文章