簡單理財術!善用「以房養老」,把房子變現金!

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月21日 分類:聰明理財 圖檔來源:達志
  • A
  • A
  • A

台灣已經步入高齡社會,退休後的生活安排,成為越來越重要的話題。以台灣房屋自有率高達8成的環境下,「以房養老」也成為一個日漸受到矚目的選項。

根據金管會統計,台灣以房養老的業務自2015年11月底開辦,至2017年2月底,共有8家銀行開辦,申辦件數1336件,核貸金額達到70.41億元。金額雖然不大,但跟前一年不到40億元相比,幾乎是7成以上高成長,顯示台灣民眾也開始接受這樣的新理財策略。

 

所謂「以房養老」,就是有屋族把房子抵押給銀行,由銀行分30年期,每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行,但還可以繼續居住,直到未來身故時,銀行可將房子拍賣,銷售金額扣除先前銀行支付成本後,剩下的還可分配給家屬。 究竟,退休族該不該採用以房養老呢?不妨從以下幾個方向考量評估。

 

不會理財的人

 

有些退休族手上沒有太多儲蓄,也不懂得投資理財方法,只擁有一棟房產。若把房子抵押給銀行,取得每月固定生活費,可以解決退休生活問題。

 

不需要留房產給子女的人

 

大多數民眾多有留資產給子女的觀念,若沒有子女可繼承遺產,空留高價房屋也可惜,還不如先把房子轉換成現金,讓老年生活過得更舒適。

 

善用以房養老,簡單理財術把房子變現金!

 

以房養老與房屋出售,二者比一比。

 

以房養老可以住在原來的房子,由銀行按貸款金額分期給付生活費。其實,屋主也可以選擇賣掉房子,將售屋資金轉換為房租與生活費。二者究竟哪個較好,可以比較一下。

 

舉例來說,若房屋價值2000萬元,以房養老最多可貸款7成左右資金,約1400萬元,銀行分30年給付,每月生活費38,888元。但若出售2000萬房子,分為30年使用,每個月可用資金55,555元,可支付房租與生活費。

 

當然後者的風險是,房租上漲以及個人資金能否妥善管理。 此外,想要辦理以房養老的民眾,以下幾個問題也需要留意。

 

注意房貸利率波動

 

以房養老又被稱為「逆向抵押貸款」,其實是拿房子跟銀行貸款,由銀行分期給付資金。既然是貸款就需要支付利息,目前平均貸款利率在2.2%左右,不過目前是低利率環境,難以預料未來30年利率水準如何變動,若利率升高,貸款利息也會增加,這是必須考量的風險。

 

注意房貸利率波動

 

扣除利息,每月養老金越來越少

 

如同前面所述,隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高,每個月要扣除的利息費用也越來越高,等於年紀越大,每月養老金越少。

 

舉例來說,如果貸款1400萬元,30年,利率2%,銀行每月支付生活費3.88萬元,若從65歲到75歲銀行共支付465萬元(3.88萬元*12*10年),自75歲後每個月要支付房貸利息已提高至7700元,等於每月生活費用降為31000元。

 

而且年齡越大累積貸款金額越高,每月生活費用越低。 針對養老金會越來越少的問題,目前產品多設計,每月支付金額不低於最初金額2/3,以3.88萬元為例,最低不會低於2.59萬元。

 

利息支付不足部分,可先掛帳,等未來出售房屋時再一併計算償還。另外,目前土銀也推出新方案,若貸款金額不超過房價5成者,可先不扣除利息,採取掛帳方式,等房屋出售時再扣除。這樣可以讓每月生活費用更為穩定。

 

通膨壓力

 

以房養老,將房子轉換成每月生活費用。但目前覺得夠用的生活費用,隨著通貨膨脹上升,10年、20年後,該金額是否符合生活所需,也是一個很大的疑問。 整體而言,退休是一個重大議題,最好趁還未退休前多儲蓄一些退休金。但若真的準備不足時,還有以房養老這個工具可以使用,可以讓老年生活多一分安心。

 

延伸閱讀

緊急備用金 買屋的安全氣囊

全台餘屋續增 房市買氣仍低迷


(本文獲「好房網」授權轉載,原文刊載於此

延伸閱讀

熱門文章

以房養老好?還是賣房養老好?看完五個考量點再做抉擇!

撰文 :愛長照 日期:2018年08月31日 分類:聰明理財 圖檔來源:達志
  • A
  • A
  • A

「以房養老」不管是否要住在裡面,都必須繼續養房,也就是會產生持有成本,包括地價稅、房屋稅、管理費、產險保費(如火險、地震險)、修繕費。而這些費用除了房屋稅,可能會因為屋齡折舊而趨減外,其餘幾乎都是上漲趨勢。

文/朱國鳳

 

我之前撰寫過兩篇關於「以房養老」的探討,模擬了一個案例,假設市值約2千萬元房產,可以借貸到7成約1,440萬元,30年期間的利息總額645萬元(利率3%計),看到利息代價這麼高,於是有網友留言「還是賣屋養老好了」。

 

年輕時跟銀行貸款購屋,雖然一開始談定貸款期限是20年期,為了少繳利息給銀行,購屋人多會努力縮衣節食,早點清償本金,因此過去銀行界非正式的統計,很多購屋人會在7~10年間就還清貸款,提早清償本金,其實也是省息的最佳策略。

 

但是以房養老,屬於反向貸款,貸款人巴不得期限越長越好,才能領到天年,除非有繼承權的子女,有餘力中途提供孝養金,否則父母不會想要提前還款。無法提前償還本金,當然也就無法節省利息,如果單純就利息總負擔的考量,難怪會有網友認為「還是賣屋養老好了」。

 

假設只有一間房,到底是「以房養老」好?還是「賣房養老」好?這是一個理財的抉擇,除了利息負擔的考量外,以下五個考量一併提供參考。

 

 

考量 1:比較變現金額

 

如果純粹考量「以房養老」與「賣房養老」可以變現的金額,當然後者要比前者高。因為前者可貸額度約在市值的5~7成,後者即使扣除交易成本、搬遷成本,實際到手的售屋款一定會高於5~7成。

 

只是「賣房養老」的代價是交屋走人,無法在自宅養老。而「以房養老」的產權還在手上,可以自宅養老,也可以把房子出租、另遷他處。不過要提醒的是,想要「以房養老」,房子可不能太老。

 

雖然目前「以房養老」貸款最長可到30年,並非所有申辦案件都可到30年,有的銀行會規定,譬如坐落於都市區的年限是「屋齡+貸款年限≦70」,坐落於非都市區的年限是「屋齡+貸款年限≦60」。

 

假設老張在40歲時於都市區買了一間中古屋,當時屋齡25年。老張60歲時想要申請「以房養老」,此時屋齡已經變成45年,老張可以獲得的貸款期限最多是25年,也就是房貸给付金只能領到85歲。

 

(資料來源:愛長照)

 

考量 2:比較成本

 

「賣房養老」會產生交易成本,包括增值稅、仲介費、代書費、搬家費用,交易成本最重的就是「增值稅」,目前「一般用地」稅率最高是40%,最低是「自用住宅用地」稅率是10%(按土地公告現值、或實際交易價格計算),如果能按一生一次的自用稅率計稅,稅負可以省很大。

 

「以房養老」的成本有利息費用與持有成本,試算利息費用,可以發現利率越高,利息負擔總額當然也就越高,佔借貸本金的比例也就越高。

 

▲假設借款本金為1440萬元,借貸期限360期,當利息超過該期本金1/3時,超過利息開始掛帳,也就是先不扣息。(圖片來源/愛長照)

 

「以房養老」不管是否要住在裡面,都必須繼續養房,也就是會產生持有成本,包括地價稅、房屋稅、管理費、產險保費(如火險、地震險)、修繕費。而這些費用除了房屋稅,可能會因為屋齡折舊而趨減外,其餘幾乎都是上漲趨勢。

 

就以地價稅而言,根據內政部統計,105年全國公告地價平均調升30.54%,很多屋主都哇哇叫,其實拉長來看,地價稅長線都是上漲趨勢。譬如台北市內湖區西湖段,近10年的自用住宅用地地價漲幅已約達75%。

 

修繕費也是隨著屋齡老舊而明顯提升,特別是老屋漏水,修漏費用都是數萬元計。因此未來想要「以房養老」的話,現在就請紀錄每年的持有成本,才能知道領到「以房養老」的貸款時,除了養老之外,還要預留多少養房的成本。

 

考量 3:比較利率風險

 

一樣利率兩樣情,如果碰到升息循環,「賣房養老族」當然是掌聲歡迎,因為售屋款如果存銀行,可以領到較多的利息,但是「以房養老族」可就不樂意了。

 

目前開辦「以房養老」的銀行,幾乎是採取機動計息,利息會隨市場利率而波動,由於利率長年下滑,貸款人對於升息已經失去戒心,未來若通膨重返,長期升息循環就會直接衝擊到「以房養老族」了。

 

考量 4:比較延壽風險

 

延壽風險、長壽風險,就是老本花完了、天年卻還未到時,要如何轉移這項風險呢?最佳答案是「年金險」。「賣房養老族」因為是拿到一整筆的賣屋款,可以考慮「即期年金險」,也就是將賣屋款拿去躉繳購買即期年金險,就可以跟保險公司開始月月領年金。

 

「以房養老族」因為是月月領到房貸给付,也是可以每月撥出一部分資金買「遞延年金險」,可以約定等到貸款期限到期,但是天年還未到時再開始領年金。

 

只是要注意的是,如果屆時仍然想要繼續住在自宅,銀行是否同意增貸?或是同意增貸,但是房市萎縮,已無增貸空間,都要預先考慮。

 

考量 5:比較繼承

 

如果有子女的長者,仍然會考量到繼承分配的問題。當天年已到時,「賣房養老族」若仍有賣屋剩餘款,子女仍然可以獲得繼承。同樣的,「以房養老族」也還是可以留下房子供子女繼承。

 

子女可以選擇清償所借款項與掛帳利息,也可將房產交由銀行進行拍賣。如果拍賣屋款多於借款本金與掛帳利息,子女仍可取回剩餘屋款。

 

在進行過以上五種考量後,還要特別提醒「賣房養老族」的是,晚年賣房除了要克服心理上的失落感之外,還要解決賣屋後的去處,而第一個去處通常是與子女同住。

 

如果膝下有子孫,子孫也已獨立成家,晚年若能與子孫同住,仍然是長者心中的最佳歸宿。只是想與子孫同住,我在《你還在把媳婦當外人嗎?婆媳關係好,長照煩惱少》一文曾經提醒,不只是要考慮到自己的血親意願,更重要的是姻親的媳婦或女婿,才是關鍵人物。

 

 

第二個去處是租房。有的長者原本住在公寓高樓層,老後下肢無力、膝關節也不好,上去了下不來、下去了上不來,會動念賣房子搬到低樓層去。但要提醒的是,老後重當無殼蝸牛的話,可能會面對房東們不會說出口的年齡歧視,特別是獨居老人,要小心晚年可能有錢也租不到房。第三個去處是養生村。有一位理財專家過去經常鼓吹「破產上天堂」,認為不用留任何財產给子孫,全部花在自己身上,原來這位專家無後,自然相當適合採取這套理論。

 

這位理財專家也是「賣房養老族」,拿一部分的售屋款去繳養生村的保證金,其餘當作養生村的月付金與生活費,專家對於養生村的環境讚不絕口,日子過得很是優渥。

 

但是也要特別提醒,養生村通常只接受生活自理能力無虞,或是仍有半自理能力的住客,當生活自理能力低下時,就不適合住在養生村了,而是要尋求機構照護了。

 

目前台灣對老人的年齡定義是65歲,但是絕大多數人在75歲之前,仍具有良好的自理能力,如果到長青學苑、樂齡大學走一趟,可以看到很多腦筋靈活、身手穩健的長者。

 

忙著參觀旅展、出國趴趴走的,銀髮族更是主力。因此,會讓很多人只看到老後仍具自理能力的時期,而輕忽自理能力低落的長照期。當人生邁入長照期時,養生村就不是一個好選項了。

 

以房養老好?還是賣房養老好?並沒有標準答案,但這可能是一生中最後、也是相當重要的理財抉擇,最好還是多做考量後再抉擇吧。

 

(本文獲「愛長照」授權轉載,原文刊載於此

 

延伸閱讀

熱門文章

以股養老不困難!凱基投顧董事長:掌握2大變數、嚴守風險控管

撰文 :歐陽善玲 日期:2018年12月20日
  • A
  • A
  • A

《今周刊》出版的「精算人生」特刊,提出的不只是存退休金問題,主要還是在於喚醒大家,人生要有計畫、按部就班,自己才有選擇的權利。

倘若工作讓你樂在其中,又何必非得選擇像釣魚、散步、下棋、騎單車或太極拳等退休制式行為不可呢?「那就繼續做吧!」

 

又假如你真的渴望退休生活,那麼這場馬拉松或者可以形容為龜兔賽跑,你一定要及早準備,因為人生是不可控制的,計畫常趕不上變化,但只有一樣東西不變,那就是大家都一樣有「時間」去體會、去改變。

 

不少人的人生態度像兔子,心態上永保青春,追求活在當下,別人時時刻刻充滿危機意識時,你還天真的以為未來可以安然無恙⋯⋯,不知道可能會突然沒有工作、生場大病、家中發生意外,生命的悲喜常在瞬間,希望10年後的你會感謝你現在的覺醒。

 

 

嚴格來說,我現在已經退休了,所以講義上印的職稱是『資深證券分析師』, 這也是我退休後第一次在台上講課。」凱基投顧董事長杜金龍,退休正式生效日其實是4月1日,考量農曆春節及特休假多,便決定提前2個月,讓自己慢慢「習慣」不上班的生活。

 

細數職涯33年,杜金龍感性地說:「把孩子養大,工作就鬆了口氣。」他雖為投顧董事長, 但因主要負責自營及代操業務,受到法規規範,個人不得進出買股,因此,除了持有自家公司股票外,他的退休金老本幾乎都靠薪資掙來。

 

安享老年,花費「多抓一點」

 

這位台股投資人再熟悉不過的股市名師,直到4月,才真正要開始用自己的一身本領,在台股市場中為自己的退休金加值。

 

但是,股海征戰數十載,他當然知道市場凶險,該用多少金額投注股市?該把風險天花板設在什麼水準? 關於這些問題,一向善於用數字看後勢的杜金龍,早就透過一番精算,預約了一個「悠閒度日之餘,也能適度冒險為退休金加分」的精彩老後。

 

而這一切的精算,還是要從合理的退休金目標開始評估。「一個人的生活習慣很難改變,退休後要順利銜接,日常花用就要比照過去水準,不要讓自己過得太委屈。」杜金龍說,「比照過去水準」像是一塊鐵板,要讓自己安享老年,退休金數字不能低於這塊鐵板。

 

 

杜金龍夫妻倆平時生活簡約, 喜好地方小吃,每月實際花費金額可能不到7萬元。但他認為, 若把安全邊際「抓得較寬」,就更能讓生活過得有餘裕;因此,不但是每月生活費以7萬元為計算基礎,就連「活多久」問題,他也秉持「多留一點」原則,退休金估計足夠往後3 0 年生活。這樣概算下來,至少要2,500多萬元才能讓他安心。

 

不過,「我現在都跟人家說我領2 2 K,一個月生活開銷雖是7萬元,但政府的勞保、勞退加起來,至少可提供每月2萬多元,因此,只有剩下每月5萬元要靠自己準備。」這麼算下來,退休金目標也就少了700多萬元左右。

 

兩大變數,醫療費與經濟支援

 

目標雖然訂好了,但深知風險殺傷力的杜金龍,在準備退休金的過程中,還是不忘為老後兩大風險預做準備,這兩大風險分別是自己的醫療支出,以及孩子的經濟需求。

 

「老後的病痛醫療花費,老實說我無法控制,所以只能透過保險來支應。」你可能無法想像, 看盡股市暴富傳奇的杜金龍,對於被認為是保守型理財工具的保險格外重視,不過,他專注於「保障型」保險, 目前, 意外及癌症險保障金額約有2,000萬元。

 

至於孩子的經濟支援,他也早有準備。「大概17年前,因台股行情大好,我操作績效還不錯,便領到一筆相當於退休金的績效獎金。當時,我就利用分年贈與免稅額度,給兩個小孩各110萬元。我告訴孩子們,這數字雖然比上不足,但已經是比下有餘了。」

 

 

這樣的金額就能讓他安心嗎?他坦言,未來孩子們或許仍有需求,但他也早已打定主意,「對於親子經濟救援,薪水族心裡必須有一定底線,不能無限上綱。否則小孩只要一開口就掏錢,準備再多的養老金恐怕都不夠用。」

 

至於杜金龍的「底線」是什麼?他說:「除非有額外收入, 才可以再量力而為。」令人羨慕的是,杜金龍的小孩如今每個月都會拿錢回家孝敬父母, 心意十足。當然, 這個底線不只適用於孩子,「親戚朋友上門開口借錢時,也得冷靜考慮、三思後行,絕不能輕易挪用原本已經規畫好的退休金。」

 

控制風險,只用3成資金買股

 

兩大老後風險,杜金龍分別靠著保險規畫、事前準備、親子溝通做好防火牆,接下來,就是計算自己能夠一展股市大師身手的金額與風險承受度了。

 

大半輩子都在為別人操盤的杜金龍,退休後總算可以「光明正大」地在股市裡殺進殺出,以法人專業操作素養,「為自己而戰」。「過去2 0 多年, 我都在台股市場裡練功,退休後想拿出3成資金來小賭怡情, 每天賺個買菜錢, 我想應該還可以。」

 

為什麼是3成?別忘了,杜金龍是用30年餘命來計算自己的退休金目標,而根據統計,國人退休後平均餘命大約20年,因此,把退休金「高估」的部分,也就是3成左右資金用來進行風險較高的投資,即杜金龍精算下的合理結論,「其實拿3成退休金投資也可能受傷,但是,我預設若這部分全賠光了, 退休金大概就少吃1 0年。」

 

換句話說,即使這3成資金賠光了,也還能確保杜金龍在健康無虞的退休後20年「有吃有玩」。

 

 

安全模式,大跌後買進績優股

 

這當然已是最壞打算,事實上,杜金龍把資金全數賠光的機率極為有限, 一方面,他過去擔任自營及代操主管期間,必須從總體經濟環境,到景氣面、資金面逐一分析,並從外銷訂單年增率走勢圖,推論當年度台股表現,擬定操作策略及資產組合後, 再向客戶報告。

 

3 0 幾年下來,練就一身硬功夫,「客戶會監督你,對你的選股及操作決策提出質疑,某種程度來說,是很好的訓練。」

 

另一方面,也因為杜金龍一路走來的重要任務是讓客戶放心,所以早已熟悉「安全模式」操盤策略。

 

杜金龍分析, 要安全,首先得從標的選擇開始,盡量避開任何「誤觸地雷」的風險,所以在選股上必須以大型績優龍頭股為主,加上是在股市大跌後才進場,只要做到這兩點,基本上風險有限。

 

嚴守出場,3成停利、15%停損

 

其次,是對於停損、停利點的設定。在這部分,退休族的標準要比一般投資族更加嚴格一些。

 

杜金龍不改「看數字說話」本色,開始提出他的標準:「過去56年,台股指數平均報酬率約23%,近6年指數表現大概在10%到15%,相較成熟國家美國及日本,過去50年指數平均報酬率在7%,台股較為淺碟,上下波動抓兩倍、15%,應該還算合理。」

 

 

亦即買進後若波段獲利達到15%,對退休族而言就是可開始考慮停利的價位。即使買在最低點,3成獲利也是必須出場的時機了,畢竟退休族的風險承受度相對較低;相反的,買進後虧損若達15%,就該斷然認賠。

 

股票操作既是本領,也是杜金龍的興趣所在,在控制風險之下適度進場,不僅是為退休金伺機加值,也是他以興趣填滿退休生活的樂活之道。不過,杜金龍想做的不僅於此。

 

 

「退休後我會繼續寫書,目標是完成台灣證券史系列第七冊、民國1 0 2年到1 0 6年,先前出版的第四次週期循環,我花了8年的時間整理出來,這次不知會整理多久。」

 

他笑說, 未來能持續做自己熱中的事, 寫書、上課, 每天在股市輕鬆愉快地賺買菜錢, 這樣的退休生活就很滿足了。

 

本文摘自今周特刊《精算人生》

延伸閱讀

熱門文章

幫子女還貸款繳178萬元稅金?贈與稅必知的五件事

撰文 :許雅綿 日期:2018年12月24日 分類:聰明理財
  • A
  • A
  • A

在台中,有一名父親定期存款到期,拿去幫兒子還了兩千萬元的銀行貸款,結果接獲國稅局通知,竟要補繳178萬元的贈與稅!即便這位父親最後認繳了,但財政部國稅局內部也透露,民眾常常因不瞭解何時該申報贈與稅、什麼樣的贈與行為須繳稅,導致時常發生國稅局發函要求補稅的情形。

根據國稅局彙整,民眾最常有兩個贈與稅問題,第一是贈與稅申報時點。據規定,贈與人一年內,贈與他人的財產總價值超過贈與稅免稅額時,在超過免稅額的贈與行為發生後「30日內」,向主管稽徵機關辦理申報。例如2018年12月31日為贈與日,最遲要在2019年1月30日辦理贈與稅申報。

 

第二是贈與稅免稅額。民眾每年可從贈與的總額中,減除免稅額220萬元,也就是說,贈與人每年的1月1日起至12月31日止,不論贈與給多少人,只要贈與的金額累計不超過220萬元,都可以免繳贈與稅。

 

此外,民眾在生活當中,也常常忽略幫子女繳納貸款、保單變更要保人等相關贈與稅問題,以下就提供「贈與稅必知的五件事」,讓民眾能釐清贈與稅的課徵規定,避免被查獲後補稅處罰。

 

一、免稅額220萬元,是以「贈與人」年度贈與總額計算

 

舉林先生買土地登記兒子名下為例,林先生今年買了兩筆土地,依土地公告現值分別為180萬元及200萬元,並分別登記在2個兒子名下,2人的受贈金額都小於220萬元,但林先生還是得繳納贈與稅!因贈與稅計算是「贈與人」贈與的金額,而非受贈人所受贈到的金額。

 

林先生出資為2個兒子購買土地,土地公告現值合計380萬元,當年度的贈與總額已超過免稅額,根據國稅局計算,需繳納贈與稅16萬元〔(380萬元-220萬元)×10%〕。備註:贈與淨額2500萬元以下適用稅率10%。

 

二、幫子女繳納房貸款,應注意贈與稅

 

資誠聯合會計師事務所執業會計師洪連盛表示,贈與主要分為兩種:直接贈與、視同贈與。直接贈與是指財產直接贈與給他人;視同贈與最常見的就是幫子女還貸款的「代償」行為,無償為他人承擔債務,也等同於贈與。

 

例如台中林先生幫兒子還兩千萬銀行貸款,以及林小姐幫失業無力繳納的兒子,無償提供資金繳納房貸等,都屬於贈與現金給兒子的行為,若同年度累計贈與金額超過免稅額220萬元,應在贈與行為發生後30日內,向主管稽徵機關辦理申報。

 

 

三、保單變更要保人,小心涉有贈與稅

 

洪連盛表示,保單要保人變更為子女,視同財產移轉,屬於贈與行為,若僅變更一張保單,這張保單價值若超過220萬免稅額,應主動申報及繳納贈與稅。

 

舉例父親2010年購買保單,在2018年間將名下保單要保人變更為兒子,而截至保單變更生效日保單價值為500萬元,等同是父親將繳付保費所享有的財產權利,無償讓與給兒子,符合贈與要件,應申報贈與稅。

 

四、子女婚嫁贈與百萬元,不課贈與稅

 

值得留意的是,父母在子女結婚時,所贈與的財物,總金額不超過100萬元者,是不計入贈與總額課稅。也就是說,父母每年除了每人的贈與稅免稅額220萬元外,在子女結婚前後,還可贈與結婚子女財物100萬元,免課贈與稅。

 

例如林先生的兒子今年娶媳婦,林先生當年度若沒有其他贈與,贈與兒子320萬元的財物(婚嫁贈與100萬元+一般贈與220萬元)不用課徵贈與稅,林太太也有相同的額度,夫妻兩人加起來共可贈與兒子640萬元的財物而免課贈與稅。至於適用子女婚嫁贈與的時間點,為子女登記結婚前後6個月內的婚嫁贈與。

 

五、利用交叉移轉規避贈與稅,恐受罰

 

國稅局日前就發現,高雄一對兄弟因為年歲已大,為了不想在財產過戶給子女時,被課徵贈與稅,哥哥將房子賣給弟弟的小孩,弟弟再將房子賣給哥哥小孩的方式,但實際上根本沒收錢,被國稅局查獲後,補稅1千多萬元。

 

事實上,根據遺產及贈與稅法規定,二親等以內親屬間的財產買賣,以贈與論之,但若能提出已支付價款的確實證明,例如買賣契約書、收付款資金流程等,經過稽徵機關查核屬實,可以核發「非屬贈與同意移轉證明書」;反之,若不能提出支付價款的確實證明者,就視同贈與,要課徵贈與稅。

 

(原文請見今周刊

 

延伸閱讀

熱門文章

掌握「空間鐵三角」原則 打造舒適養老住宅

撰文 :原點出版 日期:2019年01月09日 圖檔來源:達志
  • A
  • A
  • A

家,滿足初老及中老的需求,並為老老做準備

文/林黛羚

 

所謂「高齡者」是從幾歲開始算起呢?聯合國、世界衛生組織從二十世紀延續至今,始終訂為六十五歲。

 

而日本老年學會在二〇一七年發表重新定義高齡歲數的研究報告,認為七十五歲才能算是高齡者。而六十五至七十四歲則只能算是「準高齡期(pre-old)」,這個階段。

 

年齡分界只是統計上的參考,並不會真的到了幾歲,才會有突然衰弱的感受,而是漸漸感覺到體力不如以往。依照身體轉變的程度,大致上可把老年期分為初老、中老及老老三大階段。

 

 

初老:略微感受生理機制的衰退,或者有些治療就會好轉的積年之疾,但不影響整體的健康狀況。心理狀態是保持在積極有活力的狀態。初老階段仍可以從事正職或副業,退休者也有體力照顧家中長輩,只要生活規律,並不會有太大影響。

 

中老:慢性病或老化影響身心功能,變得較不活躍。有些生活細節需要有人陪伴或照護。例如, 如廁時、走樓梯需要有人攙扶。對近期發生的事情較難記得、或者容易分心。

 

老老:一天內需長時間坐輪椅或臥床,行動不便,日常生活無法自理,需看護或安養機構提供照護。台灣平均需要他人照顧的老老期約為九年,而全球老人的老老期平均約為八至十二年。

 

(原點出版提供)

 

在規劃老後的家,主要聚焦在初老期及中老期對空間的需求,但期望在宅終老的人,則要讓這個家有老老期的預備能力。

 

臥室到「浴廁、廚房」 維護尊嚴的空間鐵三角

 

在四十歲到六十歲這個階段,檢視自己的身體狀況、參考家族病史,較能預先規劃所需要的空間特性。

 

 

從生理狀況來看,例如家中母親、外婆及奶奶,都有腰椎、膝蓋退化甚至開刀的狀況,那就要有心理準備,家族的膝蓋、腰椎比別人脆弱、更早老化,應該找有電梯的住家、或者安裝樓梯升降椅。在心理上,我喜歡家中一目了然、不要隔來隔去,因為對自己的了解,在規劃客餐廳跟臥室,就會盡量整合,避免有太多的隔牆。

 

類似上述與空間有關的生理限制及心理偏好,從中年會延續到老。都要事先檢視清楚。

 

 

老老期的長輩,已邁入臥床或坐輪椅階段,心智上也有退化或異常現象。完全癱瘓或鎮日臥床者,多送至安養機構專業照護。至於可由看護與親友照顧的長輩,則可透過空間規劃、在家中安然度過老老期。

 

我外婆的老老期明顯出現在外公過世當年。外公過世半年之後,她在體力及心理上都有明顯衰退趨勢。她的被照護時間僅六年,就在睡夢中過世。這段期間,她幾乎都坐在客廳沙發上,不太說話,每天上午媽媽和看護推著輪椅,帶外婆一起出門散步,當時的狀況,仍在可攙扶狀態下走幾步如廁。

 

(原點出版提供)

 

在老老期這個階段,不外就是睡覺、沐浴及排泄,因此空間的規劃,要以便利照護者為主,達到「輔助照護」、而不是「妨礙照護」。尤其,照護者若是家人的話,不便的空間,長年累積下來容易造成身心俱疲。

 

因此,規劃老後的家,建議以「水區」為核心,廚房、浴廁的管線配置底定後,以後盡量不要大改,讓臥室、廚房、浴廁形成鐵三角,照護者走幾步就會到,不必為了一杯水舟車勞頓。

 

若受限於條件,則也可選擇家中有衛浴的套房(通常是主臥),再於臥室設置小吧台、小廚房,方便看護者準備長輩的臨時性營養品。

 

浴廁門可一開始就先做成水平拉門、取代推拉門,使用較方便。全室天花板不做多餘綴飾,若將來有需要,也方便安裝天花板軌道升降椅。

 

 

(本文節錄自《後半輩子最想住的家》,原點出版,林黛羚著)

 

延伸閱讀

熱門文章

退休後要換房子嗎?賣大屋、換小屋,退休金更充足!

撰文 :好房網/林奇芬 日期:2019年01月16日 分類:聰明理財 圖檔來源:達志
  • A
  • A
  • A

最近有朋友邀請我去參觀位於新竹的一個養老宅建案,也讓我認真思考,究竟老了該怎麼生活才好?

尤其是台灣高齡化趨勢越來越明確,老年生活與照顧問題,確實是一大挑戰。

 

根據市場調查,台灣民眾購買養老宅的預算,近9成落在1500萬元以下。

 

另外,由於子女已經長大或成家,不需要太大空間,因此比較期待的是1+1房,或1+2房等較小坪數住宅。而養老宅機能,最重視的是靠近公園、醫院、捷運、便利生活用品採購等。在城市的選擇上,雖然有4成還是喜歡台北市,但也有民眾喜歡生活步調較緩慢的台中市、花東、宜蘭等地。


以目前台灣可以提供的養老方式,大約有以下幾個方向選擇。

 

一、住宅低總價,高管理費

 

最近參觀的養老宅,是一個養老社區的規劃,每個住戶的居住坪數不大,大約在12坪左右,但是重視公共空間與服務,包括有餐廳、溫泉、休閒設施、健康管理等,等同於飯店式的管理與服務。

 

由於個別居住空間不大,所以房屋總價不高,大約在800萬到1000萬之間。但後續進住後,每個月二人生活管理費要2.5萬元,不含伙食費、電費等。

 

這類產品較適合重視生活品質的族群,主要看後續社區維護管理能力,但也需要有充足的現金流,才能支應每個月的管理費與生活費。

 

 

二、銀髮族押租住宅

 

這類養老宅以知名的潤福生活、長庚養生村等為主。沒有住宅產權,以租屋方式進住。

 

但進住前要先付押租金,根據坪數大小不同(15到30坪不等),金額在600萬到1400萬元之間。若居住超過二年以上退租(看個別規定),押租金可退還。

 

此外,每個月管理費,單人預算大約1.5萬元,二人約2.5萬元左右。伙食費、水電費要再外加,預估二人約需4萬元。

 

目前這類銀髮宅數量稀少,但頗受歡迎,需要排隊預約等候進住機會。此等同於付租金住飯店,每個月需要較高的現金流需求。

 

 

三、賣大屋,換小屋

 

大多數人在家庭成長期,由於家庭人口數較多,需要較大坪數的住宅,但等到子女長大、進入退休生活時,並不需要太大居住空間。

 

如果考量退休後生活費需求,可以賣出大坪數的房屋,轉換小坪數房屋,保留部分現金作為退休生活費來源。

 

除此之外也可考慮移居其他城市,例如台北市房價較高,若賣出台北市的房屋,轉而買進台南市、高雄市的房屋,由於其他縣市房價較低,就可保留部分現金作為養老生活所需。

 

 

四、房屋貸款,以房養老

 

這幾年開始受到注意的「以房養老」,比較適合有房子,沒有現金的高齡族使用。

 

先把房子抵押給銀行,但可以繼續居住在原房屋,銀行每個月提撥一筆資金給借款人,作為養老生活費用來源。

 

目前銀行會先進行房屋估價,以7成價、30年期間分期提供資金。 未來若屋主過世,繼承人可清償借款取得房屋繼承,或是由銀行拍賣房屋清償借款,剩餘資金再歸還繼承人。

 

以上四種選擇,可以根據個人資金狀況,與對生活品質需求來做考量。由於台灣高齡化社會的發展速度相當快速,大家也要開始為退休生活預做準備了。

 


 

延伸閱讀

緊急備用金 買屋的安全氣囊

全台餘屋續增 房市買氣仍低迷

 


(本文獲「好房網」授權轉載,原文刊載於此

 

延伸閱讀

熱門文章